Nova Legislação para o Alojamento Local e Levantamento de Restrições – outubro 2024
Governo levanta restrições e altera legislação do Alojamento Local
A 23 de outubro de 2024 foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 76/2024 que levanta as restrições impostas pelo programa Mais Habitação e materializa as medidas de reversão apresentadas no programa “Construir Portugal”.
Para o AL, a nova legislação, além de revogar elementos considerados polémicos como a intransmissibilidade de licenças e a sua caducidade, ou a total proibição de emissão de novas licenças nos territórios litorais, também se debruça sobre os poderes dos condomínios para restringir ou cancelar licenças em prédios habitacionais, e até altera o limite máximo de potenciais hóspedes nos alojamentos.
Neste artigo, apresentamos todas as alterações legislativas para o AL, que entrarão em vigor a 1 de novembro, em português claro, e sublinhamos os pontos que ainda deverão vir a ser esclarecidos pelo governo, pelos municípios ou pelas entidades competentes. Nessa altura, iremos atualizar este guia mais uma vez, de forma a continuarmos a oferecer a mais completa e atualizada base de informação sobre o AL em linguagem clara, disponível gratuitamente para todos os proprietários e operadores do alojamento local.
NOVEMBRO – Atualização: Lisboa e Porto já suspenderam a emissão de novas licenças nos seus centros históricos por 6 meses enquanto legislam o seu novo regulamento do AL.
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O escopo da nova legislação do AL
Nesta publicação em Diário da República, pode ler-se que este decreto-lei “[a]ltera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local” e “revoga medidas no âmbito da habitação”, com base na política pública para os setores da habitação e do turismo apresentada no programa “Construir Portugal”. O objetivo destas políticas é o de visar “a aprovação e implementação, no curto prazo, de medidas para incentivar a oferta, reforçar a confiança no mercado de arrendamento, fomentar a habitação jovem e assegurar a acessibilidade no setor da habitação”. No que ao AL diz respeito, a nova lei pretende “atribuir aos municípios as ferramentas jurídicas para decidir em matéria de atribuição, regulação, fiscalização e promoção de processos de intervenção nas unidades de alojamento local, nomeadamente definindo os procedimentos e os meios de atuação em regulamento próprio”.
Em português, este decreto-lei procura reverter as prescrições genéricas e de impacto nacional impostas pelo Mais Habitação para o AL e voltar a devolver aos municípios o poder de decisão sobre este setor de atividade a nível local, “atendendo às caraterísticas próprias dos seus territórios”.
As alterações à legislação do AL
Devolução dos poderes de regulação do AL aos municípios
Com a nova lei, os municípios poderão aprovar um “regulamento administrativo” para controlo da atividade no seu território em vez de se verem obrigados a seguir uma legislação estipulada a nível nacional. Este regulamento permitirá ao município estabelecer áreas de contenção e de crescimento sustentável outra vez, como explicaremos já em seguida.
Os municípios com mais de 1.000 ALs registados deverão decidir se criam um regulamento ou não durante o ano a seguir a atingirem este número de estabelecimentos. Os municípios com mais de 1.000 durante a publicação desta lei, poderão suspender as novas licenças por um ano até produzirem os seus regulamentos.
Os municípios que atinjam este número de ALs poderão ainda apontar um “provedor do alojamento local” para apoiar o município na gestão da atividade, sendo este o responsável pela resposta às queixas recebidas sobre a atividade, e ainda pelas recomendações e “guias de boas práticas” relacionadas com o funcionamento da atividade. Esta figura do município deverá trabalhar em conjunto com “residentes”, “titulares” ou proprietários do AL, “condóminos” e “terceiros contrainteressados” para cumprir com as suas funções de apoio ao AL.
(Artigo 4.º e Artigo 15.º-A)
Novas Áreas de Contenção e de Crescimento Sustentável
Os regulamentos dos municípios poderão “impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local” a nível de freguesias (ou uniões de freguesias) inteiras, ou apenas em determinadas zonas.
Para isso, a decisão deverá deverá basear-se em “fatores locais de pressão habitacional e ambiental” para se criarem áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável.
