Guía completa de inversión en apartamento turístico
¿Estás pensando en invertir en un apartamento turístico? Descubre los mejores rendimientos de alquiler en España, el país de los días soleados, la buena comida y las playas cautivadoras.
La envidiable calidad de vida y el clima excepcional de España colocan a sus propiedades en una posición privilegiada dentro del panorama europeo. Una inversión bien planificada en el sector inmobiliario español no solo promete ser altamente lucrativa, sino que también se perfila como una apuesta segura y estable a largo plazo.
En resumen, ya sea que tu interés resida en una acogedora casa de vacaciones o en una propiedad de alquiler en las vibrantes ciudades españolas, adquirir bienes raíces en este país no es solo una decisión acertada, sino una inversión brillante y llena de potencial.
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1. ¿Cuáles son las mejores ciudades de España para invertir en viviendas?
España, con su vibrante cultura y una hospitalidad que irradia calidez, ofrece un entorno incomparable para vivir. Aquí, la sociabilidad es una forma de vida, y no es sorprendente que numerosos expatriados ya consideren a este país su segundo hogar. Si estás contemplando una inversión inmobiliaria en España, te encontrarás con un abanico de posibilidades tentadoras, ya sea para alquileres a mediano/corto plazo o para disfrutar de una estancia temporal en tu propiedad, pasando algunas semanas al año en este paraíso.
Para facilitarte la decisión, te presentamos una lista cuidadosamente seleccionada de las ciudades españolas con los mejores rendimientos de alquiler. Estas localidades no solo son ideales para invertir en propiedades, sino que también están respaldadas por datos relevantes que destacan su potencial y atractivo.
Inversión en propiedades para alquilar en Murcia
- 8.1% de rendimiento del alquiler
- 1214€ precio medio por m2
El valor de la vivienda en Murcia es de un promedio de 1.249 €/m2. En cuanto a la capital de Murcia, el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta alcanzó los 1.492 euros por metro cuadrado en diciembre de 2023
Murcia ofrece una amplia gama de propiedades para elegir y excelentes instalaciones para comprar y vender propiedades. Es la ciudad más rentable del país, con un rendimiento anual del 7.7% en 2023. Murcia tiene uno de los rendimientos de alquiler más altos de España motivado por un exceso de demanda y una oferta relativamente pequeña.
Inversión en propiedades para alquilar en Santa Cruz de Tenerife
- Rendimiento de alquiler del 7.5%
- Precio medio por m2 de 1439€
Vivir en una isla, con un clima extraordinario y precios asequibles, como en Santa Cruz de Tenerife, es un privilegio. Sus innumerables playas hermosas, respaldadas por la enorme cantidad de turistas que recibe la ciudad cada año, la convierten en uno de los destinos turísticos por excelencia de España.
Su rendimiento anual del 7.5% lo hace una inversión muy atractiva y con uno de los mejores rendimientos de alquiler en España. Como isla de playa, comprar una propiedad en Santa Cruz de Tenerife es una buena inversión tanto para alquileres a largo como a corto plazo, ya que es altamente turística, lo que hace que las inversiones inmobiliarias sean increíblemente flexibles.
Inversión en propiedades para alquilar en Sevilla
- Rendimiento de alquiler del 6.1%
- Precio medio por m2 de 2100€
Sevilla es la tercera ciudad más poblada de España, además de ser la capital de la comunidad autónoma más grande (Andalucía). Su clima, dinamismo económico y vida urbana le dan un toque especial cuando se trata de comprar para alquilar en España. Algunos de los barrios con el mayor porcentaje de rentabilidad dentro de Sevilla son los siguientes: Cerro Amate (9%); San Pablo (8,22%) y La Macarena (7,85%)
Inversión en propiedades para alquilar en Valencia
-
- Rendimiento de alquiler del 7.1%
- Precio medio por m2 de 2047€
Valencia es una de las ciudades líderes de España y uno de los atractivos turísticos más importantes del país, tanto a nivel nacional como internacional. Sus interminables kilómetros de
playas la convierten en uno de los destinos más deseados y está atrayendo cada vez más a personas del resto del país, jubilados y nómadas digitales de Europa. Algunos de los barrios más rentables de esta ciudad son los siguientes: Aiora (6,5%); En Corts (6,1%) y Mont-Olivet (5,7%). El alquiler turístico en Valencia tiene una rentabilidad media de un 7%, frente al 4.2% del alquiler tradicional.
