Où investir à Bordeaux ?
L’investissement immobilier à Bordeaux, c’est une augmentation du prix du mètre carré en 5 ans de :
- 27% pour les appartements neufs,
- 26% pour l’ancien,
- 36% pour les maisons.
En seulement 10 ans, les propriétaires de biens immobiliers à Bordeaux ont vu la valeur de leurs propriétés augmenter de 58.2%. Un dynamisme qui en dit long sur cette véritable perle du Sud-Ouest.
Mais, où faut-il investir à Bordeaux pour maximiser son rendement immobilier ? Avez-vous raté le train de la croissance immobilière ou est-ce encore le moment d’acheter pour louer à Bordeaux ? Surtout, pourquoi Bordeaux ?
1. Où investir à Bordeaux?
Pour choisir dans quel quartier investir à Bordeaux, deux éléments doivent être pris en compte :
- Le % de rendement annuel,
- Le prix moyen au mètre carré.
Ce sont justement ces éléments que nous allons mettre en évidence pour 6 quartiers à Bordeaux.
Caudéran
Caudéran est un quartier appartenant à la banlieue chic de la ville avec 45 000 habitants. Entre pavillons en bordure de vignes et anciennes échoppes, Caudéran garde les allures du village qu’il était avant son rattachement à la ville de Bordeaux.
Le prix moyen du m² y atteint les 4 900€, avec des prix pouvant aller jusqu’à 6 600€. Par conséquent, pour calculer le rendement annuel de l’achat d’un bien à Caudéran, nous allons prendre les moyennes.
Ainsi, un T2 (2 pièces) neuf de 45m² (surface moyenne), au prix de 4 695€ par m² (coût moyen pour un T2 à Caudéran) vous coûtera 211 275€.
Néanmoins, à ce chiffre, vous devez ajouter les frais de notaire qui représentent, sur une transaction de cette valeur, 0.799% du prix d’achat, soit 1 688€. De plus, il ne faut pas oublier d’ajouter les DMTO (droits de mutation à titre onéreux).
Dans le département de la Gironde, les droits à titre onéreux ont été fixés au maximum légal, soit 5.81%, ce qui représente 12 275€ supplémentaires. Cela nous fait donc un total de 225 238€. Pour connaître le rendement brut annuel de ce bien, il faut maintenant prendre en compte le loyer. A Caudéran, le loyer moyen au m² est de 14€, soit 630€ par mois pour un T2 de 45m².
La formule de calcul du rendement brut annuel est la suivante :
Loyer annuel / Prix de l’appart) X 100 = rendement locatif brut. Le rendement locatif brut sera donc ici de 3.36% ((7 560 / 225 238) X 100).
Chartrons
Autre quartier chic de la ville, le quartier des Chartrons se distingue par ses cavistes et ses brocanteurs. Il formait jadis l’un des faubourgs de la ville. Tandis qu’aujourd’hui, les Chartrons est l’un des hauts lieux de la bourgeoisie de la capitale girondine.
Le prix moyen au mètre carré se situe à 5 391€, pour un loyer moyen de 16€/m². Pour comparer, nous allons toujours garder l’exemple du T2 de 45 m². Ainsi, le coût d’un tel bien sera ici de : 241 270€ (225 238€ + 1 938€ de frais de notaire + 14 094€ de DMTO).
Le loyer moyen mensuel s’élevant à 720€, le rendement annuel brut est de : 3.58%.
La Bastide
Quartier industriel réhabilité, cette ancienne zone marécageuse a fait l’objet d’un réaménagement complet. Située sur la rive droite de la Garonne, la Bastide a été intégrée au centre-ville de Bordeaux 
grâce à la construction du pont Jacques Chaban-Delmas.
Le prix moyen du m² y est de 5 117€ pour un T2, avec un loyer moyen à 14€/m². Par conséquent, après prise en compte des charges d’usage (frais de notaire et fiscalité), le coût d’achat d’un T2 de 45m² est d’environ 245 482 (230 265 + 1 839 de frais de notaire + 13 378 de DMTO). Le rendement locatif brut dans ce quartier s’élève en moyenne à 3.1%.
Saint- Augustin
Construit autour de l’église Saint-Augustin, ce quartier brille par ses manoirs qui abritaient l’aristocratie bordelaise de la Renaissance. Connu dans la région pour avoir été un bassin d’emploi 
important grâce à l’usine Chabrat, Saint-Augustin est aujourd’hui l’épicentre culturel de la ville.
Le prix moyen du m² à Saint-Augustin est de 5 402€, pour un loyer moyen de 16€. Un T2 vous coûtera donc environ 259 155€ (243 090€ + 1942€ de frais de notaire + 14 123€ de DMTO).
