Quels sont les pièges de l’achat d’une propriété à Londres ? 

En tant qu’acheteur étranger, vous êtes une proie facile pour les escrocs de tout acabit. L’escroquerie peut être d’autant plus complexe à identifier que l’escroc peut jouer sur d’anciennes pratiques qui n’ont plus court, ou très rarement. Pour éviter toute mauvaise expérience, assurez-vous de vérifier : 

• Le titre de propriété du vendeur,
• Le PIF, 
• La société immobilière à laquelle vous virez l’argent,
• Les hypothèques éventuelles sur le bien,
• La protection de votre bien.

Quand vérifier le titre de propriété ? 

Historiquement, le titre de propriété était produit par le vendeur une fois le contrat de vente signé. Cette situation n’a normalement plus cours. Aujourd’hui, un vendeur doit vous produire son titre de propriété avant la signature du contrat, et surtout avant que vous ne lui ayez versé le moindre pound. 

Nous traitons des éléments que vous devez vérifier dans le point 8.

La vérification du PIF (Property Information Form)

Lors d’une vente de bien immobilier, le vendeur est tenu de remplir un PIF. Ce dernier comprend une multitude de questions, dont deux, particulièrement importantes, se trouvent dans la section “Litiges” (“Disputes”) : 

• Avez-vous connaissance de litiges concernant cette propriété ou toute autre propriété voisine ?, 
•  Avez-vous mené des négociations ou des discussions avec des voisins, de nature à affecter le droit de propriété de ce bien ? 

Il peut autant s’agir de litiges avec les voisins pour du tapage (Doe v Skegg, 2006), que d’une promesse d’usage d’une partie du terrain, ou de l’entière propriété, faite à un tiers (Thorner v. Major, 2009). Il peut arriver que les vendeurs, malgré la fausseté de leurs déclarations, répondent “non”. Vous aurez alors à prouver, en cas de litige ultérieur, que le vendeur a menti, car il connaissait la situation. 

Par conséquent, plutôt que d’attendre d’avoir un problème, menez votre petite enquête auprès du voisinage, avant d’acheter un bien immobilier à Londres. 

La prise d’apparence de la société immobilière

Cette fraude a déjà coûté 320 millions de livres par an. Un escroc intercepte vos emails et se fait passer pour la société immobilière à laquelle vous devez verser la somme d’argent pour l’achat de votre bien. 

A l’heure actuelle, seules six banques britanniques vous en protègent par un système appelé COP, pour confirmation de paiement : 

• HSBC, 
• Barclays,
• Lloyds, 
• RBS, 
• Santander, 
• Nationwide Building Society. 

L’escroquerie à l’hypothèque

Nous n’allons pas entrer dans le détail ici, car cette fraude n’est pas à votre détriment, mais c’est plutôt vous qui tentez de la mener à bien. Sachez donc que si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier en Grande-Bretagne en espérant mener une escroquerie à l’hypothèque, l’avocat chargé du dossier sera obligé de briser le secret des affaires. 

Une fois achetée, protégez votre propriété

La nouvelle tendance est au vol d’identité, rendue particulièrement simple grâce à la dématérialisation des procédures. Parce que vous ne pouvez pas vous en prémunir, vous devez au moins protéger votre bien, surtout lorsque vous êtes un investisseur étranger qui met sa propriété en location.

Pour ce faire, deux protections sont possibles, et cumulatives : 

1. L’alerte sur le registre foncier, 
2. La confirmation de votre identité, pour tout changement, par délivrance d’un certificat.

1. Vous pouvez mettre en place une alerte sur ce site, qui vous sera envoyée par mail dès qu’un changement sera effectué sur le registre foncier. Vous pouvez être alerté sur 10 propriétés différentes, sans frais.
2. Parce que cette alerte n’empêche pas un changement sur le registre, vous pouvez décider de conditionner tout changement à la délivrance d’un certificat délivré par un “conveyancer” ou par un “sollicitor”, autrement dit par des conseillers juridiques spécialisés en droit immobilier. 

Si vous ne vivez pas dans votre bien, ce qui sera le cas pour un investissement immobilier, vous pouvez renseigner ce formulaire à envoyer par la poste au Citizen Center (RQ), afin de protéger votre bien d’un changement de propriétaire.

