Os condomínios e o alojamento local – Mais Habitação – 2024

ATUALIZAÇÃO – outubro de 2024: o atual governo tem vindo a revogar as restrições impostas pelo Mais Habitação. O papel dos condomínios, e o seu voto para poder cancelar licenças ou impedir a sua emissão, será revertido a partir de 1 de novembro de 2024.

Poderá ler tudo sobre a reversão dos poderes dos condomínios neste artigo sobre a nova legislação para o alojamento local, que procura reverter o Mais Habitação.

No entanto deixamos o artigo original abaixo, com todos os poderes do condomínio assim atribuídos pelo Mais Habitação, para que possa conhecer todas as medidas anteriores.

Caso pretenda falar com a nossa equipa, estamos disponíveis para responder a qualquer questão sobre a legislação anterior ou atualmente em vigor.

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Artigo Original

O regulamento do “Mais Habitação” engloba alterações legislativas criadas com o intuito de facilitar o acesso à habitação a preços acessíveis.

Apesar de se debruçar sobre inúmeros aspetos dos vários mercados imobiliários em Portugal, do arrendamento à compra para revenda, o Mais Habitação também veio alterar algumas leis específicas relativas ao alojamento local.

Neste artigo, debruçamo-nos sobre as que definem o papel dos condomínios na emissão, manutenção e cancelamento de licenças afetas a propriedades inseridas em prédios ou edifícios em propriedade horizontal, e nos novos direitos dos condóminos desses prédios e edifícios onde exista um AL em atividade.

Os condomínios e o alojamento local – alterações do Mais Habitação

As considerações e novas leis que explicamos abaixo aplicam-se a todas as situações em que a propriedade em questão seja uma fração autónoma de um edifício ou parte de prédio em regime de propriedade horizontal.

Estas considerações também se aplicam a todo o território português, incluindo os territórios do interior e as regiões autónomas, que se encontram isentas de outras restrições mais fortes como a suspensão de licenças.

 

 

Os condomínios e a emissão de novas licenças de alojamento local

Caso um proprietário pretenda requisitar uma licença de alojamento local para um apartamento inserido em prédio com condomínio organizado, poderá passar a necessitar de acrescentar ao seu pedido de emissão de licença (enviado como habitual através do portal do ePortugal) uma ata de assembleia de condomínio que autorize expressamente essa instalação e o novo uso da fração para alojamento local.

Encontram-se isentos desta obrigatoriedade:

• As propriedades cujo pedido de emissão de licença de alojamento local tenha sido previamente autorizada pelo mesmo condomínio, mesmo que por outros titulares;
• As propriedades cujo título de propriedade horizontal autorize desde logo a instalação do AL.

Os condomínios e o cancelamento de licenças de alojamento local

O papel do condomínio passa a ser crucial para a manutenção das licenças de alojamento locais já existentes.

A partir do dia 6 de outubro de 2023, é possível que, em prédios destinados a habitação, dois terços (aproximadamente 66%) dos condóminos decidam sobre o cancelamento imediato das licenças de AL existentes no edifício.

Para este processo, esta decisão deve ser votada numa reunião de condomínio e a respetiva ata deverá ser depois encaminhada, através do Balcão Único Eletrónico do ePortugal, para a câmara municipal correspondente. A câmara deve atuar em conformidade num prazo máximo de 60 dias desde a data de envio do pedido de cancelamento, procedendo à sua anulação imediata.

Efeitos permanentes do cancelamento da licença de alojamento local por decisão do condomínio

Caso o condomínio exija o cancelamento de uma determinada licença de alojamento local, a mesma propriedade não poderá requisitar uma nova licença, mesmo que o pedido seja feito por outros titulares, até que haja uma nova ata do condomínio a permitir a emissão do novo título.

Outras obrigações do alojamento local para com o condomínio

Contacto permanente

Além das questões relacionadas com as licenças de alojamento local, passa também a estar legislada uma nova obrigação para os alojamentos locais inseridos nestes prédios: caso o condomínio o requisite, será necessário providenciar aos restantes condóminos um número de telefone para contacto que esteja disponível 24h.

Este número de telefone poderá ser o do próprio proprietário da fração afeta ao AL, ou poderá ser o contacto de um gestor, como uma empresa de gestão de alojamento local. Este tipo de responsabilidades, quando assumidas por entidades profissionais, asseguram a disponibilidade de uma equipa pronta a reagir e a auxiliar com qualquer situação que requeira atenção, seja urgente ou não, 24h por dia.

 

 

Aviso de ruído

Passa a ser obrigatório para todos os alojamentos locais “instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal” a colocação de um aviso que informe os hóspedes do regulamento do ruído. Isto não se aplica apenas aos edifícios com condomínio organizado, mas acrescentamos este novo requisito legal a este artigo por os edifícios com condomínio serem, normalmente, edifícios em propriedade horizontal.

O regulamento do ruído pode ser consultado online no site do Governo Português, correspondendo ao Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, alterado pelo Decreto-Lei 278/2007, de 01 de agosto.

O ruído “associado ao uso habitacional e às atividades que lhe são inerentes” que “pela sua duração, repetição ou intensidade seja suscetível de afetar a saúde pública ou a tranquilidade” é o chamado “ruído de vizinhança” (artigo 3.º).

O horário de descanso e durante o qual é obrigatório, para os hóspedes e outros condóminos, evitarem incomodar os vizinhos, é entre as onze da noite e as sete da manhã, e a polícia tem o direito de ordenar a sua cessação imediata em caso de denúncias de incómodo por parte dos vizinhos dentro deste horário (artigo 24.º).

Os alojamentos locais inseridos em edifícios passam assim a ser obrigados a avisar os hóspedes destas regras de boa convivência, devendo afixar em local visível esta informação.

 

Boas relações e profissionalismo

As relações entre condóminos devem ser sempre respeitadas e mantidas com cuidado, incluindo entre os condóminos permanentes e os visitantes dos alojamentos locais.

Para isto, é obrigatório que os proprietários vetem os pedidos de reserva de hóspedes problemáticos, definam claramente regras que protejam a integridade, não só da sua propriedade, mas de todo o edifício, e esclareçam com os hóspedes todas as dúvidas de atividades permitidas e desaconselhadas, desde o primeiro contacto.

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