10 choses à savoir pour acheter une propriété en France
Acheter une propriété en France peut impressionner, surtout lorsque l’on est étranger. Par contre, en sachant que le pays présente les avantages qui suivent, on hésite tout à coup beaucoup moins:
- 22% d’augmentation de la valeur de l’immobilier en dix ans,
- 90 millions de touristes par an
- 6% de rendement locatif brut moyen par an,
- La garantie du droit de propriété,
- L’égalité de tous devant la loi,
- 23ème pays le moins corrompu au monde (devant les Etats-Unis, l’Espagne ou l’Italie).
Sommaire
- Quelles sont les conditions requises pour acheter un bien immobilier en France ?
- Quelles taxes dois-je payer lorsque j’achète une propriété en France ?
- Comment trouver une propriété en France?
- Où acheter une propriété en France?
- Quels sont les pièges de l’achat d’un bien immobilier en France?
- Pourquoi acheter une propriété en France?
- Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en France?
- Est-ce le bon moment pour acheter une propriété en France?
- Investissez avec GuestReady en France
Pour acheter une propriété en France l’esprit tranquille, lisez ces 10 points:
1. Quelles sont les conditions requises pour acheter un bien immobilier en France?
Les conditions pour acheter une maison ou un appartement en France sont les suivantes:
- Obtenir un prêt bancaire,
- Pouvoir faire un apport de 20% du prix du bien,
- Passer chez un notaire.
L’obtention d’un prêt bancaire et son apport
En tant qu’investisseur étranger, il est possible que les banques de votre pays refusent de vous octroyer un prêt pour acheter une propriété en France. Vous pourriez donc être dans l’obligation d’investir par l’intermédiaire d’une banque française.
Il faut savoir que les conditions économiques actuelles ont amené les banques à augmenter le taux de l’apport personnel pour acheter un bien immobilier. Alors qu’il est longtemps resté à 10%, l’apport personnel demandé aujourd’hui par les banques s’élève à 20% du montant total.
En 2022, l’apport personnel moyen pour acheter un bien est d’environ 55.000 euros en France.
2. Quelles taxes dois-je payer lorsque j’achète une propriété en France?
20% de TVA auxquels s’ajoutent des frais d’acquisition. Ils correspondent à environ 3% de la valeur d’achat d’un bien neuf, ou 7 à 8% de la valeur d’achat d’un bien ancien.
Quand peut-on bénéficier de la TVA à taux réduit?
Un taux de TVA réduit à 5.5% peut être appliqué, mais uniquement sur l’achat d’une résidence principale dans un quartier sensible, dit QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), ainsi qu’en zone ANRU (aménagement et rénovation urbaine).
Ces lieux ne conviennent pas pour des investissements immobiliers de location à court terme destinés au tourisme.
A quoi correspondent les frais d’acquisition?
Les frais d’acquisition correspondent:
- Aux émoluments du notaire: tarif fixé par un texte officiel appelé “arrêté”,
- Aux débours : sommes versées par le notaire aux intervenants ayant participé à produire les documents nécessaires à la vente,
- Aux taxes étatiques: droit départemental, taxe communale additionnelle, frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental.
3. Comment trouver une propriété en France?
Il existe au moins sept moyens différents de trouver un bien immobilier en France:
- Les agents immobiliers,
- Les notaires,
- Les promoteurs,
- Les marchands de biens,
- Les ventes aux enchères,
- Les investisseurs institutionnels,
- Les chasseurs d’appartements.
1. Les agents immobiliers
Ce sont les premiers auxquels l’on pense lorsque l’on veut acheter une propriété en France. Les agents immobiliers ont pour cœur de métier de mettre en relation des acheteurs avec des vendeurs, ou plutôt avec les biens qu’ils recherchent.
Pour ne pas avoir affaire à n’importe quelle agence, mieux vaut visiter les sites internet des agences ayant pignon sur rue en France, et prendre contact avec elles pour leur indiquer ce que vous recherchez. Les agences immobilières les plus réputées sont:
- ORPI,
- Century21,
- Nestenn,
- Nexity,
- Citya.
2. Les notaires
Ce canal d’achat est moins connu, même des Français. Pourtant, les notaires, qui sont des officiers ministériels, proposent des biens à la vente. Ils peuvent accepter un mandat de votre part, afin de vous proposer le type de bien que vous recherchez.