Le rendement locatif brut à Saint-Augustin s’élève donc à 3.33%.
Bordeaux-Sud
La place de la Victoire est le cœur de ce quartier étudiant. A deux pas de l’université de Bordeaux, il comprend la gare Saint-Jean, mais aussi la plus grande église du sud de la France : Saint-Michel, et sa flèche de 114 mètres de hauteur
.
Bordeaux-Sud est aujourd’hui au cœur d’un important projet : un centre d’affaires international, couplé à l’arrivée d’une ligne de train à grande vitesse qui met Paris à seulement 2 heures de Bordeaux.
Le prix du m² y est en moyenne de 5 517€ pour un T2, et le loyer moyen s’élève à 18€/m² au niveau de la place de la Victoire. Un T2 vous coûtera donc environ 265 265€ (248 265€ + 1 983€ de frais de notaire + 15 017€). Le rendement locatif brut annuel s’élève dans ce quartier à 3.66%.
Le Triangle d’Or
C’est une partie du quartier de l’Hôtel de ville, qui est ceinturé par les cours Georges Clémenceau et Indépendance, ainsi que par les allées de Tourny. Le tout forme un triangle dont chaque pointe comprend un lieu important de Bordeaux:
- L’Opéra National,
- La place Tourny,
- La place Gambetta.
Au Triangle d’Or, le prix au m² d’un T2 s’élève à 5 865€ en moyenne, pour un loyer au m² de 16€. Par conséquent, il vous faudra prévoir un budget d’environ 281 367€ (263 925€ + 2 108€ + 15 334) pour acheter ce type de biens dans ce quartier. Le rendement locatif brut s’élève ainsi à environ 3.1%.
2. Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux?
Oui. Toutefois, la question est d’autant plus importante que les rendements locatifs annuels brut sont faibles. Lorsque vous avez ces 3% brut, vous êtes encore loin du net-net, qui prend en compte l’ensemble de vos dépenses.
C’est-à-dire que vous ajoutez le coût de votre prêt immobilier, les impôts sur les revenus locatifs, les impôts locaux, les charges de copropriété…
Investir à Bordeaux est toujours intéressant, sous réserve d’investir dans l’immobilier locatif à court et moyen terme. Autrement dit, vous louez vos biens via des plateformes comme Airbnb.
Pour maximiser vos revenus, confiez votre gestion à des professionnels du secteur, comme GuestReady. Pourquoi ? Parce que les séjours touristiques obéissent à la saisonnalité, aux événements organisés par la ville.
Par conséquent, le prix de la nuit augmente et diminue en fonction de ces éléments. C’est pourquoi, il est préférable d’être assisté par des professionnels.
3. Quel est le rendement locatif à Bordeaux?
Le rendement locatif que nous avons calculé pour les six principaux quartiers du centre-ville permet de déterminer que le rendement locatif pour un T2 est d’environ 3.4%.
Pondéré selon le fait que votre appartement peut être un studio ou un T5, vous pouvez partir du principe qu’un bien à Bordeaux vous rapportera entre 2.9% et 3.9% par an, brut.
4. Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux?
Lorsque l’on cherche à investir dans une ville, trois questions se posent :
- Quelle est l’évolution démographique ?
- Quels sont les grands projets d’infrastructures ?
- Quelle est l’évolution du marché de l’immobilier ?
1. L’évolution démographique
Elle est très bonne. Investir à Bordeaux, c’est jeter son dévolu sur une ville de 260 000 habitants, qui est le centre d’une agglomération girondine qui connaît une croissance démographique de 1.3% par an.
Selon les projections de l’INSEE, l’agglomération bordelaise devrait atteindre le million d’habitants d’ici peu, notamment grâce aux 2 900 habitants supplémentaires qui emménagent chaque année dans la ville.
2. Les grands projets à Bordeaux
Le dynamisme d’une ville s’inscrit sur le long terme lorsque sa municipalité partage une véritable vision quant au développement de nouvelles infrastructures. A Bordeaux, c’est le cas avec plusieurs projets phares qui se profilent.
A. De l’aéroport en centre-ville, en tramway
Une nouvelle extension de son tramway permet d’arriver en ville directement avec le tram depuis l’aéroport de Bordeaux-Mérignac.Ce ne sont pas moins de 5 kilomètres de ligne qui ont été réalisés, avec un ouvrage d’art pour passer la rocade.
B. Brazza, nouveau quartier
Dans le même temps, un nouveau quartier est littéralement en train de sortir de terre : Brazza. Un quartier qui comptera une surface de plancher de 313 000m² de logements neufs.
