Guide de l’investissement locatif à Cannes
L’investissement immobilier à Cannes est rentable, et les chiffres sont là pour le montrer :
- 19% : c’est l’augmentation du prix du m² à Cannes en 5 ans,
- 12% : c’est l’augmentation des loyers en 5 ans,
- 2% : c’est l’évolution de la population pour 2030,
- 2 millions : c’est le nombre de touristes dormant à Cannes chaque année.
Toutefois, avant de se lancer, il convient de savoir dans quel quartier investir, et quelle manière d’investir adopter. Car, de nombreux investisseurs se rendent compte trop tard que leur bien immobilier leur coûte de l’argent au lieu de leur en rapporter.
Vous allez très vite comprendre pourquoi et comment maximiser votre rendement locatif pour que cela ne vous arrive pas.
Sommaire
- Où investir à Cannes ?
- Quel est le rendement locatif à Cannes ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier à Cannes ?
- Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Cannes ?
- Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier à Cannes ?
- Faire de la location court, moyen ou long-terme ?
- Investissez à Cannes avec GuestReady
1. Où investir à Cannes?
Quel est le meilleur quartier pour investir à Cannes ? En voici 4, qui vous donneront une première idée des endroits dans lesquels vous pourrez devenir propriétaire. Vous allez voir que le rendement locatif peut doubler d’une rue à l’autre.
Pour être sûr de ne pas vous tromper au moment de votre achat, vous pouvez vous faire accompagner par les experts de GuestReady. Ces derniers sont capables d’estimer précisément le rendement que vous pouvez attendre du bien que vous souhaitez acheter, ou que vous possédez déjà.
Cannes Croisette – Palm Beach
C’est le meilleur quartier pour investir à Cannes. Celui du festival du film, du tapis rouge et des stars venues tout droit d’Hollywood. Ce lieu offre une vue imprenable sur la mer et sur les îles de Lérins. Les prix s’échelonnent sur une très large fourchette, allant de 5 000€ le m² dans le centre du quartier, à 35 000€ avec vue sur la Croisette.
D’ailleurs, le quartier La Californie, limitrophe de La Source, voit déjà ses prix augmenter à une moyenne de 8 343€/m², pour un loyer moyen de 26€/m². Pour continuer de comparer ce qui est comparable, nous reprenons l’exemple de notre T2. Avec un prix moyen de 8 343€/m², et 23€/m² de loyer, le rendement locatif brut s’élève à 3, 50%. Dans le détail, un T2 coûte en moyenne 400 246€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer annuel de 14 040€.
Saint-Nicolas
Situé en plein centre-ville, à l’angle du Boulevard Carnot et du boulevard d’Alsace, Saint-Nicolas est incontestablement le meilleur quartier de Cannes pour l’investissement immobilier.
Tout comme La Source, le prix au mètre carré est faible car il n’a aucune vue sur la mer. Pourtant, avec la gare de Cannes à moins de 300m et le vieux-port à 500m, trouver un bien en vente dans ce quartier peut présenter toutes les caractéristiques de la perle rare.
Pourquoi ? Parce que le prix moyen au m² dans ce quartier n’est que de 5 152€, pour un loyer moyen de 22€/m².
Si vous aspirez à devenir propriétaire d’un T2 à Cannes, ce quartier est encore plus intéressant.
En effet, le prix moyen de ce type de bien n’y est que de 4 943€/m², pour un loyer moyen de 22€/m². Ce qui nous fait un rendement locatif de 5%. N’espérez tout simplement pas trouver mieux en plein centre-ville de Cannes.
Le Suquet
Situé à la pointe du Vieux-Port, Le Suquet propose de très beaux appartements à un prix moyen de 7 218€/m², pour un loyer médian de 23€/m². Pour un T2, le prix moyen descend à 6 482€/m², avec un loyer moyen de 22€/m².
Par conséquent, un appartement à 310 967€, avec un loyer annuel de 11 880€ générera un rendement locatif brut de 3, 82%. Acheter pour louer à Cannes peut donc parfaitement se faire dans ce quartier prestigieux.
La Bocca
Situé en bord de mer, en limite avec la commune de Mandelieu-la-Napoule, La Bocca est le quartier qui abrite l’aéroport de Cannes. Avec un prix moyen au mètre carré de 4 473€, et un loyer moyen de 23€/m², La Bocca propose un rendement locatif moyen très intéressant.
En effet, un T2 de 45 m² est accessible dès 223 078€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Avec un loyer annuel de 12 420€, vous pourrez compter sur un rendement locatif brut de 5, 56%.
2. Quel est le rendement locatif à Cannes?
L’étude de ces 4 quartiers du centre-ville de Cannes, notamment tout autour de la célèbre Croisette, nous a permis de mettre en évidence un rendement locatif compris entre 2, 56% (Croisette-Palm-Beach) et 5% (Saint-Nicolas), voire 5, 56% (La Bocca).
A titre de comparaison, si l’on prend la moyenne des prix pour toute la ville de Cannes, un T2 permet de générer un rendement locatif de 2, 88%. Autant vous dire que votre investissement locatif à Cannes dépend très largement de l’emplacement de votre bien.
Les quartiers universitaires sont propices aux investissements locatifs de long terme, comme La Bocca, tandis que les quartiers du centre-ville sont excellents pour les locations à court terme via des plateformes comme Airbnb.
