Guide de l’investissement locatif à La Rochelle
Ville historique ouverte sur l’Océan Atlantique et le pertuis d’Antioche, réaliser un investissement immobilier à La Rochelle, c’est profiter des tendances suivantes :
- 64% d’augmentation du prix du m² en 5 ans
- 18% d’augmentation des loyers en 5 ans
- + 2 861 habitants en 5 ans
- 4 millions de touristes par an
Toutefois, pour bien investir à La Rochelle, il faut savoir où investir. Cet article est justement là pour vous renseigner.
Sommaire
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- Où investir à La Rochelle ?
- Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à La Rochelle ?
- Quel est le rendement locatif à La Rochelle ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier à La Rochelle ?
- Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à La Rochelle ?
- Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier à La Rochelle ?
- Faire location court, moyen ou long-terme ?
- Conclusion
Où investir à La Rochelle ?
Déterminer le meilleur quartier pour investir à La Rochelle demande de s’intéresser à un chiffre simple : celui du rendement locatif brut.
C’est à partir de lui que vous pouvez estimer votre capacité à dégager un revenu locatif plutôt qu’à perdre de l’argent dans le paiement des nombreuses dépenses inhérentes à un bien immobilier (charges de copropriété, impôts, mensualités du prêt…).
Pour déterminer ce rendement locatif, nous allons prendre en compte les éléments suivants :
- Le loyer annuel
- Le prix moyen d’un T2 de 45m²
- Les frais de notaire : 0,799% de la valeur du bien
- Les DMTO (droits de mutation à titre onéreux) : 5,81% de la valeur du bien
L’ensemble de ces informations nous permet de dégager un rendement locatif brut précis.
La Genette
Quartier de cadres et de chefs d’entreprises, la Genette est constellée de parcs tels que :
- Parc Alcide d’Orbigny
- Parc animalier Charles-Edouard
- Parc Charruyer
- Parc Franck Delmas
Le bord de mer, directement accessible par la plage de La Concurrence, ouvre sur le grand large. Cadre de vie idéal, le quartier se compose de pavillons et de maisons de maître. D’ailleurs, la promenade du bord de mer est considérée comme les “Champs-Elysées” de la Rochelle. C’est dire l’importance de ce quartier dans la vie de la ville.
La bonne nouvelle, c’est que le prix au m² est de 5 464€. Un T2 ne coûte donc que 262 129€ en moyenne (frais de notaire et DMTO compris), pour un loyer moyen de 8 640€/an. Ainsi, le rendement locatif brut s’élève à 3, 30%.
Ce rendement locatif brut, relativement faible, est toutefois contrebalancé par le dynamisme du quartier, qui le rend propice aux investissements Airbnb. Nous allons y revenir dans notre partie consacrée aux locations à court, moyen et long terme.
Hypercentre
Cœur battant de la ville de La Rochelle, l’hypercentre est le lieu de l’emblématique festival des Francofolies. Ce quartier, qui s’étend du parc Charruyer au Centre Hospitalier, offre de magnifiques promenades en bord de mer, au pied des 3 célèbres tours de la ville.
C’est le quartier le plus cher de La Rochelle, avec un prix au m² de 6 302€ pour un T2. Il vous faudra compter, émoluments du notaire et DMTO compris, pas moins de 300 000€ pour y acquérir un 45m². Heureusement, le loyer à 9 180€ par an en moyenne, vous permet de dégager un rendement locatif brut de 3.06%.
Saint-Eloi Rompsay
Quartier populaire de la ville de La Rochelle, Saint-Eloi Rompsay se trouve à une dizaine de minutes à vélo du centre-ville. Son point fort ? Sa facilité d’accès pour les travailleurs. En effet, il se trouve sur l’axe routier Niort – La Rochelle, ce qui en fait un quartier parfait pour les actifs. D’autant plus que de nos 5 quartiers, il est de loin le plus abordable du point du vue prix du m².
Un T2 vous coûtera environ 5 450€/m², soit 261 468€ (émoluments du notaire et DMTO compris), et vous rapportera 8 640€ de loyer annuel. Le rendement locatif brut se porte ainsi à 3, 30%.
Tasdon- Bongraine
Quartier étudiant et résidentiel, Tasdon-Bongraine se situe au centre des principaux points importants :
- La gare de La Rochelle, située dans le quartier
- Le Vieux-Port : à 10 minutes à vélo
- L’université de La Rochelle : à 5 minutes à vélo
- Un grand centre commercial : 10 minutes en voiture
Si vous songez à acheter pour louer à La Rochelle, Tasdon-Bongraine offre d’excellentes opportunités.
Tout frais compris, un T2 de 45m² se négocie autour de 5 936€/m², donc 284 773€ avec les frais, pour un loyer annuel qui s’élève à 8 640€/an. Le rendement locatif brut du quartier Tasdon – Bongraine atteint donc 3.23%.