L’avantage de passer par une étude notariale, est que le notaire est souvent bien implanté localement, surtout dans les petites villes. C’est d’ailleurs lui qui gère les successions. Il est donc aux premières loges pour savoir quelle famille veut vendre un bien.
Pour acheter une propriété en France via les annonces des notaires, vous pouvez vous rendre sur ce site.
3. Les promoteurs
Les promoteurs sont la référence du logement neuf. Leur activité consiste à acheter un terrain et à y construire des logements. Vous pouvez donc acheter sur plan des appartements ou des maisons.
Vous ne pouvez donc pas voir le bien avant d’acheter, car celui-ci n’existe pas encore. C’est ce qui s’appelle une vente en l’état futur d’achèvement. Comme pour les agences immobilières, certains promoteurs immobiliers sont leader du marché en France:
- Nexity,
- Eiffage Construction,
- Vinci immobilier,
- Altarea Cogedim,
- Bouygues Immobilier.
4. Les marchands de biens
Ce sont des professionnels qui achètent des biens en vue de les rénover et de les revendre avec une plus-value à la clef.
Pour acheter une propriété en France à un marchand de biens, mieux vaut s’y connaître un peu dans le bâtiment. Si ce n’est pas le cas, se déplacer avec un ami qui s’y connaît. Il y a rénovation et rénovation… Toutes ne se valent pas.
5. Les ventes aux enchères
Le malheur des uns fait le bonheur des autres, comme le dit l’adage. Les ventes aux enchères répondent exactement à cet esprit. Ces ventes sont organisées par trois acteurs:
- Les notaires,
- France Domaine,
- Les Tribunaux (ventes judiciaires).
Pour y participer, vous n’avez qu’à vous rendre sur les sites internet des notaires, de France Domaine, et de partenaires privés, comme Vench, pour acheter une propriété en France aux enchères.
6. Les investisseurs institutionnels
Il s’agit de banques et de compagnies d’assurances, qui disposent encore d’un portefeuille immobilier conséquent.
Depuis les années 1990, ces institutions ont entrepris de vendre leurs biens immobiliers, pour investir dans la construction de bureaux. Toutefois, depuis 2015, on observe la tendance inverse.
Les institutionnels se sont en effet rendus compte que le parc immobilier locatif était un investissement refuge.
7. Les chasseurs d’appartement
C’est un service qui plaît particulièrement aux investisseurs étrangers. Si vous décidez de faire appel à un chasseur d’appartement pour acheter une propriété en France, sachez que son rôle est de trouver un appartement en fonction des attentes que vous lui communiquez:
- Taille,
- Emplacement,
- Commodités aux environs,
- Hauteur du plafond,
- Ascenseur,
- Etc.
Vos attentes n’ont de limites que votre imagination.
4. Où acheter une propriété en France?
La France métropolitaine compte une dizaine de grandes villes, réparties sur l’ensemble du territoire. Toutefois, avec Paris au centre, ce sont les côtes qui attirent le plus les touristes et les investisseurs.
Si vous ne savez pas où acheter une propriété en France, car vous ne connaissez pas les éléments sur lesquels vous devez prêter attention, sachez qu’il existe un guide de l’investissement locatif qui vous permet de connaître l’ensemble des points importants à respecter.
Achat de bien immobilier à Nantes
La ville de l’ancien duché de Bretagne, dont elle abrite encore le château, est aujourd’hui la capitale de la région Pays de la Loire. Son dynamisme économique et ses paysages verdoyants en font la sixième destination touristique de France.
Ce qui en fait un investissement rentable repose non seulement sur son rendement locatif, qui frôle les 5% brut par an, mais surtout sur ses prix. Pour moins de 5,400.00€/m², vous pouvez accéder aux quartiers les plus prisés, comme la Cité des congrès.
Achat de bien immobilier à Paris
L’investissement locatif à Paris est un bon choix, mais il faut savoir que ce n’est pas le plus rentable. Le rendement locatif dans la capitale oscille péniblement entre 2% et 3% brut. Cela signifie qu’en rendement locatif net net, vous pouvez même perdre de l’argent.
Pour y remédier, les locations courtes durées en Airbnb, destinées au tourisme, sont la seule façon de bénéficier d’une rente. Comme le souligne la ville de Paris, les tarifs des locations saisonnières sont deux à trois fois supérieurs à ceux des locations annuelles.
Par conséquent, le rendement locatif brut oscille dans ce secteur entre 6% et 9%. Ce n’est pas tout.