3. Pourquoi investir dans l’immobilier à Cannes?
Parce que Cannes dispose d’une démographie en pleine croissance et attire un tourisme de luxe qui réunit chaque année plus de 2 millions de personnes qui passent la nuit en ville.
Autant vous dire qu’avec un bien immobilier à Cannes, vous pouvez profiter de ce flux.
Mais, ce qui fait l’attrait de Cannes en ce moment, c’est sa politique budgétaire, avec :
- La rénovation du Palais des Festivals et des Congrès
- L’amélioration du campus universitaire Georges Méliès
- L’embellissement des rues (Avenue de Grasse, Allées de la Liberté, etc)
Investir à Cannes, c’est disposer d’un bien dans une commune dynamique et très bien gérée budgétairement. L’avantage : ne pas subir de hausse des impôts locaux. A Cannes, ils n’ont pas évolué depuis 2014. Une exception en France, qui mérite d’être relevée pour mieux savoir s’il faut acheter pour louer à Cannes.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Cannes?
De 0% à 45%, c’est le taux d’imposition qui peut vous être appliqué. Mais, tout dépend de votre revenu total. En France, deux solutions s’offrent à vous pour déclarer votre revenu locatif :
Dans le cas du régime micro-foncier, cela peut être intéressant si le total de vos revenus locatifs n’excède pas 15 000€ par an. Dans ce cas, l’administration fiscale vous applique automatiquement un abattement de 30%. Si ce régime vous intéresse, vous n’aurez qu’à remplir la case 4BE de la déclaration fiscale 2042.
Dans le second cas, celui du régime réel, la seule façon de limiter le montant de votre déclaration est de miser sur le déficit foncier. Seul problème : il est limité à 10 700€. Si vous ne pouvez pas faire autrement, il vous faudra remplir la déclaration 2044.
Quel taux d’imposition pour quels revenus ?
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 26 071€ à 74 545€ | 30% |
| 74 545€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
5. Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier à Cannes?
Oui. La raison est simple : une belle dynamique anime la ville de Cannes. Le festival cinématographique de renommée mondiale n’a jamais perdu de son attrait, et les investisseurs étrangers se pressent à Cannes.
Bien que les prix puissent sembler élevés, il y a peu de doute qu’ils le seront bien plus encore dans une ou deux décennies. Seule ombre au tableau, la nécessité de bien analyser l’emplacement du bien, et son rendement locatif brut.
Démarche quitte ou double, car vous pouvez soit être propriétaire d’un investissement locatif à Cannes rentable, soit vous ruiner. Pour éviter les pertes, mieux vaut avoir une stratégie locative bien rodée.
6. Faire de la location court, moyen ou long-terme ?
Les locations à long-terme posent particulièrement problème, car elles ne rapportent que peu d’argent, à cause :
- A. Du prix du marché
- B. De l’encadrement des loyers
- C. Du plafonnement des loyers
A. Le prix du marché
Lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement, vous ne pouvez pas fixer un prix du loyer trop élevé, faute de quoi vous ne trouverez soit aucun locataire, soit vous subirez un important taux de rotation des locataires.
B. L’encadrement des loyers
En France, de plus en plus de villes de plus de 50 000 habitants, qui remplissent certains critères, sont autorisées à encadrer les loyers. Résultat : un loyer qui ne peut pas être supérieur de plus de 20% à un loyer de référence. Les travaux de rénovation ne peuvent pas suffire à demander un complément de loyer.
C. Le plafonnement des loyers
Cette fois-ci, il s’agit de l’IRL (indice de référence des loyers), déjà applicable sur l’ensemble du territoire français, qui vous interdit d’augmenter annuellement le loyer comme vous le souhaitez. Un pourcentage de hausse est prévu chaque année, et vous ne pouvez passer outre pour augmenter le loyer à votre locataire.
Pourquoi louer à court terme?
Parce que le court terme vous libère de toutes ces contraintes juridiques. Le but est simple : mettre votre bien à disposition de touristes, pour qu’ils puissent en profiter durant leurs vacances.
Les avantages ? Fixer librement le tarif des semaines de location, notamment en prenant en compte la saisonnalité. Durant le festival de Cannes, personne ne vous interdira d’augmenter le prix du séjour de 200%. De plus, n’ayant pas de locataire, vous pouvez également prendre une ou deux semaines de vacances dans votre propre appartement.
Pour être sûr de maximiser vos revenus locatifs, vous pouvez faire appel à une agence de professionnels comme GuestReady. Leurs experts savent parfaitement gérer l’augmentation des prix, tout en limitant la vacance locative.
Les services proposés par GuestReady sont tels que :
- Photographies de l’appartement
- Mise en ligne de l’annonce sur diverses plateformes, telles que Airbnb
- Service de ménage
- Gérance des entrées et des sorties des voyageurs
- Possibilité d’échange avec l’équipe 24h/24, dans plusieurs langues
Investissez à Cannes avec GuestReady
Vous aimez le sud de la France, la Côte d’Azur et ses spécialités culinaires ? Pourquoi ne pas y investir également votre argent, et en tirer une rente issue de revenus immobiliers ? Le tout, sans vous occuper de rien, car une agence comme GuestReady se charge de le faire pour vous.
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