Proposta revogação de medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local – atualização
Menos "Mais Habitação": as propostas de revogação para o alojamento local e o seu impacto para proprietários e investidores
Atualização – agosto 2024: Foi publicada em Diário da República a 7 de agosto de 2024 a legislação que revoga a CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local) e a fixação do coeficiente de vetustez para o cálculo do IMI.
Atualização – outubro 2024: Foi publicada em Diário da República a 23 de outubro de 2024 a legislação que revoga as restantes restrições nacionais, devolvendo o poder de decisão aos municípios. Atualizamos este artigo. No entanto, há mais novidades!
Poderá ler tudo sobre estas alterações neste artigo sobre a nova legislação para o AL.
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Artigo original
Em 2023, o governo introduziu o programa Mais Habitação, implementando reformas abrangentes destinadas a solucionar a falta de habitação permanente. Estas mudanças impactaram significativamente os proprietários e investidores imobiliários em Portugal. Para saber mais sobre essas medidas, recomendamos o nosso guia completo sobre o Mais Habitação e as suas implicações para o alojamento local em Portugal.
Em maio deste ano, o novo governo propôs 30 medidas para intervir no mercado habitacional em Portugal, e estas incluem a revogação de várias leis que afetam diretamente o mercado do AL. Este artigo apresenta essas propostas específicas e o impacto que terão, se aprovadas, para os atuais e futuros detentores de licenças de alojamento local.
Revogação das restrições e condições de expiração das licenças de alojamento local – revogado em outubro, efeitos em novembro
O pacote “Mais Habitação” de 2023 restringiu muito rigidamente a emissão de novas licenças AL e, ao mesmo tempo, estabeleceu condições muito abrangentes para a expiração das já existentes. O novo governo legislou a reversão das restrições a nível nacional, devolvendo a cada município o poder de decisão sobre as licenças locais.
Revogação da proibição de novas licenças de alojamento local
As medidas originais do Mais Habitação proibiram a emissão de novas licenças de alojamento local para apartamentos em todas as áreas urbanas, listando como exceção os territórios designados como “interiores” e, nas áreas costeiras e grandes cidades, as moradias.
No Porto, continua a ser possível obter licenças de alojamento local para imóveis, incluindo apartamentos, “de serviço”, como lojas ou escritórios transformados em espaços habitacionais. Entre em contato com os nossos especialistas locais para saber mais sobre as suas opções agora.
Com esta medida de 2023, os municípios eram obrigados a realizar estudos sobre a oferta e a procura de habitação, que deveriam publicar em Cartas Municipais de Habitação. Só comprovando haver suficiente habitação para residência permanente e estudantil em todas as freguesias simultaneamente poderiam os municípios voltar a conceder novas licenças em qualquer freguesia ou zona.
O que mudou?
A legislação agora publicada devolve o poder de decisão sobre novas licenças aos municípios, permitindo-lhes determinar o equilíbrio certo em cada freguesia ou parte de freguesia para permitir a emissão de novas licenças. Esta descentralização pretende levar a um melhor controlo de todas as zonas urbanas, permitindo uma distribuição mais equitativa dos alojamentos locais em cada freguesia, revitalizando o mercado mais uma vez.
Os municípios deverão analisar o seu território, definindo “áreas de contenção”, nas quais o rácio de alojamentos locais e fogos de habitação seja muito elevado, e “áreas de crescimento sustentável”, nos quais o setor deverá ser acompanhado com cuidado para evitar que se transformem em áreas de contenção no futuro.
Cada município poderá decidir quais restrições aplicar, desde a proibição, à emissão de licenças por determinados períodos de tempo ou para determinado tipo de edifícios, o que poderá significar novas restrições em algumas áreas.
Esta forma de legislação controlada por cada município já estava em vigor antes da introdução do Mais Habitação, tendo dado origem aos antigos regulamentos do alojamento local no Porto e à suspensão de licenças em Lisboa em 2022 em conjunto com a criação de áreas de contenção locais.
Revogação das condições de caducidade das licenças
Com o “Mais Habitação”, as licenças emitidas após 6 outubro de 2023 passaram a ter uma validade de cinco anos (renováveis, havendo condições); para as licenças anteriores, o governo decidiu estabelecer um período de graça de 7 anos, então a validade de 5 anos só teria início em 2030.
Além disso, as licenças seriam intransferíveis, expirando se o seu titular desejasse transferi-las para outra pessoa ou entidade. No caso de as licenças serem detidas por uma empresa, estas também expirariam no caso de haver transmissão de capital social, mesmo que parcial.
O que mudou?
O governo procurou eliminar essas condições, permitindo que as licenças voltem a ficar válidas indefinidamente e sejam transferíveis mais uma vez, numa tentativa de estabilizar novamente o panorama de investimentos imobiliários em Portugal, tornando o país mais atrativo agora e no futuro para manter e adquirir propriedades para alojamento local em Portugal.
Note-se que os municípios poderão voltar a estabelecer regras relacionadas com a validade ou impossibilidade de transmissão de licenças nos seus novos regulamentos locais.
Revogação dos impostos adicionais – revogado em agosto de 2024
Revogação da CEAL
Este imposto foi criado pelo “Mais Habitação” para aumentar a pressão sobre os proprietários de apartamentos em centros urbanos que optavam pelo seu arrendamento de curta duração no mercado do alojamento local, numa tentativa de mover mais propriedades para o mercado de longo prazo, para o arrendamento tradicional.
Para isso, ficaram isentos do pagamento da CEAL os outros tipos de propriedades AL, como quartos, moradias, residências próprias permanentes arrendadas até um máximo de 120 noites por ano, e todos os territórios interiores também. Os Açores e a Madeira, sendo regiões autónomas, ficaram livres para decidir se implementam este imposto ou não; recentemente os Açores decidiram não aplicar a CEAL.
O que mudou?
A legislação publicada a 7 de agosto de 2024 completamente a CEAL, removendo um encargo financeiro adicional dos proprietários e potenciais investidores, dando-lhes mais liberdade para decidir como otimizar o rendimento gerado pelas suas propriedades.
Restabelecimento do coeficiente de vetustez do IMI
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é calculado usando-se o “coeficiente de vetustez”, um coeficiente que permite ajustar o valor tributável do imposto consoante a idade de construção de cada propriedade. No entanto, o pacote “Mais Habitação” considerou que este coeficiente deveria ser aplicado na sua percentagem máxima para o cálculo do IMI dos imóveis afetos à atividade de alojamento local, levando a impostos mais altos para essas propriedades independentemente da sua idade.
O que mudou?
O novo governo reverteu essa mudança, igualando o cálculo do imposto para todas as propriedades mais uma vez, o que se traduz em zero alterações aos valores de IMI a serem pagos pelos proprietários de AL.
O futuro
À medida que estas propostas venham a ser alteradas ou aprovadas, continuaremos a atualizar este artigo em conjunto com o nosso guia completo sobre o Mais Habitação para o setor do alojamento local.
Entretanto, quer esteja à procura de estratégias alternativas de arrendamento rentáveis, como o arrendamento a médio prazo ou flexível, ou se precisar de apoio para se preparar para pedir uma nova licença AL, a nossa equipa está sempre pronta para ajudar.
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