Existe-t-il un impôt sur les plus-values au Portugal ?
Impot sur les plus values au Portugal. Vous voulez investir au Portugal, ou vous y possédez déjà un bien immobilier? Sachez comment calculer l’impôt sur les plus-values au Portugal. Nous ne parlons pas ici des impôts locaux et fonciers, mais bel et bien de l’imposition sur ce qui est le plus important dans les investissements immobiliers : la plus-value.
A la fin de cet article, vous serez capable d’apprécier l’impôt sur la plus-value immobilière au Portugal, pour chacun des biens que vous y possédez, ou prévoyez d’acheter.
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Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière se définit comme la différence entre le prix de vente de votre bien immobilier et son prix d’achat. Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat du bien, on parle de plus-value. Lorsqu’il est inférieur, on parle alors de moins-value.
Par exemple : vous vendez un bien immobilier pour une valeur de 350 000 euros. Vous l’aviez acheté en 1998 pour une valeur de 100 000 euros. Vous avez réalisé une plus-value immobilière de: 350 000 – 100 000 = 250 000.
Qu’il s’agisse de la fiscalité française ou de la fiscalité au Portugal, cette somme intéresse les impôts des deux pays puisqu’elles sont imposées. Toutefois, les plus-values immobilières au Portugal souffrent d’exceptions qu’il est important de connaître.
Quand paye-t-on une plus-value sur un bien immobilier au Portugal ?
La fiscalité immobilière au Portugal est aussi complexe qu’en France. Chaque cession immobilière au Portugal entraîne une déclaration à l’administration fiscale, de la même façon que dans l’hexagone.
Toutes les plus-values immobilières réalisées au Portugal ne sont pas imposables. Il existe une différence entre les biens achetés avant le 1er janvier 1989 et ceux acquéris après cette date:
– Avant le 1er janvier 1989 : absence d’impôt sur la plus-value immobilière,
– Après le 1er janvier 1989 : assujettissement à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Dans le cas d’un bien acquis après le 1er janvier 1989, deux cas d’exonération peuvent encore être appliqués. Le premier concerne le but de la vente, et le second son mode d’acquisition :
Premier cas d’exonération de plus-values
Le bien vendu est votre résidence principale, et l’argent de la vente sera dédié à l’achat, la construction ou l’amélioration de votre nouvelle résidence principale. Il s’agit d’une exonération de plus-value en cas de réinvestissement. Elle s’applique sous réserve que la plus-value soit :
- Investie par anticipation dans un délai de 24 mois précédent la vente,
- Investie dans un délai de 26 mois après la vente.
Note : le montant non réinvesti fera l’objet d’une taxation au régime de la plus-value immobilière.
Deuxième cas d’exonération de plus-values
Quatre conditions cumulatives s’appliquent pour que joue cette deuxième exonération :
- Vous avez acheté le bien entre les années 2015 et 2020,
- Vous avez contracté un prêt avant le 31 décembre 2014 pour le financer,
- Il s’agit de votre seul bien,
- Il est à usage d’habitation.
Maintenant que nous savons quand vous êtes imposés sur vos plus-values immobilières au Portugal, il convient de s’intéresser au montant de cette taxe.
Comment sont taxées les plus-values au Portugal ?
L’impôt sur les plus-values au Portugal repose sur deux régimes d’imposition distincts, selon que vous êtes :
- résident fiscal Portugais ou non résident fiscal,
- une personne physique ou une personne morale (entreprise).
Après avoir vu plus en détail ces distinctions, nous nous intéresserons à la différence de taxation entre la France et le Portugal.
Résident Fiscal Portugais VS Non-résident Fiscal
Si vous êtes un résident fiscal Portugais, vous bénéficierez d’une décote de 50% sur le montant de la plus-value immobilière. C’est-à-dire que, si vous réalisez une plus-value de 250 000 euros, seuls 125 000 euros seront ajoutés à vos revenus imposables à l’IRS (impôt sur le revenu).
Par conséquent, en qualité de résident fiscal, la hauteur de la taxation dépendra directement du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce barème progressif est le suivant :
| Montant de revenu | Taux de votre imposition |
| Moins de 4 014 € | 0% |
| Moins de 7 112 € | 14.5% |
| Moins de 10 732 € | 23% |
| Moins de euros 20 322 € | 28.5% |
| Moins de euros 25 075 € | 35% |
| Moins de euros 36 967 € | 37% |
| Moins de euros 80 882 € | 48% |
À l’inverse, si vous n’êtes pas résident fiscal, ce rabais de 50% sur la plus-value immobilière au Portugal ne vous sera pas applicable. Vos 250 000 euros de plus-value immobilière seront assujettis à l’impôt portugais et votre taux forfaitaire libératoire sera de 28%.
