Guide de l’investissement locatif à Lyon
Réaliser un investissement immobilier à Lyon peut mener à plus de dépenses que de revenus. Dans ce cas, votre investissement sera à perte. Vous ne serez pas le premier à perdre votre argent.
Pourtant, tout investissement immobilier peut être rentable, avec la bonne méthode. Regardons les chiffres qui parlent d’eux-mêmes :
- +29% : l’augmentation du m² en 5 ans ;
- +4% : l’augmentation des loyers en 1 an ;
- +5, 58% : l’augmentation du nombre d’habitants en 6 ans ;
- 5 millions : le nombre de nuitées des touristes ;
1. Où investir à Lyon ?
Voici 6 quartiers dans lesquels vous pouvez investir. L’estimation du rendement locatif brut est indicatif pour les locations à long terme. Les experts de la conciergerie à Lyon peuvent vous aider à estimer le rendement de votre investissement immobilier en location courte durée. Vous allez voir que le court terme est très important pour avoir un investissement immobilier rentable à Lyon.
Quartier confluence
Quartier historique des activités portuaires et industrielles de la ville, Confluence se trouve sur la presqu’île construite par l’ingénieur Michel-Antoine Perrache, qui a donné son nom au quartier ainsi qu’à la gare ferroviaire Lyon-Perrache. Situé en plein cœur de la ville, le prix du m² s’établit à 6 170€ en moyenne, pour un loyer de 18€/m².
En prenant l’exemple d’un T2 de 45m², le rendement locatif brut s’établit à 3, 18%.
L’appartement vous coûtera en moyenne 304 922€ (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux compris (DMTO)), et générera un loyer annuel de 9 720€.
Le rendement locatif y est donc bas, mais son emplacement est excellent pour la location courte durée. Ce quartier dynamique et central de la ville de Lyon, est très recherché par les utilisateurs de plateformes comme Airbnb.
La Part-Dieu
La Part-Dieu fait partie des quartiers animés de Lyon. Idéal pour y passer du temps dans ses nombreux espaces verts, la Part-Dieu est également un centre culturel important. Surtout, les grandes lignes du réseau ferré national arrivent à la gare de la Part-Dieu, mettant Paris à seulement 2 heures de temps et Marseille à 1 heure 40 minutes.
Si l’on ajoute encore à cela ses importants espaces commerciaux et ses infrastructures sportives, la Part-Dieu est le quartier idéal pour y posséder un bien. Mais est-ce rentable ?
Le prix du m² s’élève à 5 745€ en moyenne, pour un loyer de 18€/m². Un T2 de 45m² vous coûtera en moyenne 286 692€ (émoluments du notaire et DMTO compris), avec un loyer annuel de 9 180€ (17€/m² pour un T2). Le rendement brut locatif s’élève donc à 3.2%.
C’est légèrement mieux que pour un investissement dans le quartier Confluence. Mais, pour maximiser le rendement locatif, la location à court terme reste la solution adéquate.
Vieux-Lyon
Ce quartier plonge ses racines dans la Renaissance, et toute sa richesse architecturale est l’héritage de cet âge d’or des Arts. Sauvegardés par les plus hautes instances de l’Etat, ses maisons (Mauresque, Turquet, Henri IV), ses hôtels particuliers (Laurencin, Bullioud) et son iconique place Saint-Jean en font un écrin au coeur de Lyon.
Le prix relativement élevé du m² dans ce quartier, à 5 991€, est contrebalancé par un loyer moyen de 19€/m². Ainsi, pour un T2 de 45m², dont le prix d’achat est de 6 458€/m² en moyenne pour une mise en location à 19€/m², le rendement brut locatif attendu s’élève à 3, 3%.
Ampère Victor-Hugo
Et s’il s’agissait du quartier dans lequel il faut acheter pour louer à Lyon ? Limitrophe de Perrache-Confluence, il est l’un des plus luxueux de la ville de Lyon. Fréquenté par la haute société lyonnaise, il comprend, dans la rue de la République, les plus beaux commerces de la ville.
Entre adresses emblématiques (le Comptoir de la Bourse, le Grand Café des Négociants) et centres culturels majeurs (théâtre des Célestins, Comédie Odéon, Opéra), ce quartier brille par la richesse qu’il propose, mais également par ses prix :
- 6 525€/m² en moyenne
- 7 124€/m² pour un T2
- 18€/m² de loyer en moyenne (T2 compris)
Ces chiffres nous permettent de calculer que le taux de rendement locatif brut pour ce quartier prisé s’élève à un timide 2, 8% (émoluments du notaire et DMTO compris).
Par conséquent, pour espérer tirer une rentabilité locative d’un bien dans ce quartier, recourir à la location courte durée est une véritable nécessité.
Croix-Rousse
C’est l’historique quartier ouvrier Lyonnais. Celui des canuts et des métiers à tisser, de la “colline qui travaille”.
Abandonné des ouvriers après la chute des empires du textile, la Croix-Rousse est aujourd’hui un quartier d’artistes. La moyenne de ses prix témoigne du changement de population :
- 5 806€/m² en moyenne
- 6 162€/m² pour un T2
- 19€/m² de loyer dont 17€ pour un T2
Avec un loyer aussi bas, quel rendement locatif brut pouvez-vous attendre d’un investissement à la Croix Rousse ? Les experts de la conciergerie airbnb GuestReady vous le dise : il est de 3, 1%. C’est exactement la raison pour laquelle vous allez devoir recourir à la location à court terme si vous voulez générer une rente plutôt que des pertes financières.
Montplaisir
Voici un quartier qui a su garder un esprit village au cœur même de la troisième plus grande ville de France. Pourquoi ? Parce que Montplaisir fut avant tout un quartier de maisons individuelles et de petites usines, avant que des immeubles d’habitation ne deviennent dominants.
