Guide de l’investissement locatif à Marseille
L’investissement locatif à Marseille est le nouvel eldorado de la plus-value immobilière et de la rentabilité locative. Pourquoi ? Parce que tous les chiffres sont au vert sur la canebière :
- + 42% : augmentation de l’immobilier en 5 ans
- + 6% : augmentation des loyers en 1 an
- + 0.3% : augmentation annuelle de la population
- 43 millions : le nombre de nuitées par an
Profitez-en vous aussi, en sachant où investir à Marseille!
Sommaire
- Où investir à Marseille ?
- Quel est le rendement locatif à Marseille ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier à Marseille ?
- Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Marseille ?
- Est-ce le bon moment pour investir dans un bien immobilier à Marseille ?
- Faire de la location court, moyen, ou long terme ?
- Conclusion ?
1. Où investir à Marseille ?
Marseille, c’est 111 quartiers répartis sur 16 arrondissements. Ce grand ensemble de 240 km² place la capitale du Sud de la France sur le podium des plus grandes villes de l’hexagone.
Dès lors, quel est le meilleur quartier pour investir à Marseille ? Nous vous disons où investir, en passant en revue les 6 meilleurs quartiers pour réaliser un investissement locatif dans la cité phocéenne.
Le Vieux- Port
Le Vieux-Port désigne l’endroit géographique dans lequel se trouve le port de plaisance de Marseille. Il s’étend de part et d’autre d’un bras de mer qui sépare 4 quartiers différents:
- Hôtel de Ville, au Nord
- Belsunce et Opéra, à l’Est
- Saint-Victor, au Sud
Pour chacun de ces quartiers, des prix très différents s’appliquent. Pour les analyser dans le détail, nous prendrons comme base de calcul un T2 de 45m².
Hôtel de Ville
C’est le quartier de la mairie, du grand hôtel Intercontinental, mais aussi du musée du Mucem. Le coût moyen du m² y est de 4 614€, pour un loyer moyen de 19€/m². Le prix d’un T2 s’y élève en moyenne à 4 427€/m² pour ce même loyer.
Un 45m² vous reviendra donc à 213 380€ (émoluments du notaire et droit de mutation à titre onéreux (DMTO) compris). Le rendement locatif annuel brut pour ce quartier est donc de 4.8% ((prix du loyer annuel / prix d’achat de l’appartement) X 100).
Belsunce
Quartier de la Canebière, du théâtre de l’Alcazar devenue une grande bibliothèque municipale, Belsunce fait aujourd’hui l’objet de toutes les attentions. Intégré dans un projet de “Grand Centre-Ville”, la municipalité a pour ambition d’en faire un quartier piéton et végétalisé.
Zone populaire, le prix moyen au m² ne s’élève qu’à 3 311€/m², pour un loyer moyen de 16€/m². Un T2 de 45m² s’y négocie en moyenne à 3 560€/m², pour un loyer mensuel de 720€ en location à long terme. Le rendement locatif annuel brut s’établit donc à 5%.
Opéra
Quartier qui partage la Cannebière avec Belsunce, il est le lieu du palais de la bourse et du commencement de la rue Ferréol, une artère piétonnière aux belles boutiques. Particulièrement attractif, son prix au m² est de 4 574€, pour un loyer moyen de 18€/m².
Un T2 de 45m² coûte environ 234 208€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer mensuel de 810€. Le rendement locatif brut annuel est donc de 4.2%.
Saint-Victor
Dernier quartier à inclure une partie du Vieux-Port dans son périmètre, Saint-Victor s’étend jusqu’à la colline qui porte la très célèbre Notre-Dame-de-la-Garde. Il comprend notamment la colline Puget, et une magnifique abbaye qui lui a donné son nom : l’abbaye Saint-Victor.
Le prix du m² y est en moyenne de 5 030€ (5 147€ pour un T2), pour un loyer mensuel de 19€/m² (18€ pour un T2). Le rendement locatif annuel brut d’un T2 de 45m² à Saint-Victor, s’établit donc à 3.9%.
2. Comment rentabiliser un appartement au Vieux-Port ?
Ce sont ici des moyennes, car le prix du m² sur le Vieux-Port varie de 3 954€ à 9 156€ par m². Autant dire que le rendement locatif annuel brut va donc fluctuer d’autant. Par conséquent, il est fort probable que votre investissement s’y fasse à perte sur les locations à long-terme. Ce qui n’est pas du tout le cas des locations à court-terme.
Pourquoi ? Parce que le Vieux-Port est en plein cœur de Marseille, dans un des quartiers les plus touristiques de la ville. Ici, avec les locations à court-terme, vous pouvez augmenter le prix du loyer jusqu’à 100€ la nuit, en plein mois de janvier, pour un simple loft d’une chambre. Vous passez donc d’un loyer mensuel maximum de 855€ à 3 000€.