Por agora, estas restrições ainda não estão em vigor, pelo que o momento para solicitar a sua licença de AL é agora.
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Áreas de Contenção
Estas “áreas de contenção” serão aquelas nas quais “se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos”.
Nestas áreas, os municípios poderão deliberar:
- A não autorização de novos ALs em imóveis que tenham sido arrendados para habitação nos 2 anos anteriores;
- Limites quanto ao número de ALs face ao número total de fogos disponíveis para habitação;
- Exceções que permitirão a instalação de ALs dentro destas áreas;
- Condições e limites para as novas licenças no seu território, como limites de duração e regras de atribuição;
- Limitar a transmissibilidade das licenças de ALs instalados em apartamentos e moradias, desde que não afetem os direitos de sucessão, transmissão gratuita entre cônjugues, ascendentes ou descendentes e distribuição de bens após divórcio ou dissolução de uniões de facto.
Áreas de Crescimento Sustentável
Por outro lado, as “áreas de crescimento sustentável“ serão aquelas em que “se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento”, para “prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares”, e os municípios poderão estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos ALs, como:
- A não autorização de novos ALs em imóveis que tenham sido objeto de contrato de arrendamento para habitação nos 2 anos anteriores;
- A limitação de licenças de AL a imóveis em estado de conservação médio ou superior, devidamente atestado por técnico e a ser verificado em vistoria municipal;
- A limitação de licenças a imóveis de eficiência energética igual ou superior a D, atestado com certificado;
- A manutenção de um equilíbrio a decidir entre número de frações de prédios habitacionais destinadas ao AL e destinadas para habitação;
- A considerar exceções para imóveis anteriores a 1951.
Estes dois tipos de áreas deverão ser “reavaliados, no mínimo, de três em três anos” e os resultados destas reavaliações deverão ser comunicados ao Turismo de Portugal.
Esta alteração destaca-se muito da antiga legislação do Mais Habitação, que praticamente proibia o registo de novos ALs em qualquer área de municípios que tivessem pelo menos uma freguesia em “carência habitacional”, obrigando a uma restrição maior que não se adaptava às diferentes realidades de cada localidade.
Salientamos que, até à eventual entrada em vigor de novos regulamentos municipais ao abrigo do decreto-lei agora aprovado, os municípios poderão suspender pelo máximo de um ano a autorização de novas licenças em áreas específicas até aprovarem o seu regulamento municipal para o alojamento local.
(Artigos 15.º-A, 15.º-B, 15.º-C)
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Transmissibilidade das licenças de AL
O artigo 7.º, que descreve o “título de abertura ao público”, ou as características das licenças de AL, estipulava, de acordo com o Mais Habitação, que as licenças seriam pessoais e intransmissíveis, exceto no caso de sucessão por morte, o que levava a que não houvesse possibilidade de transmissão de estabelecimentos de AL, mesmo no caso da transmissão de capital social (venda de parte) de empresas titulares de registos de AL.
Todos estes normas foram revogadas, o que significa que as licenças de AL são novamente transmissíveis, sejam estas titularidade ou propriedade de pessoas individuais ou coletivas (empresas).
Mas relembramos que, como informamos acima, os regulamentos municipais poderão restringir a transmissibilidade de licenças, pelo que o momento para pedir a sua licença ou adequirir uma propriedade com licença de AL é agora.
Note-se que este artigo deixou de mencionar que a licença de AL é obrigatória para “publicitação do estabelecimento”, no entanto, o artigo 17.º, que se refere à identificação e publicidade dos ALs, continua a referir esta obrigatoriedade, pelo que nenhum anúncio de AL está dispensado de apresentar o número da respetiva licença.
(Artigo 7.º)
Duração das licenças AL
O anterior programa Mais Habitação também veio delimitar a duração das licenças de Alojamento Local no tempo, obrigando os registos a um processo de renovação a cada cinco anos.
Porém, este artigo (Artigo 6.º-A) foi igualmente revogado. As licenças não têm mais uma duração temporal nem será obrigatório seguir qualquer procedimento para as manter ou renovar.