Son grand marché de la place Ambroise-Courtois, et son avenue commerçante, entretiennent encore cet esprit tranquille, propre à la vie locale. Les chiffres de son immobilier sont encourageants :
- 5 386€/m² en moyenne
- 5 563€/m² pour un T2
- 18€/m² de loyer dont 17€ pour un T2
C’est ainsi un rendement locatif brut de 3, 4% qui peut être attendu d’un investissement de 266 879€ (émoluments du notaire et DMTO compris). Voici donc le meilleur de nos 6 quartiers pour investir à Lyon.
Dans ce quartier, vous pourrez espérer être à l’équilibre avec une location à long terme. Pourquoi ? Parce que 3, 4% de rendement locatif, cela reste bien peu pour une rente. Alors, quand on a la chance de posséder une propriété dans un quartier aussi dynamique que celui de Montplaisir, il faut opter pour de la location courte durée.
2. Quel est le rendement locatif à Lyon ?
Pour comparer ce qui est comparable, nous allons reprendre ici l’exemple d’un T2 de 45m². En moyenne, dans l’ensemble de la ville de Lyon, le coût d’un tel appartement s’élève à 271 772€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer annuel de 9 180€.
Le rendement locatif brut à Lyon s’établit donc de 3, 4%. Autrement dit, il est relativement faible. Alors, pourquoi devriez-vous investir à Lyon ?
3. Pourquoi investir dans l’immobilier à Lyon ?
Commençons par le fait que Lyon est en pleine expansion. Ville jeune, largement composée de diplômés de ses grandes écoles et de ses universités, cette agglomération majoritairement féminine est la 19ème ville européenne. Aussi, sa municipalité veut renforcer son développement. Comment ? Par des investissements avisés de 1, 25 milliards d’euros sur 5 ans, notamment pour :
- L’amélioration du pôle d’échanges multimodal Lyon Part-Dieu
- La végétalisation des espaces publics
- La rénovation des établissements culturels
Par conséquent, choisir Lyon comme lieu d’investissement, c’est faire le choix du dynamisme et du développement. Chaque année, ce n’est pas moins de 5 millions de touristes qui séjournent à Lyon.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Lyon ?
Ils sont de 0% à 45%. Ces taux sont ceux qui sont appliqués sur l’ensemble du territoire français, aux contribuables en fonction de leurs revenus. Les revenus locatifs sont donc intégrés à votre revenu fiscal de référence.
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 26 071€ à 74 545€ | 30% |
| 74 545€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
Comment pouvoir limiter le montant que vous déclarez, et ainsi changer de tranche ? Par deux moyens, qui sont fonction du montant de revenu locatif que vous déclarez :
- A. Le régime micro-foncier
- Le régime réel
A. Le régime micro-foncier
Vous pouvez opter pour ce régime si vous déclarez moins de 15 000€ de revenus locatifs par an. Dans ce cas, vous bénéficierez automatiquement d’un abattement de 30% sur la somme que vous déclarez dans la case 4BE de la déclaration fiscale 2042.
B. Le régime réel
Au-delà de 15 000€ de revenus locatifs, tous biens confondus, vous êtes obligé d’opter pour le régime réel. Il vous empêche donc de bénéficier du rabattement de 30%.
Pour limiter votre revenu à déclarer, vous devez jouer sur le déficit foncier, c’est-à-dire sur les charges qui dépassent vos revenus fonciers. Néanmoins, ce déficit foncier est plafonné à 10 700€, mais la partie supérieure peut être reportée sur 6 ans.
5. Est-ce le moment d’investir dans un bien immobilier à Lyon ?
Oui, parce que l’investissement locatif à Lyon est très intéressant de par l’attractivité touristique de cette ville. Il est donc possible de profiter d’un fort rendement locatif et d’une augmentation de la valeur des biens.
Rente et plus-value sont donc les deux éléments que vous atteindrez en investissant à Lyon. Toutefois, pour y parvenir en étant sûr de gagner de l’argent, vous devez vous faire assister de professionnels de l’immobilier. C’est de cela que nous allons parler maintenant.
6. Faire de la location courte, moyenne, ou longue durée?
Vous avez déjà compris que l’investissement locatif à court terme était le seul modèle rentable dans des villes ayant une rentabilité locative brute de 3.4%. Tout simplement parce que le paiement des mensualités du prêt, additionné aux charges inhérentes à un bien (réparations, charges de copropriété, impôts), ne sont pas couverts par les loyers.
Le long terme est bon dans les quartiers résidentiels et universitaires situés en périphérie de la ville. Au contraire, les zones touristiques du centre-ville sont parfaites pour de la location à court terme. En plus de cela, le court terme vous permet de profiter de votre appartement pour y passer des vacances quand vous le souhaitez.
Avec les experts de la conciergerie GuestReady à Lyon, vous pouvez adapter le tarif de la nuitée en fonction des événements se déroulant en ville :
- Fête des Lumières
- Nuits sonores
- Festival Lumière du cinéma
- Grands matchs européens de l’Olympique Lyonnais
Seuls des experts dans leur domaine, l’immobilier donc, peuvent trouver le juste équilibre entre une rentabilité maximale et une absence de vacance locative. C’est exactement ce que permet le leader européen du marché de la location courte durée qu’est GuestReady.
7. Invesstissez à Lyon avec GuestReady
Pour que vos investissements immobiliers à Lyon soient signes de rente, la location courte durée est le seul modèle économique viable.
Alors, pour réussir à transformer votre bien immobilier en véritable pépite, faites confiance aux experts de GuestReady, dont le jugement se base sur l’analyse de données que seul un leader du marché de l’immobilier peut posséder.