Comprendre la règle des 90 jours

L’idée initiale derrière la règle des 90 jours était de légaliser les locations de courte durée à Londres. Auparavant, le règlement du Greater London Council (General Powers) stipulait qu’il n’était pas légal pour quiconque de louer sa propriété en courte durée dans Greater London Area, pour une période de moins de 90 jours. En tant que propriétaire, il était nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale qui fonctionnait comme un permis pour louer pendant moins de 90 jours. 

La nouvelle règle des 90 jours, par contre, impose un enquadrement différent: il est désormais possible de louer une propriété pendant 90 jours/nuits (ou moins) sans permis spécifique si cela arrive sur une période de 12 mois.

Au-delà de cette limite temporelle, toutes les réservations sont bloquées par Airbnb et ne sont rouvertes qu’après que les 12 mois se soient écoulés. Le processus est ainsi beaucoup plus simple mais la limite est toujours là. Cela permet à la communauté d’avoir l’assurance que les prix des logements resteront plus ou moins stables.

Attention aux dettes immobilières

En Grande-Bretagne, il n’est pas obligatoire de mentionner l’existence d’une hypothèque sur le bien dans le contrat de vente.

Toutefois, pour savoir si le bien que vous envisagez d’acheter est affecté d’une hypothèque, il vous suffit de consulter le titre de propriété au registre foncier. 

Pour les biens non enregistrés, vous devez contrôler la quittance de libération qui se trouve dans le titre de propriété. Pour plus de détails, rendez-vous au point 8 de cet article. 

Pourquoi acheter une maison à Londres?

Sur la seule année 2021, le prix des biens a connu une augmentation de 9.2%. Sur les dix prochaines années, les projections parlent d’une nouvelle augmentation de 17% du marché immobilier britannique.

Ces dix dernières années, le marché immobilier londonien a progressé d’un solide 5.5% par an. Lorsque l’on rapporte cela au prix des biens, ces augmentations sont énormes.

Cumulé à une mise en location à court terme, via des plateformes comme Airbnb, non seulement des investissements immobiliers à Londres peuvent rapporter une rente mensuelle, mais également une belle plus-value à la vente. 

Est-ce que cela vaut la peine d’acheter une maison à Londres? 

Oui, cela vaut définitivement la peine d’acheter une maison à Londres. Le marché immobilier britannique se porte très bien, et Londres attire les investisseurs du monde entier. 48% des biens immobiliers vendus à Londres en 2022, l’ont été à des investisseurs étrangers.

Mettre un bien en location de courte durée à Londres, c’est se placer sur un marché qui comprend 30 millions de touristes chaque année. Cela revient à pouvoir proposer un appartement à la location à tous les habitants des Pays-Bas et de la Belgique réunis. 

Si vous craignez la vacance locative, sachez qu’à Londres, vous n’aurez pas ce problème. 

 

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Londres?

Oui, mais attention, le droit de propriété en Grande-Bretagne est un peu particulier. Si le propriétaire d’une parcelle de terre est propriétaire du sol, du sous-sol, et même de l’espace aérien se situant au-dessus de son bien, dans la limite de ce qui est nécessaire à la jouissance du bien (Bernstein v. Skyviews and General Ltd, 1978), il faut distinguer deux droits de propriété différents : 

• Le “Freehold”, 
• Le “Leasehold”.

A cela s’ajoute le type de titre de propriété : 

• Les terrains enregistrés (“registered land”), 
• Les terrains non enregistrés (“unregistered land”).

Qu’est-ce que le “freehold” ?

Le “freehold” est un droit de propriété quasiment absolu. Il a trois caractéristiques. Il est : 

• Transmissible par la succession, 
• Simple : peut appartenir à n’importe qui,
• Absolu : n’est pas limité dans le temps. 

Dans ce cas, pourquoi n’est-il que quasiment absolu ? Car, en Grande-Bretagne, toutes les terres appartiennent à la couronne. 

Qu’est-ce que le “leasehold” ?

Le “Leasehold” a deux caractéristiques. Il est : 

• Limité dans le temps, 
• Absolu, dans la limite de temps prévue. 

Lorsque vous achetez un bien en “leasehold”, vous devez verser un loyer mensuel au “freeholder”, qui est le propriétaire du terrain. La durée du bail peut varier, allant généralement de 90 à 120 ans. Autrement dit, sous ce statut, vous ne serez jamais réellement propriétaire du bien, et vos enfants encore moins, puisque le bien n’est pas transmissible. 

Quand il s’agira de vendre la maison, la durée du bail restant peut impacter négativement le prix de vente. Peu de gens veulent acheter un bien immobilier à Londres, dont la durée du bail n’est plus que de 20 ou 30 ans. 