Inversión en propiedades para alquilar en Barcelona
Rentabilidad ciudades de España
- Rendimiento de alquiler del 7%
- Precio medio por m2 de 4167€
Su buen clima, playas y arquitectura modernista atraen a personas de todo el mundo y la convierten en un vibrante crisol cosmopolita. Barcelona ha sido una de las ciudades más visitadas del mundo desde sus Juegos Olímpicos en 1992 y también es hogar para estudiantes de todo el mundo que vienen a estudiar por temporada.
El mercado es bueno tanto para arrendamientos a largo plazo como para invertir en un negocio de alquiler a corto plazo. Las rentabilidades medias estimadas oscilan entre el 7,8% anual y el 3,2%, según el barrio.
Inversión en propiedades para alquilar en Madrid
- 4.7% de rendimiento del alquiler.
- 3.444€ precio medio por m2
Madrid es la capital de España y atrae a millones de turistas y ciudadanos de todos los rincones del mundo. Muchos vienen a estudiar o trabajar y la ciudad está en constante movimiento. Su potencial económico, así como su actividad cultural y empresarial, la hacen una ciudad muy atractiva para las inversiones de compra para alquilar.
El porcentaje del rendimiento por alquiler anual depende de la ubicación de la vivienda dentro de Madrid. Según el informe creado a fines del 2023 por la «La Razón«, estos son algunos de los barrios dentro de la capital en donde puedes conseguir una mayor rentabilidad anual.
el distrito de Villaverde es el más rentable de Madrid con un 7,9% en 2022. Le siguen los distritos de Usera (7,4%), Puente de Vallecas (6,6%), Carabanchel (6,1%), Latina (6,0%), Villa de Vallecas (5,8%), Moratalaz (5,4%), Vicálvaro (5,3%), San Blas (5,2%), Ciudad Lineal (4,9%), Tetuán (4,8%), Barajas (4,6%), Arganzuela (4,5%), Hortaleza (4,5%), Centro (4,4%), Fuencarral – El Pardo (4,3%), Moncloa – Aravaca (4,1%), Retiro (4,1%), Chamberí (3,9%), Chamartín (3,7%) y Barrio de Salamanca (3,5%).
Inversión en propiedades para alquilar en San Sebastián
- 3.7% de rendimiento del alquiler
- 3.745€ precio medio por m2
Situada en el norte de España, con un clima más fresco que en el sur, San Sebastián ofrece una calidad de vida excepcional. Su actividad cultural, junto con su famosa playa de la Concha y su gastronomía reconocida a nivel mundial, la convierten en una de las ciudades más atractivas para vivir en España. San Sebastián tiene el rendimiento de alquiler más bajo de España, sin embargo, es un gran destino turístico, perfecto para abrir un negocio de alquiler a corto plazo.
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2. ¿Comprar una propiedad en España es una buena inversión en 2024?
En el cambiante panorama del 2023, la inversión en vivienda emerge como una opción estratégica. La clave reside en considerar múltiples factores: las fluctuantes condiciones del mercado inmobiliario, las tendencias en los tipos de interés y, crucialmente, la localización de la propiedad.
En tiempos de inflación, como los actuales, el valor del dinero en el banco se diluye, pero las propiedades inmobiliarias, por su naturaleza, tienden a incrementar su valor a lo largo del tiempo. Este año, se perfilan atractivas oportunidades de inversión: algunos propietarios, buscando liquidez inmediata, están ofertando sus propiedades a precios competitivos.
Paralelamente, estamos presenciando un crecimiento en la demanda de alquileres y un aumento en los precios de estos, configurando un escenario prometedor para un retorno de inversión sólido y estable.
Si bien el 2024 despliega un panorama lleno de oportunidades para la inversión inmobiliaria, es fundamental realizar un análisis meticuloso de tu situación personal y financiera antes de embarcarte en cualquier proyecto de inversión.
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3. ¿Cuál es el impuesto sobre los ingresos por alquiler en España?
