Investissement Locatif à Paris: Guide pour les investisseurs
L’investissement locatif à Paris permet à l’investisseur de louer à court et à moyen et d’obtenir des rendements locatifs très intéressants. À condition de mettre en valeur le bien immobilier et de répondre aux exigences des locataires parisiens.
Effectuer un investissement dans l’immobilier à Paris, c’est choisir un marché dynamique, qui connaît une très grande demande locative durant toute l’année. Voici les meilleures zones pour l’investissement locatif à Paris.
1. Où investir à Paris?
Bien que leurs prix ne cessent d’augmenter depuis de nombreuses années, les biens parisiens continuent d’attirer les investisseurs. D’une part en raison de son dynamisme et d’autre part en raison des nombreux touristes qui viennent chaque année visiter Paris.
La capitale française est considérée comme une valeur sûre quand on veutacheter pour louer à Paris. Découvrez le meilleur quartier pour investir à Paris, selon vos souhaits et vos attentes en termes de rentabilité.
Investissement Locatif 20e – Ménilmontant
- 5.1% rendement annuel
- 9.500€ prix moyen/m2
Le 20e arrondissement, un quartier plein de qualités, authentique et plein de charme. Situé au cœur industriel de la capitale, c’est aujourd’hui un quartier vivant et dynamique.
Il est aussi connu pour ses impasses fleuries, pour ses maisons colorées et ses ateliers d’artistes comme la Villa de l’Ermitage. On oublie vite qu’on est dans la capitale. Plus de 90 % des logements dans ce secteur sont des maisons principales et approximativement un quart des ménages sont propriétaires.
Concernant le prix, il coûte un peu moins de 11 400€ le m² en moyenne, soit entre 300 000€ et 500 000€ pour un T3. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 10% au cours de la dernière année. Le rendement brut moyen est de 5.1%.
Le 20e arrondissement de Paris a vu passer de nombreux artistes célèbres tels qu’Edith Piaf et Eddy Mitchell. C’est donc un bel endroit où acheter un bien immobilier à Paris.
Investissement Locatif 17e – Batignoles-Monceau
- 4.7% rendement annuel
- 11.000€ prix moyen/m2
Le 17e est l’un des quartiers les plus populaires de la capitale. Depuis quelques années, il attire de plus en plus d’investisseurs. Le parc immobilier du 17e est majoritairement constitué de maisons anciennes datant d’avant la Seconde Guerre mondiale.
Les prix les plus élevés se situent autour des Ternes et de la Plaine Monceau. Les biens les plus abordables se trouvent dans le quartier des Épinettes. Il y a 93% de résidences principales.
De plus, le prix moyen au mètre carré est d’environ 11 000€ et on constate une rentabilité de 4.74%. Ce qui s’avère être un investissement locatif moyen.
Quant à l’investissement locatif à Paris, les prix varient selon le type de bien. C’est l’endroit idéal pour faire un investissement immobilier. Le parc de logements de ce quartier est majoritairement composé de logements de 2 et 3 chambres qui représentent environ 55 % du parc de logements.
Les quartiers du 17e arrondissement:
Le quartier des Ternes
Situé à proximité de la place de l’Étoile, le quartier des Ternes abrite de nombreuses boutiques de luxe. Ce quartier doit son charme et son authenticité aux nombreux marchés et immeubles haussmanniens qu’il abrite. Le parc immobilier est constitué d’appartements et les locataires représentent 63% des habitants.
Le quartier de la Plaine Monceau
Il est beaucoup apprécié pour le milieu de vie qu’il propose. Entre ses musées, ses nombreux restaurants et ses hôtels particuliers, c’est l’endroit idéal pour investir. Sa proximité et son architecture avec le Parc Monceau sont également des atouts importants pour ce secteur. Le parc immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements (99%) et les locataires représentent 55% des habitants.
Le quartier des Batignolles
Ce quartier est « un village » à part entière. Les Batignolles est un secteur calme avec sa place principale, qui est la Place du Docteur Félix Lobligeois. L’environnement immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements (99%) et les locataires représentent 60% des habitants.
Investissement Locatif 1e – Louvre
- 4.1% rendement annuel
- 14.000€ prix moyen/m2
Le 1er arrondissement de Paris, zone limitrophe des 2e, 3e, 4e, 6e, 7e et 8e arrondissements, est situé sur la rive nord droite de la Seine. De plus, dans cette partie de la ville se trouvent certaines des rues et des places les plus emblématiques de la capitale.
Entre le musée du Louvre, la place Vendôme ou les hôtels de luxe, le secteur est très prisé des investisseurs et des touristes du monde entier. Il abrite également l’un des plus anciens quartiers de Paris, le quartier des Halles.