Personne Physique VS Personne Morale
En plus d’opérer la distinction que nous venons de voir, entre résident fiscal portugais et non-résident fiscal, il existe une distinction entre les personnes physiques et les personnes morales.
Beaucoup de personnes bien conseillées ont investi au Portugal via des sociétés étrangères, jouissant alors d’un caractère opaque pour l’administration fiscale portugaise. En effet, ces dernières, ainsi que leurs actionnaires, n’étaient pas soumis à la fiscalité du pays.
Depuis le 1er janvier 2018, les choses ont changé, dans un souci de lutte contre les paradis fiscaux. Les plus-values immobilières réalisées par des personnes morales sont aujourd’hui taxées à hauteur de 25%, aux conditions suivantes :
- la valeur de la société est constituée à plus de 50% par des biens immobiliers portugais,
- la société est non-résidente fiscale au portugal.
Il reste maintenant à distinguer la taxation française de la portugaise, et à savoir si une convention de non-double imposition existe entre les deux pays.
Taxation en France VS Taxation au Portugal
Depuis le 14 janvier 1971, une convention de non double imposition a été conclue entre la France et le Portugal. C’est elle qui permet à l’Etat portugais d’appliquer son impôt aux personnes physiques et morales françaises, non résidentes fiscales au Portugal.
Ces questions sont traitées à l’article 14 de la convention. Comme l’indique l’article 25, deuxièmement, le terme “nationaux” concerne autant les personnes physiques que les personnes morales.
Sachant que le risque de double imposition est écarté, est-il judicieux d’acheter un bien immobilier au Portugal, en terme de taux d’imposition sur les plus-values immobilières ? Tout dépend du montant de la plus-value et du type de bien vendu.
En France, le régime de l’imposition des plus-values immobilières est légèrement plus complexe qu’au Portugal. Le taux d’imposition officiel sur les plus-values est de 19%, ce qui semble bien plus avantageux que les 28% portugais.
Toutefois, l’Etat français ajoute à cela une taxe de 17.2% qui correspond aux prélèvements sociaux. Ce qui porte le total des taxes à 36.2%, soit bien plus que les 28% du Portugal.
Tout comme au Portugal, vous êtes imposé sur les revenus mais vous bénéficiez aussi d’exonérations similaires, qui sont
- la vente de votre résidence principale (dépendances comprises),
- une vente dont la plus-value est utilisée pour investir dans votre habitation principale (achat ou construction) dans un délai de 2 ans à compter de la vente.
Alors quand la France est-elle plus avantageuse que le Portugal ?
D’autres conditions d’exonération existent en France, qui peuvent vous faire économiser jusqu’aux prélèvements sociaux. Les voici:
– le bien fait l’objet d’un échange dans le cadre d’un remembrement,
-le prix de vente est inférieur à 15 000€,
-posséder le bien depuis plus de 22 ans ou 30 ans pour être exonéré,
-vendre le bien à un bailleur social ou investir dans des logements sociaux,
-consacrer le fruit de la vente à la construction / rénovation dans un délai de 12 mois.
Le seul problème, c’est que vous ne pouvez pas, plusieurs années à l’avance, prévoir quelle plus-value vous allez réaliser, à quoi vous allez consacrer l’argent reçu, et encore moins à quel type d’acheteur vous allez le vendre.
Par conséquent, pour des investissements à long-terme, il peut être plus avantageux de privilégier, en ce qui concerne les plus-values immobilières, un Etat comme le Portugal dont l’imposition est 8.2 points moins élevée.
D’autant plus que les investissements immobiliers font souvent partie d’une stratégie de diversification des actifs. Autrement dit, ils ne sont pas destinés à une résidence principale, mais à la mise en location de maisons ou d’appartements.
Comment calculer la plus-value sur un bien immobilier au Portugal ?
Au Portugal, le montant de la plus-value est sujet à un certain nombre de déductions, au premier rang desquelles l’on compte les impôts eux-mêmes. En effet, vendre un bien amène au paiement de certains impôts :
- la taxe municipale de transfert de propriété (IMT) qui s’élève entre 1 et 8%,
- le droit de timbre (détails accessibles sur le tableau général du timbre).