Les terrains enregistrés et non enregistrés

Ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. L’enregistrement foncier ne signifie pas que le titre de propriété du terrain est enregistré, mais que les titres, qui correspondent également à des droits de jouissance de tiers sur ce terrain, sont enregistrés. En d’autres termes, vous achetez un terrain, et votre voisin a le droit de venir y couper le bois à son profit. 

L’enregistrement au registre foncier vous permet de savoir, en un coup d’œil, s’il existe de pareils titres. Le registre foncier répond  ainsi à trois principes : 

• Le principe du miroir (“Mirror Principle”) : tout ce qui concerne le terrain est inscrit au registre,
• Le principe du rideau (“Curtain Principle”) : l’acheteur n’a pas à consulter autre chose que le registre, 
• Le principe de l’assurance (“Insurance Principle”) : toute erreur au registre amène à la compensation de la personne lésée. 

Les freeholds font normalement tous l’objet d’un enregistrement. A l’inverse, pour les leaseholds, le principe est que seules les leaseholds ayant un terme de plus de sept ans doivent être enregistrés. 

Heureusement, la plupart des propriétés sont aujourd’hui renseignées sur ce registre. Par conséquent, aucun tiers ne peut, en principe, vous opposer un titre sur la propriété que vous achetez si celui-ci n’apparaît pas au registre foncier (principe du rideau). 

Que vérifier lors de l’achat d’un terrain non enregistré ?

1. Le titre de propriété,
2.  La chaîne des propriétaires,
3. Le certificat d’homologation,
4. La quittance de libération,
5. Le droit de timbre,
6. Les charges.

 

1. Si vous achetez un bien non enregistré au registre foncier, vous devrez demander au bailleur son titre de propriété. Il s’agit d’un document qui reprend l’historique complet de la possession du bien que vous achetez. 
2. Les documents relatifs à l’ensemble des propriétaires précédents doivent être présents. Vous allez ensuite devoir vérifier chaque élément de cette chaîne. 
3. Lorsque les anciens propriétaires sont décédés, le transfert à des héritiers est prouvé par un certificat d’homologation (“Grant of Probate”).
4. Dans le cadre des hypothèques contractées sur le bien, la vérification du “reçu de libération” (“vacating receipt”) vous permettra de vérifier que toutes les hypothèques ont bien été remboursées.
5. Chaque cession a dû faire l’objet d’un droit de timbre (“stamp duty”). Cette vérification se fait via le tampon apposé sur le document et provenant du Land Registry and Inland Revenue.
6. Enfin, vous devrez vérifier que la propriété n’est pas soumise à des charges (préservation d’arbres sur la propriété, accords de passage, etc.). Pour cela, rendez-vous sur un registre accessible ici.

 

Est-ce le bon moment pour acheter une maison à Londres?

Oui. En matière d’investissements, le bon moment est toujours maintenant. Si vous avez l’argent à votre disposition pour acheter une maison à Londres, n’hésitez pas un seul instant. Attendre une baisse du marché de l’immobilier risque de vous faire attendre très longtemps. Le problème, c’est que les bons coups, on les repère toujours une fois qu’ils sont passés. 

Comme vous l’avez lu dans cet article, tous les indicateurs sont au vert pour voir la valeur de vos biens augmenter dans la décennie à venir. Le retour sur investissement en location à court terme, dans l’une des villes les plus visitées au monde, sera également au rendez-vous. 

Investir avec GuestReady à Londres

Investir à l’étranger est toujours un peu anxiogène. On se demande comment l’on va pouvoir gérer des locations à court terme, les plus rentables. Avec autant d’allers et venues, vous pensez qu’il faudrait être sur place, ou avoir quelqu’un de confiance en ville pour s’occuper de vos biens. 

Sachez que cela existe. GuestReady s’occupe de tout : 

• Décoration intérieure et prise de photographies du bien, 
• Publication de l’annonce sur les sites les plus rentables, comme Airbnb, 
• Optimisation du placement de votre annonce pour les moteurs de recherche, 
• Communication 24h/24h et 7j/7j avec vos clients, 
• Gestion des réservations en 15 langues, 
• Réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, 
• Nettoyage de l’appartement après chaque sortie, 
• A disposition des hôtes pour toute demande. 

GuestReady vous permet d’investir à Londres sans que vous n’ayez à vous soucier de la gestion de vos biens dans la capitale britannique. GuestReady est votre équipe de confiance.

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