Prenons ce loyer de basse saison, et disons que vous supportez une vacance locative de 6 mois par an. Votre revenu locatif annuel sera donc de 18 000€. Votre T2 aura pu vous coûter jusqu’à 439 251€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Dans ces conditions très dégradées, votre rendement locatif brut s’établira tout de même à 4%, au lieu de 2.3% dans le cadre d’une location à long terme.
3. Les Catalans
Le quartier des Catalans se situe au Pharo, autour d’une anse qui porte aujourd’hui leur nom : l’anse des Catalans. Sa très belle plage, à deux pas du Cercle des nageurs de Marseille, en fait un lieu très apprécié des baigneurs en été.
Beau quartier du centre-ville de Marseille, le prix au m² s’établit en moyenne de 5 594€ (5 361€ pour un T2), pour un loyer mensuel moyen de 810€ (T2 compris). Le rendement locatif brut annuel y atteint ainsi une moyenne de 3.8%.
Le Panier
Longtemps déshérité, le plus vieux quartier de la ville a su faire peau neuve, pour être aujourd’hui un véritable petit village. Ses façades colorées, son street-art et ses petits artisans, en font un rendez-vous d’artistes devenu aujourd’hui incontournable.
A cheval sur le quartier de l’Hôtel de Ville et des Grandes Carmes, le panier s’étend en rues étroites et sinueuses, entre la cathédrale de la Major et l’hôtel Intercontinental.
Le prix moyen du m² y est plus bas que dans le quartier de l’Hôtel de Ville, en raison de son histoire populaire. Il est ainsi de 3 499€ en moyenne (3 416€ pour un T2), pour un loyer de 16€/m² (17€ pour un T2). Ainsi, le rendement locatif annuel brut peut y atteindre une très belle moyenne de 5.6%.
Vauban
Quartier historiquement ouvrier du centre-ville de Marseille, il fut durant longtemps vierge de toute construction. Son relief escarpé, fait de pentes jusqu’à 15%, sur un sol en calcaire qui empêchait l’eau de s’y infiltrer, ne s’est développé qu’à partir du XVIIIème siècle.
Vauban est particulièrement connu pour la colline Notre-Dame-de-la-Garde, qui surplombe l’ensemble de la ville de Marseille, offrant une vue imprenable sur le château d’If et les îles du Frioul.
Le prix moyen du m² est de 5 090€ (5 054€ pour un T2), avec 18€ de loyer par m² en moyenne (19€ pour un T2). Ainsi, un T2 de 45m² propose un rendement locatif annuel brut de 4.2%.
Castellane
A ne pas confondre avec le quartier de La Castellane des quartiers Nord de Marseille, celui du centre-ville se trouve dans le 6ème arrondissement. Célèbre
pour sa fontaine Cantini, en plein centre de la place Castellane, il comprend la rue du Prado, véritable Champs-Elysées marseillais.
Le prix de l’immobilier se situe en moyenne à 4 271€/m², pour un loyer de 17€/m². Un T2 de 45 m² vous coûtera 4 497€/m², soit la somme de 215 741€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Le rendement locatif annuel brut à Castellane est donc de 4,3%.
République
A cheval sur les quartiers Grandes Carmes et Joliette, République s’étend tout le long de la rue du même nom, qui court du Vieux-Port jusqu’à la place de la Joliette. Cette artère importante, à l’architecture haussmannienne, a fait l’objet d’importants travaux de réhabilitation.
Le prix au m² y est en moyenne de 3 842€/m², avec un loyer moyen de 16€/m². Un T2 de 45m², dont le prix moyen au m² s’établit à 3 875€, vous coûtera environ 185 899€ (émoluments du notaire et DMTO inclus). Dès lors, le rendement locatif brut annuel atteint environ 4.6%.
2. Quel est le rendement locatif à Marseille ?
Pour garder l’exemple de notre T2 de 45 m², les prix sont les suivants :
- 4 238€/m²
- 710€ de loyer mensuel
- 209 034€ : prix d’un T2 avec émoluments du notaire et DMTO
Le rendement locatif annuel brut dans l’ensemble de l’agglomération marseillaise se situe donc à 4%.
Si vous vous souvenez bien de notre exemple de location à court terme sur le Vieux-Port, en prenant en compte les chiffres les plus extrêmes, ce rendement moyen en est encore inférieur. Acheter pour louer à Marseille est donc particulièrement rentable en location à court terme.
3. Pourquoi investir dans l’immobilier à Marseille ?
Pour répondre à cette question, il convient de dégager trois tendances :
- A. L’évolution démographique
- B. Les grands projets
- C. L’évolution du marché immobilier
A. L’évolution démographique
Cela fait maintenant 21 ans que Marseille gagne chaque année en nombre d’habitants. Après avoir perdu 110 000 âmes entre 1975 et 1999, la cité phocéenne est plus attractive que jamais. Ce sont justement les arrondissements du centre-ville qui gagnent le plus grand nombre de foyers. Pourquoi ? Parce que ce sont les plus rentables pour les investisseurs, et les plus attractifs pour les locataires. Une bonne dynamique donc, pour qui veut investir à Marseille.