Pourquoi acheter à Paris avec si peu de rendement locatif ?
Ce qui fait la force de Paris, ce n’est pas son rendement locatif. L’investissement immobilier à Paris repose sur l’évolution de la valeur des biens.
Aujourd’hui, le prix du mètre carré au centre-ville de Paris ne descend plus sous 10,000.00€ et monte jusqu’à 16,982.00€ dans les plus beaux quartiers. Dans le centre de Londres, il se situe déjà entre 18,000.00€ et 23,000.00€. Idem à New-York, qui est un peu moins cher, avec un prix du mètre carré qui monte jusqu’à 18,000.00€.
Voici donc ce que les investisseurs cherchent en investissant à Paris: la plus-value à la vente. Nul doute qu’ils vont l’obtenir.
Achat de bien immobilier à Toulouse
Son capitole, son rugby, sa Garonne et son soleil font de la ville rose un lieu d’investissement immobilier, à mi-chemin entre Bordeaux et Marseille. D’ailleurs, avec ses 5% à 6% de rendement locatif brut par an, elle est aussi intéressante que Marseille.
D’autant plus qu’elle est à peine plus chère que la cité Phocéenne, avec un prix moyen du mètre carré qui ne s’élève qu’à 3,551.00€. Ce qu’il faut savoir, c’est que Toulouse attire 5.5 millions de touristes par an.
Les nuitées dans les appartements de la ville s’échelonnent de 70€ la nuit à 700€ selon les prestations proposées. Une aubaine pour tous ceux qui aspirent à louer à court terme, sans risque de vacance locative.
Achat de bien immobilier à Bordeaux
Bordeaux est devenue la ville de la plus-value immobilière. En 10 ans, les biens de la ville ont augmenté leur valeur de 58.2%, un record. Les étrangers, comme les Français, aspirent à y vivre pour la qualité de vie qu’offre la ville, lovée entre les manoirs viticoles et la Garonne.
Par endroits, le prix au mètre carré s’est envolé de près de 74%. Avec son rendement locatif brut d’environ 4%, un prix du mètre carré de 5,000.00€ en moyenne, et des nuits en location saisonnière qui se négocient jusqu’à 1,000.00€, la nuit, Bordeaux a des atouts.
D’autant plus que la région attire les amateurs de vin, qui connaissent son nom dans le monde entier.
Achat de bien immobilier à Montpellier
Non loin de Toulouse, Montpellier est une autre grande ville du Sud de la France. Dans ces régions de cocagne, où dans les bouches roulent l’accent du poète Frédéric Mistral, Montpellier est une richesse architecturale.
Ses 1.5 million de nuitées annuelles vous garantissent une occupation constante de votre bien immobilier. Même les locations de longue durée permettent de dégager un rendement locatif moyen d’environ 6%.
Avec un prix moyen du mètre carré de 4,000.00€, Montpellier coûte toutefois légèrement plus cher que ses deux voisines, que sont Toulouse et Marseille.
Achat de bien immobilier à Marseille
Plus intéressant que Paris, la “capitale” du Sud possède un rendement locatif brut de 5.1%. Elle figure donc au palmarès des grandes villes françaises les plus attractives.
Néanmoins, la hausse récente des prix de l’immobilier a fait reculer le rendement locatif, qui se plaçait à l’époque 0,5 point au-dessus de celui-ci. La location saisonnière à court terme permet de contrebalancer cette perte de rendement.
L’avantage est que Marseille est une ville prisée par les touristes. Elle bénéficie de 170 jours d’ensoleillement par an. Avec sa côte bleue et les nombreuses calanques qui bordent ses rivages, ce sont 5 millions de touristes qui s’y pressent chaque année.
Le plus intéressant reste le prix du mètre carré:
- 2,222.00€/m² à Notre-Dame Limite,
- 6,328.00€/m² à Les Goudes,
- 3,385.00€/m² en moyenne.
Une métropole touristique à ce prix-là, cela reste une affaire en or.
5. Quels sont les pièges de l’achat d’un bien immobilier en France?
Comme tous les pays, la France a son lot d’escrocs, et l’immobilier fait partie de leur terrain de jeu. Il en existe de toutes sortes : des anciens commerçants en cheville avec des notaires véreux, des loups solitaires, des gourous du net. La liste est longue.
Pour acheter une propriété en France en toute sécurité, il faut connaître leurs combines, et reconnaître les beaux parleurs.