C. Sixième pont sur la Garonne
6 kilomètres plus au Sud, c’est la construction du pont Simone Veil qui anime la ville. Sixième franchissement de la Garonne, il permettra de mieux relier les rives droite et gauche de la ville.
Au total, pour ces 3 seuls projets d’envergure, ce ne sont pas moins de 80 millions d’euros qui ont été budgétés par la ville. Voici le signe d’un très bon dynamisme.
3. L’évolution du marché de l’immobilier
Nous avons déjà répondu à cette question dès l’introduction de cet article. Avec ce que nous venons de mettre en évidence, il est possible de faire de la prospective. L’agglomération bordelaise compte chaque année 15 500 nouveaux venus, dont 2 900 dans la seule ville de Bordeaux.
Dans le même temps, son tourisme repart de plus belle après la pandémie, avec 16.4 millions de nuitées par an. La bonne nouvelle, c’est que les chiffres du tourisme ne représentent que 34% de ce qu’ils étaient en 2019, avant la crise sanitaire.
Cela vous donne une idée du potentiel de croissance de Bordeaux. Projeté sur le marché de l’immobilier, cela garantit une chose : l’évolution n’est pas prête de s’arrêter sur les bords de la Garonne.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Bordeaux?
Entre 0% et 45%. La France étant un État unitaire, la règle est que l’imposition est la même sur l’ensemble du territoire, et Bordeaux n’y fait pas exception. Le taux d’imposition dépend donc du régime fiscal pour lequel vous optez.
Sous 15 000€ brut de revenus fonciers, vous pouvez choisir le régime micro-foncier (déclaration 2042, case 4BE). Un abattement de 30% est alors appliqué automatiquement, par l’administration fiscale, sur la somme déclarée.
Autrement, vous pouvez, ou devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel, via la déclaration 2044. Pour faire baisser le montant de vos revenus, vous devrez jouer sur le déficit foncier, sans dépasser 10 700€.
Vous pourrez reporter le déficit foncier sur la case 4BC de la déclaration 2042. Une fois ces montants ajoutés à votre revenu, reportez-vous au tableau suivant pour connaître le taux d’imposition auquel vous serez soumis :
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 74 546€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
5. Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier à Bordeaux?
De nos jours, il s’agit du bon moment pour investir. Si vous attendez le bon moment pour acheter, vous pourriez ne jamais investir.
Pourquoi ? Parce que les bons moments sont toujours connus une fois qu’ils ont eu lieu. Ainsi, si vous aviez acheté à Bordeaux il y a 10 ans, vous diriez que vous avez fait un bon investissement, et que c’était le bon moment.
Avec l’essor de la ville de Bordeaux, et de son agglomération, les investissements effectués par la ville pour son développement et la tendance du marché de l’immobilier, investir aujourd’hui est assurément un bon investissement.
7. Investissement court, moyen ou long-terme?
Nous avons vu que le long-terme ne rapportait pas grand-chose en revenu locatif brut annuel. Suivant votre situation, le net-net pourrait même vous emmener vers un investissement qui vous coûte de l’argent plutôt que de vous en rapporter.
Toutefois, le but d’un investissement est de vous rapporter de l’argent. C’est exactement la raison pour laquelle la location à court ou moyen terme est la solution idéale pour remonter le taux de rendement locatif.
Pourquoi ? Parce que vous pourrez facilement doubler voire tripler vos revenus locatifs grâce à des plateformes de location comme Airbnb.
Ce n’est pas tout. En louant votre appartement à des touristes ou à des travailleurs de passage, vous pouvez maximiser vos revenus locatifs en fonction des événements qui ont lieu en ville, et en fonction des saisons.
C’est la raison pour laquelle des entreprises comme GuestReady se sont créées. Expertes dans la gestion locative de biens destinés à la location à court ou moyen terme, la mission de ces experts est d’empêcher la vacance locative tout en multipliant vos revenus.
8. Invesstissez à Bordeaux avec GuestReady
Bordeaux est sans aucun doute l’une des villes les plus dynamiques de France. Peu de métropoles peuvent aujourd’hui se targuer d’attirer 15 500 habitants supplémentaires chaque année, soit la population d’une petite ville.
Ambitieuse et économiquement très bien localisée, Bordeaux est sans aucun doute l’une des villes qui, dans les décennies à venir, sera l’une des plus importantes de France.
Riche d’un patrimoine historique, culturel et gastronomique hors-norme, elle est encore loin d’avoir atteint son plein potentiel. Y investir, c’est faire un pari sur l’avenir, dont le risque est particulièrement limité.