Para Residentes en España
Si resides en España y tienes el placer de alquilar una propiedad que es tuya, es importante saber que estos ingresos forman parte del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En tu declaración anual, estos ingresos se presentan bajo la categoría de «ingresos del capital inmobiliario».
Están sujetos a una tributación progresiva, integrándose en las tablas del impuesto sobre la renta personal, lo que significa que el porcentaje a pagar aumenta con el nivel de ingresos. Este es un aspecto clave a considerar para una gestión fiscal eficiente.
Para Residentes en la UE
En el caso de que no seas residente en España, pero vivas en otro país de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE), y decidas alquilar tu propiedad en España, la situación fiscal cambia ligeramente. Aquí, la tasa impositiva sobre el ingreso neto es del 19%.
Además, tienes la ventaja de poder deducir los gastos proporcionalmente al tiempo que la propiedad ha estado alquilada. Esto incluye gastos como notaría, impuestos sobre bienes inmuebles, tasas de recogida de basura, entre otros. Este impuesto se conoce como Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Para No Residentes (fuera de la EU/EEE)
Finalmente, si no eres residente de España y tampoco vives en un país de la UE o del EEE, pero alquilas una propiedad en España, la situación fiscal es diferente. En este escenario, se aplica un impuesto del 24% sobre los ingresos obtenidos del alquiler. Un detalle importante es que, en este caso, no se permite la deducción de gastos.
4. ¿Por qué invertir en propiedades en España?
Aunque no se espera una recuperación completa de los valores nominales hasta después de 2026, hay una ventana de oportunidad notable para los inversores en el último trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024. Durante este periodo, se anticipa que los inversores experimentarán rendimientos significativos, impulsados por la expectativa de una compresión de rendimientos a medio plazo y un incremento en los ingresos generados durante estos meses.
Los inversores que se involucren en estas operaciones podrían lograr una Tasa Interna de Retorno (TIR) que supera el 9% al utilizar exclusivamente su propio capital. Este porcentaje podría incrementarse hasta el 11% o incluso al 12% si se decide incorporar un 50% de deuda en la estructura de capital de la inversión. Esta proyección destaca la potencial rentabilidad de invertir en el mercado inmobiliario en este periodo específico.
5. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?
Sí, tanto los extranjeros de países de la UE como de países no pertenecientes a la UE pueden comprar una casa en España, ya que España no es un país que imponga restricciones a los derechos de propiedad.
De hecho, desde hace algunos años existen incentivos para que los extranjeros inviertan en propiedades, como la Visa Dorada.
6. ¿Qué es mejor: alquilar tu propiedad a corto, medio o largo plazo?
Una evaluación detallada de tu propiedad, su ubicación y los rendimientos esperados es clave para optimizar tu inversión.
Los alquileres a corto plazo resultan ideales para propiedades situadas en ciudades con gran afluencia turística. Por otro lado, los contratos de arrendamiento a largo plazo son más apropiados para zonas residenciales y universitarias. En estos casos, se recomienda alquilar viviendas familiares de tres o cuatro dormitorios, o apartamentos más pequeños destinados a uso individual.
Así, se concluye que adquirir propiedades para su posterior alquiler en España representa una de las opciones de inversión más atractivas y seguras. Comparado con otros tipos de activos, este método puede ofrecer rendimientos significativos de forma muy segura.
Además, un informe de Idealista indica que la creciente tendencia de los propietarios a optar por el arrendamiento de temporada (corto plazo) en lugar del alquiler convencional tiene una razón de peso: esta modalidad no se encuadra dentro del concepto de alquiler de vivienda habitual, lo que la excluye de las restricciones impuestas por el control de precios.
«Con la aprobación de la Ley de Vivienda en la segunda mitad del año, hemos sido testigos del auge del alquiler de temporada. Esta modalidad se está convirtiendo rápidamente en la preferida de muchos propietarios, quienes han retirado sus viviendas del mercado tradicional y las han reintroducido bajo esta nueva opción, no afectada por la Ley de Vivienda», señalan desde Idealista.
Para el tercer trimestre, estos alquileres temporales ya representaban el 10% del total de ofertas en España, mostrando un impresionante crecimiento del 40% en el último año. En ciudades como Barcelona, estos alquileres han alcanzado el 28% del mercado, mientras que en Madrid la proporción se sitúa en un 11%.
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