L’immobilier des gourous du net
Leurs publicités fleurissent sur les plateformes comme Youtube, Facebook, ou encore Instagram: ces nouveaux entrepreneurs, qui se disent experts en immobilier, promettent un rendement locatif permettant non seulement de couvrir tous les frais, mais en plus de disposer d’une rente.
Ceux qui connaissent déjà l’immobilier comprennent tout de suite que le net net d’un seul bien ne permettra jamais de couvrir les mensualités du prêt, l’imposition, les charges, l’entretien, etc. Pour les autres, fuyez ces bonimenteurs.
Leur technique : vous faire croire qu’en achetant une propriété en France dont personne ne veut, en la rénovant et la mettant à la location, elle fera de vous un investisseur avisé et à succès. La seule chose que vous gagnerez, c’est une situation de surendettement.
Les diagnostiques
Lors de l’achat d’une propriété en France, le vendeur est dans l’obligation de vous remettre cinq diagnostics :
Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
L’amiante,
Le plomb,
Les termites,
Les risques naturels.
Bien qu’ils soient tous importants, il convient de s’intéresser particulièrement au diagnostic de performance énergétique. La loi climat et résilience, du 22 août 2021, interdit à partir du 1er janvier 2023, la mise en location de “passoires énergétiques”, c’est-à-dire de biens consommant plus de 450 kWh/m².
La situation ne va pas aller en s’améliorant pour les propriétaires, puisque les choses vont évoluer ainsi:
- 1er janvier 2023: interdiction de louer les logements les plus énergivores de la classe G,
- 1er janvier 2025: interdiction de louer l’ensemble des logements de la classe G,
- 1er janvier 2028: interdiction de louer les logements des classes F et G,
- 1er janvier 2034: interdiction de louer les logements des classes E, F et G.
Faites attention, si vous achetez une propriété en France dans l’ancien.
Les escroqueries aux annonces immobilières
De plus en plus nombreux sont les sites internet sur lesquels de fausses annonces immobilières sont publiées. Il est de moins en moins rare de trouver des appartements mis en vente.
Le but est de vous faire verser de l’argent pour en réserver l’achat, en vous faisant croire que la liste des acheteurs est tellement longue qu’il faut vous placer.
Le ou les escrocs vont vous demander de procéder à l’achat de tickets PCS, de coupons transcash, Neosurf ou Toneo, directement chez votre buraliste. Une fois l’argent placé sur un compte, via ces coupons, un code doit être communiqué aux escrocs pour qu’ils puissent retirer l’argent.
Comment s’en prémunir ? Lors de vos échanges par mail, regardez bien l’en-tête du mail, et déterminez la zone géographique de celui qui échange avec vous grâce au numéro IP du premier routeur du message.
Si vous échangez par téléphone, ne soyez pas rassuré pour autant, car les escrocs utilisent des abonnements prépayés pour lesquels ils n’ont besoin de fournir aucune identité.
Les zones tendues
Ce sont des zones communales dans lesquelles les pouvoirs publics considèrent qu’il est difficile de se loger. Comme le rappelle la mairie de Paris, certains arrondissements de la capitale comptent jusqu’à 20% de biens mis en location courte durée.
Par conséquent, de nombreuses municipalités limitent les locations saisonnières à 120 jours par an. Au-delà, vous devez vous enregistrer en mairie, vous voir délivrer un numéro d’immatriculation, et payer des taxes comme si vous étiez un hôtelier.
Pour connaître les zones concernées, le gouvernement français a mis en place un site internet permettant de savoir si un logement se situe en zone tendue. A titre d’exemple, les grandes villes suivantes sont situées en zone tendue:
- Paris,
- Marseille,
- Lyon,
- Montpellier,
- Strasbourg.
Dans d’autres régions, comme le Pays basque, les élus ont tenté d’imposer de nouvelles règles, avant que leur règlement ne soit retoqué par le juge administratif. Preuve que la justice veille au respect du droit de propriété, comme nous le verrons plus loin en ce qui concerne les investisseurs étrangers.
Les administrations ont-elles les moyens de leurs ambitions ?
Comme nous l’avons dit, Paris connaît des arrondissements dont 20% des biens constituent des locations de courte durée. La réglementation en place sur les zones tendues n’y a rien changé.
Pourquoi ? Parce que les règles sont une chose, encore faut-il qu’elles puissent être appliquées. Les économies budgétaires menées par l’Etat empêchent le recrutement d’un grand nombre de fonctionnaires, et la tendance est même plutôt à la baisse qu’à la hausse.