Les Minimes
En bordure d’océan, le quartier des Minimes fait le plaisir des joggeurs et des promeneurs. Avec ses 11 kilomètres de pontons, il fait partie des grands ports nautiques de France. C’est d’ailleurs aux Minimes que s’organise chaque année le salon nautique international du Grand Pavois.
Son emplacement exceptionnel, couplé à la qualité de vie de ce quartier majestueux, porte le prix d’achat d’un T2 à 295 471€ en moyenne (6 159€/m²). Néanmoins, la hauteur des loyers, à 18€/m², vous permettra de dégager une rente locative annuelle de 9 720€.
Cet équilibre entre les prix et les loyers permet un rendement locatif brut de 3.50%.
2. Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à La Rochelle ?
Oui. Acheter pour louer à La Rochelle est une excellente idée d’investissement. Comme nous allons le voir plus en détails dans cet article, le dynamisme de cette ville fait d’elle un endroit parfait pour diversifier ses actifs.
Néanmoins, la faiblesse du rendement locatif brut peut vous alerter. Voyons cet élément plus en profondeur.
Quel est le rendement locatif à La Rochelle ?
Le rendement locatif brut moyen à La Rochelle est de 3, 26%, après prise en compte des émoluments du notaire et des DMTO. Pourquoi ? Parce que le prix moyen d’un T2 y est de 5 867€/m², pour un loyer de 17€/m².
Dès lors, un appartement de 45m² se négocie à 264 015€ (sans émoluments et DMTO). C’est ici qu’un problème se pose : celui de la rentabilité. Parce que 3, 26% de rendement locatif brut, c’est encore un peu loin du résultat net. Vous n’avez pas encore compté :
- Vos impôts sur les revenus locatifs
- Vos impôts locaux
- Vos charges de copropriété
- Les travaux et charges d’entretien (frais de contrôle de chaudière, etc.)
- Vos frais d’agence et d’assurance loyer impayé
- Les mensualités de votre prêt
Bref, avec un rendement locatif brut qui peut éventuellement atteindre les 3, 50% dans le quartier des Minimes, non seulement vous risquez de ne pas percevoir de bénéfices, mais vous risquez même de perdre de l’argent chaque mois… Heureusement, l’investissement locatif à La Rochelle est toujours possible, même si vous devez faire un prêt pour acheter votre bien. Il existe une solution que nous allons vous donner dans la dernière partie de cet article, consacrée aux locations à court, moyen ou long-terme.
4. Pourquoi investir dans l’immobilier à La Rochelle?
Apprécier l’opportunité d’un investissement immobilier dans une ville comme La Rochelle, demande de s’intéresser à 3 choses :
- L’évolution démographique
- Les grands projets menés par la municipalité
- L’évolution du marché immobilier
1. L’évolution démographique à La Rochelle
La Rochelle est une ville dont l’évolution démographique est extrêmement intéressante. Loin d’être linéaire, elle oscille entre 73 000 habitants (en 1968) et 76 584 habitants (en 1999), pour se situer aujourd’hui à 77 205 habitants.
La question se pose donc de savoir si une nouvelle baisse de population va s’amorcer, ou si la barre historique des 80 000 habitants va être dépassée dans les années à venir.
En considérant qu’autour d’elle, c’est tout le département de la Charente-Maritime qui a gagné en population (9 000 habitants), la tendance démographique semble donc à la hausse.
D’autant plus que le bassin d’emplois de La Rochelle se porte bien, avec de grandes entreprises présentes soit sur le ban communal, soit à proximité immédiate :
- Alstom
- Airbus Atlantic
- Rhodia
- Métal Chrome
- Avi-Charente
A cela s’ajoute l’image de la ville, grandie ces dernières années au niveau national et européen par le club de rugby de La Rochelle, vice-champion d’Europe 2021, et champion d’Europe 2022.
2. Les grands projets de La Rochelle
Parmi les dizaines de projets de la municipalité, il convient de s’arrêter sur ceux portant sur les infrastructures de la ville.
1. Le désengorgement de la RN 137
En décembre 2021, La Rochelle a inauguré une nouvelle avenue : l’avenue Simone Veil. Construite pour désengorger la RN 137, en direction du centre-ville et du quartier des Minimes, cette avenue est accompagnée de pistes cyclables.
2. Objectif « Zéro carbone »
Justement, La Rochelle densifie son réseau cyclable, qui est déjà le plus dense de toutes les villes moyennes de France. Avec une ambition “zéro carbone” en 2040, La Rochelle entend disposer d’un réseau cyclable long de 400 km dès 2030.
3. Aménagement du Vieux-Port
C’est dans cet esprit qu’un vaste plan d’aménagement du Vieux-Port est en train de voir le jour. Objectif : faciliter les déplacements à pied et à vélo pour les Rochelais. A termes, La Rochelle se veut être l’une des villes les plus éco-responsables de France.
3. L’évolution du marché immobilier à La Rochelle
L’essor démographique de la capitale de la Charente-Maritime, couplé à ses ambitions écologiques et à l’évolution des chiffres du tourisme, sont autant d’indicateurs positifs quant à une hausse continue des prix de l’immobilier.
