Guide de l’investissement locatif à Marseille

1. Où investir à Marseille ?

Marseille, c’est 111 quartiers répartis sur 16 arrondissements. Ce grand ensemble de 240 km² place la capitale du Sud de la France sur le podium des plus grandes villes de l’hexagone.

Dès lors, quel est le meilleur quartier pour investir à Marseille ? Nous vous disons où investir, en passant en revue les 6 meilleurs quartiers pour réaliser un investissement locatif dans la cité phocéenne.

Le Vieux- Port

Le Vieux-Port désigne l’endroit géographique dans lequel se trouve le port de plaisance de Marseille. Il s’étend de part et d’autre d’un bras de mer qui sépare 4 quartiers différents:

• Hôtel de Ville, au Nord
• Belsunce et Opéra, à l’Est
• Saint-Victor, au Sud

Pour chacun de ces quartiers, des prix très différents s’appliquent. Pour les analyser dans le détail, nous prendrons comme base de calcul un T2 de 45m².

Hôtel de Ville

C’est le quartier de la mairie, du grand hôtel Intercontinental, mais aussi du musée du Mucem. Le coût moyen du m² y est de 4 614€, pour un  loyer moyen de 19€/m². Le prix d’un T2 s’y élève en moyenne à 4 427€/m² pour ce même loyer.

Un 45m² vous reviendra donc à 213 380€ (émoluments du notaire et droit de mutation à titre onéreux (DMTO) compris). Le rendement locatif annuel brut pour ce quartier est donc de 4.8% ((prix du loyer annuel / prix d’achat de l’appartement) X 100).

Belsunce

Quartier de la Canebière, du théâtre de l’Alcazar devenue une grande bibliothèque municipale, Belsunce fait aujourd’hui l’objet de toutes les attentions. Intégré dans un projet de “Grand Centre-Ville”, la municipalité a pour ambition d’en faire un quartier piéton et végétalisé.

Zone populaire, le prix moyen au m² ne s’élève qu’à 3 311€/m², pour un loyer moyen de 16€/m². Un T2 de 45m² s’y négocie en moyenne à 3 560€/m², pour un loyer mensuel de 720€ en location à long terme. Le rendement locatif annuel brut s’établit donc à 5%.

Opéra

Quartier qui partage la Cannebière avec Belsunce, il est le lieu du palais de la bourse et du commencement de la rue Ferréol, une artère piétonnière aux belles boutiques. Particulièrement attractif, son prix au m² est de 4 574€, pour un loyer moyen de 18€/m².

Un T2 de 45m² coûte environ 234 208€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer mensuel de 810€. Le rendement locatif brut annuel est donc de 4.2%.

Saint-Victor

Dernier quartier à inclure une partie du Vieux-Port dans son périmètre, Saint-Victor s’étend jusqu’à la colline qui porte la très célèbre Notre-Dame-de-la-Garde. Il comprend notamment la colline Puget, et une magnifique abbaye qui lui a donné son nom : l’abbaye Saint-Victor.

Le prix du m² y est en moyenne de 5 030€ (5 147€ pour un T2), pour un loyer mensuel de 19€/m² (18€ pour un T2). Le rendement locatif annuel brut d’un T2 de 45m² à Saint-Victor, s’établit donc à 3.9%.

2. Comment rentabiliser un appartement au Vieux-Port ?

Ce sont ici des moyennes, car le prix du m² sur le Vieux-Port varie de 3 954€ à 9 156€ par m². Autant dire que le rendement locatif annuel brut va donc fluctuer d’autant. Par conséquent, il est fort probable que votre investissement s’y fasse à perte sur les locations à long-terme. Ce qui n’est pas du tout le cas des locations à court-terme.

Pourquoi ? Parce que le Vieux-Port est en plein cœur de Marseille, dans un des quartiers les plus touristiques de la ville. Ici, avec les locations à court-terme, vous pouvez augmenter le prix du loyer jusqu’à 100€ la nuit, en plein mois de janvier, pour un simple loft d’une chambre. Vous passez donc d’un loyer mensuel maximum de 855€ à 3 000€.