A ces taxes s’ajoutent encore différents types de frais également déductibles :
- le coût du certificat énergétique (comparable au diagnostic de performance énergétique français) qui se situe entre 68€ et 950€ hors TVA,
- la commission de l’agence immobilière,
- les frais de notaire,
- les frais d’expertise du bien,
- le coût de l’acte de vente.
Bon à savoir : un service de guichet unique, dénommé Casa Pronta, et géré par le ministère de la Justice, existe pour limiter les lenteurs bureaucratiques.
Une fois ces déductions réalisées, comment sont calculées les plus-values au Portugal ? L’administration fiscale portugaise en donne la formule suivante :
Plus-value = valeur de vente – (valeur d’achat X coefficient de dévaluation monétaire + frais et charges + les charges à la vente)
Vous vous demandez maintenant ce que signifie cette pondération par l’inflation. Il s’agit d’un coefficient calculé annuellement par l’Etat portugais, qui indique le coefficient de dévaluation de la monnaie. Pour les vingt dernières années, il se présente de la manière suivante :
| Année d’achat du bien | Coefficient applicable |
| 2001 | 1.33 |
| 2002 | 1.28 |
| 2003 | 1.24 |
| 2004 | 1.22 |
| 2005 | 1.20 |
| 2006 | 1.16 |
| 2007 | 1.14 |
| 2008 | 1.10 |
| 2009 | 1.12 |
| 2010 | 1.10 |
| 2011 | 1.06 |
| 2012 | 1.03 |
| 2013 | 1.03 |
| 2014 | 1.03 |
| 2015 | 1.03 |
| 2016 | 1.02 |
| 2017 | 1.01 |
| 2018 | 1 |
| 2019 | 1 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 1 |
La formule peut sembler complexe, et se tromper pourrait être perçu comme de la fraude fiscale si l’erreur allait dans votre sens. Il convient donc de faire particulièrement attention dans l’appréciation de la plus-value immobilière que vous allez réaliser.
Comment ne pas se tromper dans le calcul de l’impôt sur les plus-values au Portugal?
Une fois que vous avez toutes ces informations, vous pouvez vous sentir perdu. La tâche à accomplir pour procéder à des investissements immobiliers au Portugal est rendue d’autant plus complexe qu’il convient encore de comprendre la langue et les arcanes bureaucratiques.
C’est ici qu’interviennent les experts de GuestReady. En tant que gestionnaires de propriété, ses équipes sont capables :
- de calculer le potentiel d’investissement après impôts sur les plus-values,
- de vous conseiller en matière de réinvestissement des plus-values,
- de savoir quel cas d’exonération des plus-values immobilières par réinvestissement s’applique le mieux à vos ambitions immobilières,
- de vous orienter vers des notaires de confiance.
Leur expertise est d’autant plus nécessaire que l’administration fiscale portugaise reconnaît elle-même, par exemple, que les charges à la vente comprennent des “dépenses nécessaires” (“despesas necessarias”).
Or, ces “dépenses nécessaires”, comme d’autres notions, peuvent faire l’objet d’une interprétation plus ou moins large. Elles permettent ainsi de jouer sur l’assiette de la plus-value imposable.
C’est justement dans ce type d’interprétation que le service juridique de GuestReady vous aide à déduire des frais légalement, sans risquer la sanction fiscale.
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Acheter un bien immobilier au Portugal, et le faire gérer tout en restant en France, n’a jamais été aussi facile que depuis que GuestReady a permis aux investisseurs de proposer des locations à court terme.
Les investissements immobiliers au Portugal sont particulièrement avantageux. En France, les prélèvements sociaux de 17.2% s’appliquent à toute plus-value immobilière, sauf à posséder le bien que vous vendez depuis 30 ans.
En matière d’investissements immobiliers, qui ne concernent généralement pas votre habitation principale, vous ne serez que rarement exonérés des impôts sur les plus-values immobilières. Par conséquent, mieux vaut opter dès aujourd’hui pour un Etat qui limitera vos pertes de 8.2%.
Avec des prélèvements sociaux qui sont passés, de 1996 à 2018, de 0.5% à 17.2%, il y a de fortes chances que vous économisiez encore plus d’argent en investissant au Portugal.
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