Près de 75% des habitants de la commune sont locataires. Très peu d’appartements et de studios sont loués malgré une forte demande. Cette tendance favorise la hausse des prix, faisant de ce quartier l’un des plus chers.Ce secteur a un faible rendement locatif, mais il s’agit d’un secteur dynamique propice aux Airbnb. Le rendement brut se situe à hauteur de 4.13%.
Aux alentours, plus de 85% des appartements datent d’avant la Première Guerre mondiale. Cela offre de nombreuses possibilités si vous souhaitez investir dans l’ancien.
Cependant, il est important de noter que les maisons ne représentent que 2.4% du parc immobilier de cette partie de la ville. Les appartements, quant à eux, constituent près de 97 % des logements de la commune.
Dans le cadre d’un rendement locatif à Paris, le choix du quartier est une étape importante du projet. Comme dans tous les arrondissements de Paris, le premier est divisé en 4 secteurs administratifs.
Saint-Germain-l’Auxerrois
Saint-Germain-L’Auxerrois est le premier arrondissement de la ville de Paris. Ce secteur abrite les célèbres Jardins des Tuileries et le Musée du Louvre, qui représentent un atout important pour les investisseurs.
Composé à 99% d’appartements et à 1% de maisons, le quartier affiche un prix moyen de 14 000€. De plus, environ 75 % des habitants de ce secteur sont locataires.
Halles
Les Halles est un quartier très dynamique qui est l’un des plus fréquentés de Paris. C’est aussi le deuxième arrondissement administratif de la capitale et possède un grand marché.
Composé majoritairement d’appartements, 72% des habitants de ce secteur sont locataires. Le prix moyen/m2 de l’immobilier dans cette zone est de 12 654€ au 1er février 2022.
Le Palais-Royal
Situé au cœur de Paris 1er, le Palais-Royal est l’un des quartiers les plus prisés des habitants du centre-ville. Cela est dû à ses nombreux espaces verts et à ses commerces de proximité.
Ce troisième quartier administratif de Paris abrite également des hôtels de luxe qui accueillent les touristes du monde entier venus visiter la capitale. Le prix moyen/m2 d’une maison dans ce quartier est de 14 668 € par appartement.
Place Vendôme
La place Vendôme est le quartier le plus cher du centre de Paris. Avec un prix moyen/m2 pouvant atteindre 23 000€, il abrite de nombreuses boutiques de luxe.
Il est composé à 98% d’appartements et attire les plus aisés. Si vous décidez d’investir dans ce domaine, vous pourrez facilement trouver un client grâce à la demande constante.
Investissement Locatif 19e – Buttes-Chaumont
- 3.5% rendement annuel
- 8.000€ prix moyen/m2
Le 19e arrondissement est un quartier très diversifié. À la fois branché et populaire, il attire les familles et les étudiants, même si Stalingrad ne peut se défaire de sa mauvaise image.
Environ 90% des logements de cette commune sont des résidences principales. Jusqu’à 69%, des logements sont occupés par des locataires et la proportion d’appartements est de 97% contre 2% pour les maisons.
Le marché immobilier du 19e arrondissement est l’un des moins chers de Paris, avec des prix compris entre 4 500€ et 8 500€ et un rendement annuel qui se situe entre 3 et 4%. Cependant, certaines propriétés peuvent dépasser 10 000€/m² en fonction de leur emplacement, comme celles situées sur l’Avenue Secrétan et l’Avenue Simón Bolívar. Mais bien sûr les villas de charme du quartier Mouzaïa explosent avec un prix au m² avoisinant les 15 000€.
Aussi, le 19e est socialement mixte. Une diversité que l’on retrouve également dans l’architecture entre les tours de la Place des Fêtes, les blocs des années 70 et les immeubles en pierre de taille.
Investissement Locatif 4e – Hotel de Ville
- 3.4% rendement annuel
- 13.789€ prix moyen/m2
Connue pour son marché locatif très tendu, Paris fait partie des villes de France aux coûts d’achat très élevés. Cependant, le contexte économique particulier de 2021 a entraîné une légère baisse des prix dans toutes les villes. Cette situation est une grande opportunité pour les investisseurs.
Cependant, le 4e arrondissement de Paris échappe à la règle. On note une petite augmentation de 0.3% des prix. En effet, ce quartier est très prisé par les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à Paris.
Ce quartier est très demandé, l’offre locative est bien inférieure à la demande et le rendement brut moyen est de 3.01 %. Beaucoup de personnes cherchent à rester dans le quartier mais il n’y a pas assez d’offre. Bien que ce quartier ait un faible rendement locatif, il s’agit cependant d’un quartier dynamique propice aux investissements Airbnb.