B. Les grands projets
Marseille est une ville en ébullition. La municipalité a lancé de nombreux projets de réhabilitation des quartiers, avec deux plans phares :
- L’Euroméditerranée
- L’opération Grand-Centre-Ville
Le but ? Rendre le centre-ville de Marseille encore plus attractif pour les touristes et plus agréable pour ses habitants. Ce n’est pas tout, puisque Marseille mise également sur l’industrie, avec le développement du pôle aéronautique Jean Sarrail, mais également avec le pôle scientifique réuni autour du projet international ITER, pour la fusion nucléaire.
C. Evolution du marché de l’immobilier à Marseille
Marseille connaît l’une des évolutions de l’immobilier les plus marquées de toutes les villes de France. En 5 ans, la valeur des biens a augmenté de 42% dans la cité phocéenne.
Sur la seule année passée, ce ne sont pas moins de 5 points d’augmentation qui ont été gagnés sur le marché de l’immobilier. Au vu des prix pratiqués dans cette très belle ville, l’augmentation de la valeur des biens n’est pas prête de s’arrêter.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Marseille?
Ils sont de 0% à 45%. Marseille est soumise aux mêmes règles fiscales que l’ensemble du territoire métropolitain. Par conséquent, les investisseurs doivent choisir entre 2 façons de déclarer leurs revenus locatifs :
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
1. Le régime micro-foncier
Très intéressant pour les petits propriétaires, le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers brut déclarés.
Seul point noir : il est limité à 15 000€. Si vous pouvez opter pour ce régime, il vous suffit de remplir la case 4BE de la déclaration 2042.
2. Le régime réel
Moins avantageux que le régime micro-foncier, le régime réel dépend de la déclaration 2044. Seule manière de payer moins d’impôts : jouer sur le déficit foncier.
La limite ? Un plafond de 10 700€. Heureusement, vous pourrez procéder à des reports de déficit foncier d’une année sur l’autre (case 4BC de la déclaration 2042).
A quel taux d’imposition suis-je soumis?
Une fois votre déclaration de revenus effectuée, vous pouvez vous reporter au tableau suivant, qui vous indiquera votre taux d’imposition en fonction de votre revenu :
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 26 071€ à 74 545€ | 30% |
| 74 545€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
5. Est-ce le bon moment pour investir dans un bien immobilier à Marseille ?
Oui. Définitivement oui. Pour une ville de plus de 800 000 habitants, deuxième plus grande ville de France, et capitale officieuse du sud du pays, Marseille est très largement sous-cotée.
La raison ? Sa mauvaise réputation. Pourtant, dans le classement des villes les plus dangereuses de France, Marseille arrive à une timide 14ème place, derrière Lyon, Paris, Saint-Denis, mais aussi Lille et Bordeaux.
On est donc loin des clichés répandus sur cette perle de la côte bleue. En raison de sa très bonne dynamique, et des investissements réalisés par la municipalité de Marseille, acheter un bien dans cette ville est un excellent investissement.
6. Faire de la location court, moyen ou long terme ?
Marseille est une ville touristique, et son centre-ville est l’emplacement idéal pour des locations de vacances. La bonne nouvelle, c’est que les locations à court terme sont infiniment plus rentables que les locations à long terme, et bien moins problématiques.
Pourquoi ? Parce qu’avec des locations à court terme, via des plateformes comme Airbnb, vous n’avez pas :
- D’impayés de loyer,
- D’encadrement de la fixation des loyers par l’Etat,
- D’encadrement de l’augmentation des loyers (IRL).
Autrement dit, vous pouvez moduler le tarif de vos nuitées en fonction de la saison et des événements qui ont lieu dans la ville, tout au long de l’année. De plus, en location à court terme, vous pouvez vous aussi profiter de votre appartement, quand bon vous semble.
Manque de temps?
Des sociétés spécialisées le font pour vous, comme Guest Ready. Ce leader européen de l’immobilier locatif à court terme s’occupe de tout :
- Prise de photo,
- Mise en ligne des annonces sur les plateformes spécialisées (Aibnb, etc.),
- Nettoyage,
- Communication avec les hôtes dans leur langue,
- Accueil et sortie des lieux.
Ce n’est pas tout. Guest Ready dispose d’experts capables de fixer le prix de la location en fonction de l’évolution de la demande. Grâce à leur expérience et à des données précises, ils trouvent le parfait équilibre entre rendement maximum et vacance locative minimale.
Conclusion
Marseille est sans aucun doute l’une des villes de France les plus rentables pour y effectuer un investissement locatif. Forte d’un tourisme qui génère plus de 40 millions de nuitées par an, il serait dommage de ne pas en profiter.
D’autant plus que les investissements de la municipalité auront deux conséquences :
- Faire monter les prix de l’immobilier
- Attirer encore plus de visiteurs
Déjà aujourd’hui, été comme hiver, Marseille attire. Nul doute qu’avec une équipe d’experts pour vous épauler, votre bien vous permettra de réaliser :
- Un très bon rendement locatif
- Une forte plus-value à la vente