Prenons ce loyer de basse saison, et disons que vous supportez une vacance locative de 6 mois par an. Votre revenu locatif annuel sera donc de 18 000€. Votre T2 aura pu vous coûter jusqu’à 439 251€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Dans ces conditions très dégradées, votre rendement locatif brut s’établira tout de même à 4%, au lieu de 2.3% dans le cadre d’une location à long terme.

3. Les Catalans

Le quartier des Catalans se situe au Pharo, autour d’une anse qui porte aujourd’hui leur nom : l’anse des Catalans. Sa très belle plage, à deux pas du Cercle des nageurs de Marseille, en fait un lieu très apprécié des baigneurs en été.

Beau quartier du centre-ville de Marseille, le prix au m² s’établit en moyenne de 5 594€ (5 361€ pour un T2), pour un loyer mensuel moyen de 810€ (T2 compris). Le rendement locatif brut annuel y atteint ainsi une moyenne de 3.8%.

Le Panier

Longtemps déshérité, le plus vieux quartier de la ville a su faire peau neuve, pour être aujourd’hui un véritable petit village. Ses façades colorées, son street-art et ses petits artisans, en font un rendez-vous d’artistes devenu aujourd’hui incontournable.

A cheval sur le quartier de l’Hôtel de Ville et des Grandes Carmes, le panier s’étend en rues étroites et sinueuses, entre la cathédrale de la Major et l’hôtel Intercontinental.

Le prix moyen du m² y est plus bas que dans le quartier de l’Hôtel de Ville, en raison de son histoire populaire. Il est ainsi de 3 499€ en moyenne (3 416€ pour un T2), pour un loyer de 16€/m² (17€ pour un T2). Ainsi, le rendement locatif annuel brut peut y atteindre une très belle moyenne de 5.6%.

Vauban

Quartier historiquement ouvrier du centre-ville de Marseille, il fut durant longtemps vierge de toute construction. Son relief escarpé, fait de pentes jusqu’à 15%, sur un sol en calcaire qui empêchait l’eau de s’y infiltrer, ne s’est développé qu’à partir du XVIIIème siècle.

Vauban est particulièrement connu pour la colline Notre-Dame-de-la-Garde, qui surplombe l’ensemble de la ville de Marseille, offrant une vue imprenable sur le château d’If et les îles du Frioul.

Le prix moyen du m² est de 5 090€ (5 054€ pour un T2), avec 18€ de loyer par m² en moyenne (19€ pour un T2). Ainsi, un T2 de 45m² propose un rendement locatif annuel brut de 4.2%.

Castellane

A ne pas confondre avec le quartier de La Castellane des quartiers Nord de Marseille, celui du centre-ville se trouve dans le 6ème arrondissement. Célèbre

pour sa fontaine Cantini, en plein centre de la place Castellane, il comprend la rue du Prado, véritable Champs-Elysées marseillais.

Le prix de l’immobilier se situe en moyenne à 4 271€/m², pour un loyer de 17€/m². Un T2 de 45 m² vous coûtera 4 497€/m², soit la somme de 215 741€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Le rendement locatif annuel brut à Castellane est donc de 4,3%.

République

A cheval sur les quartiers Grandes Carmes et Joliette, République s’étend tout le long de la rue du même nom, qui court du Vieux-Port jusqu’à la place de la Joliette. Cette artère importante, à l’architecture haussmannienne, a fait l’objet d’importants travaux de réhabilitation.

Le prix au m² y est en moyenne de 3 842€/m², avec un loyer moyen de 16€/m². Un T2 de 45m², dont le prix moyen au m² s’établit à 3 875€, vous coûtera environ 185 899€ (émoluments du notaire et DMTO inclus). Dès lors, le rendement locatif brut annuel atteint environ 4.6%.