Guide de l’investissement locatif à Strasbourg
Capitale européenne, Strasbourg respire la jeunesse et le dynamisme. Riche d’une histoire et d’un patrimoine époustouflants, la ville est profondément marquée par une identité biculturelle. Située dans le département du Bas-Rhin, et la région Grand-Est, elle compte une densité de 3 670,2 habitants par km2 pour une superficie de 78,3 km2. Sur 157 736 ménages, 27,5% sont propriétaires de leur résidence principale.
Connue pour son incontournable marché de Noël et son quartier européen, la capitale de l’Alsace est une destination touristique très prisée, avec plus de 4 millions de touristes par an. Autant de raisons qui font de Strasbourg une ville idéale pour investir.
Vous souhaitez investir à Strasbourg, mais ne savez pas par où commencer ? Consultez notre guide pour réussir votre investissement locatif à Strasbourg sans encombre.
Sommaire
- Où investir à Strasbourg ?
- Quel est le rendement locatif à Strasbourg ?
- Pourquoi un investissement locatif à Strasbourg ?
- Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Strasbourg ?
- Est-ce le bon moment pour un investissement locatif à Strasbourg ?
- Faire de la location courte ou longue durée ?
- Conclusion ?
1. Où investir à Strasbourg ?
Strasbourg se classe dans le top 5 des villes où investir. Découvrons ensemble les quartiers où il fait bon investir à Strasbourg.
Le centre historique
Coeur de Strasbourg et centre-ville historique, l’hypercentre est prisé par les Strasbourgeois de souche, en raison de ses étroites ruelles bordées de maisons à colombages. C’est un quartier très animé, riche de plus de 2 000 ans d’histoire. Il s’agit d’un quartiers de jeunes cadres dynamiques, dont 25% sont propriétaires de leur logement. Le quartier est vivant, et offre une grande variété de commerces.
Quartier de l’Orangerie
Célèbre pour les institutions européennes qui y sont installées, telles que le Conseil de l’Europe et le Parlement Européen, le quartier de l’Orangerie accueille chaque année de nombreux représentants diplomatiques. A proximité immédiate du centre-ville et des universités, ce quartier « d’affaires » est devenu l’un des incontournables de la métropole strasbourgeoise. Pour un investissement locatif à Strasbourg, c’est une valeur sûre car il est proche du centre-ville, et très prisé.
Quartier de la gare – Tribunal
Il s’agit d’un quartier situé à l’Ouest du centre historique. On y trouve des immeubles d’habitations de toutes les époques et de bonne qualité. Très vivant et commerçant, le quartier attire une population d’actifs. Beaucoup d’acheteurs recherchent la proximité avec la gare, qui permet de relier Strasbourg à Paris, en deux heures et demie de train.
Bien desservi par le bus et le tramway, proche de la vieille ville, il s’agit d’un quartier idéal pour un investissement locatif à Strasbourg. En effet, la demande de studios et deux-pièces dépasse toujours l’offensante, ce qui en fait par conséquent, un très bon placement.
Quartier Robertsau
En plein essor ces dernières années, ce quartier verdoyant attire essentiellement les jeunes couples et les familles, à la rechercher d’espaces verts. Avec son atmosphère de village, il offre un cadre de vie très agréable. Son emplacement à la périphérie du centre-ville est contrebalancé par un excellent service de transports en commun (bus et tramway).
Quartier Bourse- Esplanade- Krutenau
A l’Ouest du centre-ville de Strasbourg, ce quartier est relativement récent. Avec ses nombreuses écoles et centres universitaire, il accueille à la fois des étudiants, et des familles. Disposant de trois lignes de tramway et de plusieurs lignes de bus, il permet de se déplacer facilement dans toute l’agglomération strasbourgeoise.
Quartier Neudorf- Musau
Au sein de ce quartier résidentiel, on retrouve le charme d’un ancien faubourg. Très peuplé, il plaît particulièrement aux familles, et aux jeunes actifs à la recherche d’un lieu de vie calme, et à proximité du centre. Une partie de ce quartier est en pleine mutation avec la construction de logements neufs. L’emplacement est donc idéal pour un investissement locatif à Strasbourg !
Quartier Cronenbourg
Avec accès rapide à l’autoroute et ses commerces de proximité, ce quartier séduit les actifs. La moyenne d’âge est de 35 ans environ, et on y retrouve majoritairement des T2, et des T3.
2. Quel est le rendement locatif à Strasbourg ?
En fonction du quartier, le rendement locatif à Strasbourg oscille entre 3%, et 7%. Les prix de l’immobilier neuf à Strasbourg sont assez avantageux pour l’investissement locatif : autour de 3 900 € le m2. De plus, le prix mensuel moyen de la location immobilière à Strasbourg est de 14 € par m2. Le prix au m2 d’un appartement se situe entre 3 850 € et 5600 € tandis que le prix au m2 d’une maison se situe quant à lui entre 3 070 € et 3 760 €.
La localisation de Strasbourg à la frontière lui confère un avantage considérable pour le développement de l’immobilier locatif. La ville concilie parfaitement le dynamisme d’une grande métropole et le calme d’une ville de province.
3. Pourquoi un investissement locatif à Strasbourg ?
Les raisons d’investir à Strasbourg sont nombreuses, découvrons-les ensemble.
Une population jeune et diversifiée
Outre les touristes, Strasbourg attire toujours plus d’investisseurs et d’entreprises chaque année. Elle est le chef-lieu de la région Grand- Est et la 8è commune française la plus peuplée.