Ces 5 dernières années ont vu une augmentation annuelle de la valeur des biens immobiliers supérieure à 10%. Une croissance forte qui pourrait faire craindre une contraction du marché. Seul problème : l’attente de cette contraction peut être longue. En 20 ans, les prix ont augmenté de 225% à La Rochelle.
5. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à La Rochelle ?
Il se situe entre 0% et 45%. La Rochelle n’est pas une exception dans le paysage fiscal français. Elle suit logiquement les règles nationales.
Par conséquent, votre taux d’imposition va directement dépendre du régime fiscal que vous choisissez :
- Micro-foncier,
- Régime réel.
Le premier, le régime micro-foncier, ne peut être choisi que si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€. Un abattement fiscal de 30% vous sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale. Il vous suffira de remplir la case 4BE de la déclaration 2042 (déclaration des revenus).
Sinon, vous devrez opter pour le régime réel, en complétant la déclaration 2044. Etant donné que vous ne pourrez pas bénéficier d’un abattement fiscal, votre seule façon de limiter le montant de votre déclaration sera d’utiliser le déficit foncier, dans la limite de 10 700€ (case 4BC de la déclaration 2042).
Une fois l’ensemble de ces revenus déclarés, il ne vous reste plus qu’à regarder le total de vos revenus pour connaître votre tranche d’imposition :
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 26 071€ à 74 545€ | 30% |
| 74 545€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
6. Est-ce le bon moment d’acheter un bien immobilier à La Rochelle?
Oui, c’est encore le bon moment, pour investir dans l’immobilier à La Rochelle. Cependant, avant d’investir, il est primordial de se renseigner et d’arriver préparés. Attention à ne pas vous lancer dans des calculs savants, des tentatives de prospective micro-économique ou autres analyses de données socio-démographiques.
Les bons plans, on ne les connaît qu’une fois qu’ils sont passés. Qui aurait pu dire, il y a seulement 10 ans, que les prix des biens immobiliers à La Rochelle allaient augmenter comme ils l’ont fait ? Littéralement personne. Pourtant, ceux qui ont fait un investissement locatif à La Rochelle il y a 10 ou 20 ans s’en frottent aujourd’hui les mains. Leurs biens valent désormais 1 ou 2 fois plus que leur valeur d’achat. C’est maintenant à votre tour d’en profiter.
7. Faire de la location court, moyen ou long terme ?
Les chiffres ne mentent pas. Le rendement brut locatif à La Rochelle ne vous garantit pas des revenus locatifs. Selon votre situation, vos gains ne couvriront jamais vos dépenses annuelles.
Sauf si vous optez pour la location à court terme, avec les avantages que cela permet :
- Flexibilité pour séjourner dans l’appartement,
- Loyers plus importants,
- Pas d’impayés.
Autrement dit, louez votre logement comme un appartement de vacances, destiné aux touristes. Pour y parvenir, le secret réside dans l’achat d’un bien dans un quartier touristique.
Les quartiers universitaires, comme Tasdon-Bongraine, ou résidentiels, comme Saint-Eloi Rompsay, ne sont intéressants que pour la location à long-terme. Pour le court terme, vous devez privilégier Les Minimes, l’Hypercentre ou encore La Genette.
Multipliez vos bénéfices
Pour réussir vos locations à court terme, une société vous garantit le succès : GuestReady.
La seconde est une agence immobilière devenue leader européen dans son domaine. Son objectif : gérer votre bien pour en tirer son plein potentiel, notamment grâce aux atouts suivants :
- Réalisation professionnelle de votre annonce,
- Retouches photos du bien,
- Mise en ligne sur les plateformes spécialisées (Airbnb, etc.),
- Nettoyage du bien après le passage d’un hôte,
- Communication avec les hôtes dans leur langue maternelle,
- Accueil et sortie des lieux.
Ce qui marque surtout leur différence, c’est la possibilité donnée aux experts de GuestReady de fixer le prix de la location en fonction de la saisonnalité de la demande (festival des Francofolies, matchs européens du Stade Rochelais, etc.).
Cette fixation des prix de location repose sur des données précises, qui garantissent l’équilibre parfait entre un rendement locatif maximum et une vacance locative minimale.
Si vous avez besoin d’une estimation quant au potentiel de votre bien, ils sont là pour vous répondre.
Conclusion
La Rochelle est en train de connaître une véritable mutation immobilière. Avec une augmentation du prix des biens de 225% en seulement 20 ans, c’est le moment d’y investir.
Avec son paysage maritime à couper le souffle et ses monuments historiques splendides, La Rochelle attire un nombre toujours croissant de touristes. Ce sont eux qui sont la clef du succès de vos investissements locatifs à La Rochelle.
En proposant votre bien à la location à court terme, grâce à des plateformes comme Airbnb, et des agences immobilières comme Guest Ready, vous êtes sûr que votre investissement vous rapportera chaque année des revenus locatifs.
N’attendez plus pour investir. Si vous avez les fonds, rendez-vous à La Rochelle.