Le quartier Saint Merri
C’est un quartier à la fois populaire et calme. Au centre du quartier, on retrouve le marché des Halles et le Centre Pompidou ou centre d’art dédié à l’art moderne et contemporain. Dans le quartier, le parc immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements. 71% des habitants sont locataires et 29% propriétaires.
Le quartier Saint-Gervais
Ce quartier abrite une forte communauté juive. Ils y ont développé de nombreuses entreprises. C’est dans ce quartier que se trouvent également le Mémorial du martyr juif inconnu et le Centre de documentation juive contemporaine. Sur les 9 600 habitants de ce quartier, 72% sont locataires et 28% propriétaires.
Le quartier de l’Arsenal
Ce quartier abrite le couvent des Célestins, qui existe depuis le XIVe siècle. D’abord quartier de couvents, puis site militaire et port de commerce, c’est aujourd’hui une zone de loisirs entre la Seine et la Bastille. Dans ce quartier, 60% des biens sont à louer.
Le quartier Notre-Dame
Entre l’Hôtel-Dieu (seul hôpital des 9 premiers arrondissements), le mythique Quai des Orfèvres (préfecture de police) et la cathédrale Notre-Dame de Paris: c’est LE quartier dominant de Paris. Dans le quartier, le parc immobilier est composé d’appartements. 71% des habitants sont locataires et 29% propriétaires.
Investissement Locatif 18e – Buttes-Montmartre
- 3% rendement annuel
- 10.600€ prix moyen/m2
Le 18e arrondissement de Paris est l’un des quartiers les plus populaires et touristiques de la capitale, c’est aussi le troisième plus peuplé de la ville avec 199 956 habitants en 2020. Il est composé de deux communes anciennes qui ont fait une fusion en 1860: Montmartre et la Chapelle.
En effet, il regorge de monuments historiques et de pôles d’attraction comme le Moulin Rouge, le Sacré Cœur situé au sommet de la butte Montmartre, la Place des Abbesses, le vieux Montmartre, le Rocher de la Sorcière ou encore la résidence d’artistes le Bateau-Lavoir.
Très bien situé sur la rive droite de la Seine, à proximité de Clichy, Saint-Ouen et Seine-Saint-Denis, le 18e arrondissement abrite théâtres, restaurants et quartiers animés avec ses cabarets et sa place Pigalle à cheval sur le 9e.
Cet arrondissement attire chaque année de nombreux investisseurs dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie et de la restauration, mais aussi dans le high-tech et l’industrie française. C’est un excellent secteur si vous désirez acheter pour louer à Paris.
Chiffres clé :
• Prix au mètre carré: 10 600€ par appartement (de 7 000€ à 15 000€)
• Loyer mensuel moyen: de 27€ à 41€ le m2 selon le bien
• 3e arrondissement le plus peuplé de la capitale
• Rendement brut moyen: 2 à 4%
2. Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à Paris?
Vous souhaitez acheter pour louer à Paris? Il est bien connu que Paris est l’une des villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés au monde, avec Londres, New York, Hong Kong et Tokyo. Mais en contrepartie, c’est aussi l’un des marchés les plus sûrs et les plus rentables pour réaliser un investissement immobilier.
La capitale française dispose d’un secteur immobilier exceptionnel
C’est un secteur tendu et concurrentiel qui nécessite des investissements importants. Si le pass d’entrée est un sésame précieux, c’est en raison de la demande de location qui est très forte. La rentabilité de la location peut être moindre, mais la plus-value à la revente est quasi garantie.
L’immobilier parisien est un marché exigeant, mais rentable et très peu risqué, surtout si vous recherchez des locations de longue durée. Pour les locations à court et moyen terme, les rendements sont intéressants pour louer le bien à des touristes. D’autant plus qu’il est possible de l’occuper une partie de l’année et le confier à des sociétés de gestion locative comme GuestReady, ce qui permet de rentabiliser le bien toute l’année.
3. Quel est le rendement locatif à Paris?
Vous souhaitez investir dans un projet immobilier mais vous avez de nombreux doutes, comme la rentabilité de votre futur investissement immobilier.
Pour déterminer si un projet est profitable, on s’intéresse généralement au rendement d’un investissement locatif: il faut calculer le retour sur votre investissement futur.
Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Paris? Paris est une ville attractive pour son marché sûr et dynamique, mais pas très connue pour offrir un rendement attractif. En moyenne, la rentabilité à Paris se situe entre 2% et 3% brut.
4. Pourquoi investir dans l’immobilier à Paris?
Paris est la capitale de la France et la commune la plus peuplée avec environ 2 220 140 habitants intra-muros et 16,7 millions dans le bassin du Grand Paris. Paris est la quatrième ville pour investir en 2012 quand on veut se lancer dans un investissement rentable et efficace.