No entanto, isto também poderá ser alterado pelos regulamentos municipais conforme explicamos acima.
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A comunicação prévia para obter a licença de AL
Para solicitar uma licença de alojamento local, continua a ser obrigatório seguir os passos do envio da comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, um processo digital realizado através do e-balcão (dispomos de um guia passo a passo – ao carregar aqui, abrirá um documento PDF).
Este procedimento continua a ser obrigatório, mas passam a ser dispensáveis alguns documentos que o Mais Habitação tornava obrigatórios, e são ainda alterados alguns procedimentos, especialmente no que diz respeito aos prazos.
(Artigo 6.º)
Dispensa do período de sazonalidade
Para os proprietários de unidades de alojamento local registados na sua habitação própria e permanente, o Mais Habitação obrigava à declaração do período de sazonalidade que clarificasse quais os períodos de utilização da propriedade para AL e para habitação. O novo decreto-lei revogou este artigo, e esta informação deixa de ser necessária.
Dispensa de autorização de condomínio para instalação de AL
Com o Mais Habitação, para frações autónomas inseridas em prédios em propriedade horizontal (ou seja, apartamentos em prédios) tornava-se obrigatório apresentar uma declaração do condomínio com autorização para abertura do AL.
Estes artigos foram revogados e já não é necessário autorização do condomínio para instalar um AL num prédio habitacional.
Para obtenção de licença de AL, agora voltou apenas a ser obrigatório apresentar a documentação relativa ao edifício, à atividade e aos proprietários/gestores: a Caderneta Predial, a Declaração de Início de Atividade, os comprovativos do Seguro do imóvel, e os documentos do proprietário (ou do gestor).
Contudo, continua a ser obrigatória a autorização do condomínio para a instalação de hostels em prédios em regime de propriedade horizontal, e caso o condomínio estipule em regulamento próprio a proibição de instalação de ALs, sendo este regulamento aprovado por pelo menos dois terços dos seus constituintes, continua a não ser possível instalar um novo AL no prédio.
Adicionalmente, no caso de o AL causar perturbações frequentes, os condóminos poderão ainda apresentar queixa na Câmara municipal e levar ao cancelamento da licença, como explicamos mais abaixo na secção de cancelamento de licenças.
Alargado prazo de resposta à comunicação prévia
Os prazos da câmara para responder aos pedidos de licença de alojamento local foram aumentados, passando de 10 dias para um máximo de 60 dias, contados a partir do envio da comunicação prévia, ou 90 dias, no caso de pedidos de licenças para ALs inseridos em áreas de contenção.
Revisão da decisão de oposição
Em qualquer fase do processo, a pessoa que o iniciou poderá solicitar uma única vez uma “revisão da decisão de oposição”, caso o seu pedido de licença seja rejeitado. Porém, fica obrigado a suportar os custos do processo e da vistoria realizada pela câmara para reanálise da situação.
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Aumento de prazos das vistorias para abertura dos ALs
Assim como o prazo para resposta da câmara à apresentação da comunicação prévia foi aumentado de 10 para 60 dias (ou 90 no caso de pedidos em zonas de contenção), também o prazo para a realização de vistorias por parte da Câmara Municipal foi alargado de 30 dias para 60 ou 90 dias, conforme o AL esteja em zona de contenção ou não.
(Artigo 8.º)
Cancelamento de licenças AL
As licenças AL continuam a poder ser canceladas pelos motivos anteriores, como desconformidade nos documentos associados ao registo, ou quando o AL pretende ser instalado em áreas de contenção, ou quando são quebradas as diretrizes de segurança, capacidade máxima, regras de publicidade, ou outras regras obrigatórias para o estabelecimento (artigos 11.º a 17.º).
Porém, agora as licenças poderão ser canceladas em novas situações.
Em primeiro lugar, a licença poderá ser cancelada quando se pretenda instalar um AL num imóvel que tenha sido objeto de contrato de arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores, se o imóvel estiver inserido numa área de contenção definida pela Câmara e o respetivo regulamento preveja esta restrição.