Un bassin d’emplois dynamique
Pour les entreprises et les professionnels, Strasbourg comporte de sérieux atouts. C’est l’un des premiers pôles économiques du Nord-Est. Selon des chiffres publiés par l’INSEE, le tertiaire est le secteur d’activité prédominant. Les commerces de gros et de détail, les transports, l’hébergement et la restauration représentent 27,2%, des entreprises de la ville, les activités spécialisées, scientifiques et techniques et les activités de services administratifs et de soutien représentant 22,6% des entreprises.
Toutefois, l’industrie y est diversifiée, et performante, notamment dans : l’automobile, l’agroalimentaire, l’industrie pharmaceutique, la recherche et la finance.
Une ville à taille humaine
Surnommée la « capitale européenne », la ville profite d’un dynamisme économique important dû à sa position géographique et au siège du parlement européen. Elle est accessible à vélo et en transports en commun. Strasbourg compte de nombreux jardins familiaux, parcs et berges pittoresques, qui allient parfaitement la vitalité de la métropole et au calme et à la tranquillité de la capitale provinciale.
Tout en restant à taille humaine, Strasbourg ne cesse de se développer pour offrir à ses habitants de nombreuses perspectives d’investissement immobilier.
Une ville universitaire tournée vers l’international
Strasbourg compte plus de 60 000 étudiants, et des établissements de renom comme l’Institut d’Etudes Politiques, l’ENA, l’EM Strasbourg et les universités contribuant au rayonnement de la ville.
Une commune qui place l’environnement au coeur de ses préoccupations
Première ville cyclable de France avec 500 km de pistes, Strasbourg se targue d’être une ville durable et respectueuse de l’environnement. Elle s’est engagée dans un plan climat énergie afin de réduire les gaz à effet de serre. De même, elle veille à diminuer sa production de déchets pour limiter leur impact sur l’environnement.
Depuis 1967, la surface des espaces verts a augmenté d’environ 7 hectares chaque année. Aujourd’hui, la ville compte plus de 300 hectares dont le parc de l’Orangerie, le jardin botanique, le parc de la Citadelle, celui du Contades, le jardin des Deux Rives…
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Strasbourg ?
Choisir un taux d’imposition des revenus locatifs à Strasbourg dépend des revenus déclarés à l’administration fiscale. Ces revenus locatifs entrent dans le calcul du montant de votre revenu gobas. Il est possible de déclarer vos revenus locatifs sous deux régimes différents : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Grâce au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers brut, avec un plafond de 15 000 €. Pour ce faire, il vous faut remplir la déclaration 2042 (case 4BE).
Pour prétendre au régime réel, vous devez déclarer plus de 15 000 € brut de revenus fonciers. Ce type de régime n’offre pas d’abattement fiscal, mais un déficit foncier qui fait diminuer le montant déclaré. Une fois encore, un plafond de 10 700 € s’applique. Vous souhaitez déclarer un déficit foncier supérieur à ce montant ? Il vous suffit de procéder à un report sur l’année fiscale suivante. Le formulaire à compléter pour prétendre au régime réel est la déclaration 2042 ( case 4BC).
Vous pouvez également bénéficier de dispositifs de défiscalisation instaurés par le gouvernement, dont:
La loi Pinel à Strasbourg
La loi Pinel à Strasbourg offre une réduction d’impôts dès que vous procédez à un investissement locatif dans un logement neuf situé dans un immeuble collectif. Il est possible de bénéficier de 12% ou 18% de réduction d’impôts sur le montant de votre investissement locatif à Strasbourg, en fonction de l’engagement de location (6 ou 9 ans).
Le statut LMNP à Strasbourg
Les bailleurs qui proposent des logements meublés, dans lesquels les locataires peuvent emménager immédiatement, profitent d’avantages fiscaux par le biais de statut LMNP à Strasbourg. Ce dernier offre la possibilité de libérer des revenus sur des loyers qui prennent alors le statut de loyers non imposables.
La loi Malraux à Strasbourg
Instaurée afin d’aider la rénovation de parcs immobiliers locatifs vétustes, la loi Malraux permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien, dans la limite des 100 000 euros par an.
N’oubliez pas : le bien immobilier doit obligatoirement se situer dans un secteur sauvegardé, ou en ZPPAUP ( Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).
5. Est-ce le bon moment pour un investissement locatif à Strasbourg ?
Strasbourg est en plein essor. La preuve, avec la multitude de projets urbains en cours :
- Le projet Deux Rives / Zwzi User (création d’un espace urbain continu) ;
- Le projet de construction d’un nouveau Parc des Expositions (PEX) ;
- Le projet de nouvelle Manufacture
La commune est résolument tournée vers des projets d’avenir qui cherchent à protéger l’environnement et l’héritage de la ville : un avantage non négligeable lorsque l’on cherche à réussir son investissement locatif à Strasbourg.
6. Faire de la location courte ou longue durée ?
D’après l’INSEE, la ville de Strasbourg compte 71% de locataires parmi ses résidents. Cela est dû notamment à la forte concentration d’étudiants dans la capitale du Grand-Est, qui louent un appartement ou un studio pendant leurs études. Par conséquent, être propriétaire d’un logement à Strasbourg peut être un investissement intéressant et fiable, sur le long terme.
Le dynamisme de Strasbourg est lié à son attractivité immobilière et son emplacement qui lui offrent de nombreuses perspectives culturelles et économiques. Strasbourg profite enfin d’une très bonne accessibilité grâce à des réseaux de transports de qualité.
7. Conclusion
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