Ce résultat a été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises, sur différents critères tels que l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.
Malgré ses prix élevés, Paris semble être une des villes à mettre en premier plan pour un investissement locatif, surtout si vous désirez augmenter la valeur de votre bien à long terme.
Connue dans le monde entier pour ses monuments, sa vie culturelle et artistique, mais également pour son incontournable vie économique et politique, Paris est le symbole de la culture française et attire chaque année plus de 30 millions de visiteurs internationaux.
Ainsi, en raison de sa position et ses attractions ainsi que sa population hétérogène composée de touristes, d’étudiants ou d’hommes d’affaires, cette ville se positionne comme l’une des villes les plus sûres en matière d’investissement immobilier rentable et sûr.
On peut mettre son bien à disposition des touristes à court terme si on ne souhaite pas l’occuper une partie de l’année et rentabiliser le bien. Des sociétés comme GuestReady proposent la gestion du bien et une communication optimale avec les hôtes grâce à un service multilingue.
5. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Paris?
Effectuer un investissement locatif nécessite de payer plusieurs taxes sur les revenus locatifs. Il faut déclarer les loyers que vous avez reçus. Le régime diffère s’il s’agit d’une location non meublée ou meublée:
Location non meublée: l’administration considère les loyers perçus comme un revenu foncier. Deux s’appliquent, le régime micro-foncier avec un abattement de 30 % sur les loyers ou régime réel qui permet de déduire de nombreuses dépenses contrairement au régime micro-foncier.
Location meublée: le propriétaire relève du statut de loueur en meublée non-professionnel (LMNP) et le régime d’imposition s’applique dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux modes d’imposition s’appliquent, soit le régime forfaitaire avec une imposition sur la moitié des loyers ou le régime réel avec la possibilité de déduire des charges et amortissements sur les recettes afin de diminuer l’assiette imposable.
Pour les locations courte durée, il est vivement conseillé de se rapprocher d’un conseiller fiscal, car le régime peut s’avérer complexe.
6. Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier à Paris?
Après la légère baisse des prix de l’immobilier observée dans la ville de Paris en 2020, plusieurs investisseurs s’interrogent sur la nécessité de faire un investissement locatif à Paris.
Il est important de noter que malgré tout, Paris reste le marché immobilier le plus attractif de France, d’autant que son prix au mètre carré est toujours plus élevé que dans les autres villes.
La plupart des investisseurs immobiliers désirent acheter un bien immobilier à Paris à revendre ou à louer. Après une année de crise sanitaire, particulièrement difficile pour les professionnels de l’immobilier et les investisseurs, l’année 2021 a permis à ce secteur de se redresser progressivement.
L’immobilier apparaît comme un investissement solide, d’autant plus qu’il s’étale sur de nombreuses années, mais la plupart des investisseurs ont peur d’une crise économique dans la ville.
Malgré toutes ces limites ou risques que laisse présager l’avenir du marché immobilier parisien, force est de constater qu’il existe bien plus de raisons valables d’investir dans l’achat d’un bien dans cette ville.
7. Court, moyen ou long terme?
1. Location court terme:
La location courte durée, aussi appelée location temporaire, correspond à la location d’un logement meublé, pour une durée allant d’une nuit à plusieurs mois, à des personnes dont ce n’est pas le domicile.
2. Location moyen terme:
La durée d’une location moyenne durée est comprise entre 1 mois et 1 an. Cela peut varier selon le type de contrat, entre le bail mobilité ou le bail de droit civil. Le critère principal pour une location courte durée est qu’elle doit être meublée, tout comme la location courte durée avec Airbnb.
Il est possible de recourir à une société comme GuestReady pour ce type de location. GuestReady propose une gestion locative moyenne durée de qualité. (communication 24/7 avec les hôtes dans plusieurs langues, gestion des réservations, service de nettoyage, mise en ligne des annonces).
3. Location long terme:
Dans une location à long terme, la gestion locative est moins onéreuse, puisque le contrat de bail est en général conclu pour un temps minimal de 9 à 12 mois, avec tacite reconduction, et des services supplémentaires sont difficilement offerts (hors résidences services).
La meilleure durée de location
Les zones résidentielles et universitaires sont adaptées pour les locations à long terme, tandis que les zones plus touristiques conviendront pour les locations à moyen et court terme. Par ailleurs, les rendements locatifs à court terme sont sensiblement plus élevés.
Il faut également noter que les locations à court terme offrent plus de flexibilité. Les propriétaires peuvent rester dans la propriété pendant un certain temps et l’avoir sur Airbnb pendant leur absence.
GuestReady peut aider à fournir une estimation du rendement potentiel des investissements immobiliers et peut également vous aider dans la gestion de vos locations à court terme.