As licenças também poderão ser canceladas perante a inexistência de seguro de responsabilidade civil para o alojamento local. A informação relativa a este seguro passará a ser pública no site do Turismo de Portugal, pelo que a Câmara poderá vir a solicitar o comprovativo do seguro aos titulares dos AL e este envio deverá ser realizado em 3 dias sob pena de cancelamento da licença.
Nos casos em que a instalação do AL comprovadamente “perturbe a normal utilização do prédio”, impeça vizinhos de descansar, ou cause incómodo aos outros residentes do prédio, poderá ser apresentado na Câmara um pedido de cancelamento da licença.
Os condomínios, de forma organizada, poderão também solicitar o cancelamento da licença pelos mesmos motivos desde que pelo menos metade da permilagem do edifício se oponha ao exercício da atividade (com o Mais Habitação, era apenas necessário um terço dos condóminos, sem obrigatoriedade de apresentação de provas de distúrbios).
Nestes dois casos, a Câmara municipal pode, num prazo de 60 dias, iniciar um processo de “aceitação de compromissos e condições” a ser acompanhado pelo provedor do alojamento local municipal, para reconsideração do pedido de cancelamento de licença. Assim, apenas se/quando este compromisso não for viável é que poderá ocorrer o cancelamento por parte da Câmara.
Informação pública sobre os ALs
Anteriormente, já era obrigatório que o Turismo de Portugal disponibilizasse no seu site a informação sobre os ALs ativos, incluindo o nome do estabelecimento, a sua capacidade máxima, e informação dos titulares da licença. e agora também a informação da data de validade do seguro obrigatório do alojamento local.
Informação de contacto para o condomínio
Os gestores de alojamento local já eram obrigados a partilhar um contacto telefónico com o condomínio do prédio no qual o AL estivesse instalado. Com a nova legislação, os titulares são também obrigados a partilhar com o condomínio o contacto telefónico e também o seu endereço de correio eletrónico.
Capacidade máxima dos ALs
Até agora, ALs em “estabelecimentos de hospedagem” poderiam receber um máximo de 30 hóspedes, distribuídos por um máximo de 9 quartos.
No geral, cada AL poderia ter um máximo de hóspedes de 2 adultos por quarto, e ainda mais 2 adultos na sala de estar, desde que reunidas as condições mínimas (instalação de camas adequadas, ventilação, etc), mas também era possível que cada unidade pudesse suportar um máximo de 2 camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
Com a nova legislação, a capacidade máxima de todas as modalidades de AL diminui para 27 hóspedes, mantendo-se o limite de dois hóspedes por quarto (ou sala), mas, para além disso, poderão ainda ser instaladas camas convertíveis/suplementares (não apenas para crianças) desde que estas não ultrapassem 50% das camas fixas.
O que poderá vir a ser clarificado?
Poderá vir a ser partilhada informação mais clara sobre a definição exata de “cama fixa” e de “cama convertível”, o que poderá vir a afetar o cálculo da capacidade máxima de propriedades já em funcionamento como alojamento local.
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Resumo das alterações à legislação do alojamento local
As principais alterações à legislação do alojamento local prendem-se com:
- Eliminação da caducidade das licenças: se for titular de uma licença de AL, esta não expirará mais em cinco anos, sendo uma licença sem prazo de validade.
- Possibilidade de transmissão de licenças: as licenças são novamente transmissíveis, e são-no também as empresas que detenham registos.
- Redução dos poderes do condomínio: é possível solicitar uma licença sem necessitar da permissão do condomínio, apesar de continuar a ter de cumprir com o regulamento do edifício em questão, e de este regulamento poder de facto proibir a instalação de novos ALs.
- Possibilidade de obtenção de licenças de alojamento local: a proibição quase generalizada imposta pelo Mais Habitação foi revertida, devolvendo aos municípios a capacidade de legislação do alojamento local no seu território, incluindo a capacidade de emissão ou de proibição de emissão de novas licenças com base no perfil habitacional de cada freguesia ou parte de freguesia.
Destacamos, porém, que os municípios poderão sempre aprovar regulamentos para o alojamento local que voltem a impor termos agora revogados, como prazos de validade ou restrições de transmissão, se assim o decidirem.
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