Par conséquent, les risques d’être contrôlé sont relativement faibles, eu égard à la taille du parc immobilier des locations saisonnières.
6. Pourquoi acheter une propriété en France?
Le marché immobilier français peut se résumer avec ces chiffres :
23.5% : augmentation de la valeur des appartements anciens en 10 ans,
22.4% : augmentation de la valeur des appartements neufs en 10 ans,
6% : rendement locatif moyen brut sur l’ensemble du territoire.
Un marché immobilier épargné par les crises
La tendance du marché de l’immobilier en France est haussière. Épargnée par les crises économiques des marchés immobiliers espagnols (1999) et américains (2008), la France fait figure de bon élève en matière de pratiques immobilières.
Néanmoins, bien que le recours à la spéculation ou à la titrisation des prêts hypothécaires ne soient pas des pratiques en vogue en France, le pays n’en demeure pas moins sujet à des bulles immobilières cycliques.
Le coût de l’immobilier augmente régulièrement plus vite que les capacités financières des ménages. Ces mouvements du marché sont normaux, et il est donc possible qu’après l’achat d’un bien, et une augmentation de sa valeur, celui-ci en perde avant de retrouver des valeurs supérieures à celle d’achat.
La France, pays le plus visité au monde
La location à court terme ne peut pas trouver meilleur endroit que la France, premier pays au monde en nombre de touristes. Ce sont chaque année 90 millions de touristes qui se pressent pour le visiter.
A cela s’ajoute le fait que chaque région regorge de paysages à couper le souffle et d’activités pour toute la famille. Acheter une propriété en France est donc une valeur sûre.
7. Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en France?
Oui, les étrangers peuvent non seulement acheter une propriété en France, mais en plus jouir des mêmes droits et obligations que ceux s’imposant aux citoyens français. Le principe d’égalité devant la loi s’impose à tous, sans distinction de nationalité.
Le droit de propriété y est dit “inviolable et sacré”, qu’il soit détenu par un étranger ou par un Français. Par conséquent, les biens d’un étranger sont protégés de la même façon par le juge.
Celui-ci s’appuie sur les articles 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 (DDHC), et sur l’article 1 de la convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CEDH).
8. Est-ce que cela vaut la peine d’acheter une propriété en France?
Oui. Nous avons déjà parlé de l’augmentation de plus de 20% de la valeur des biens immobiliers en France sur la dernière décennie. Nous avons également évoqué le rendement locatif moyen qui se place à 6%.
Précisons maintenant que si certaines villes comme Paris stagnent à environ 3% de rendement locatif, d’autres villes comme Roubaix atteignent des rendements qui dépassent les 10%.
Ce qui compte le plus lorsque l’on veut investir à l’étranger, c’est la garantie que l’on sera toujours propriétaire du bien acheté. Il faut donc s’intéresser à la stabilité du pays.
La France est un pays politiquement stable
La période d’instabilité politique française se situe entre la Révolution de 1789 et l’instauration de la troisième République en 1870. Depuis, les gouvernements se sont succédés sans renversement de pouvoir.
Les deux guerres mondiales et les deux guerres de décolonisation n’y ont rien changé, pas plus que les mouvements populaires de 1969 et de 2018, signe de la stabilité politique du pays.
9. Est-ce le bon moment pour acheter une propriété en France?
Oui. L’immobilier est comme la bourse : le bon moment pour acheter est toujours tout de suite. Pourquoi ? Parce qu’à attendre ce fameux bon moment, celui-ci n’arrive en réalité jamais, car on le reconnaît toujours qu’une fois qu’il a eu lieu.
Combien de particuliers n’ont pas investi il y a 10 ans, en pariant sur une chute de l’immobilier ? Ils ont déjà perdu 20% d’augmentation de la valeur des biens.
Achetez aujourd’hui une propriété en France, et soyez sûr de réaliser une plus-value dans 20 ans. Attendez, et vous pourriez être trop vieux pour pouvoir récolter les fruits de vos investissements.
Les investissements, c’est toujours quand on a les moyens financiers de les réaliser qu’il faut les faire, sans se focaliser uniquement sur la conjoncture.
10. Investissez avec GuestReady en France
La rentabilité immobilière maximale ne peut être atteinte qu’en faisant de la location à court terme. Elle multiplie par deux ou par trois le rendement locatif brut, mais demande une présence constante. Ce qui peut être problématique lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété en France sans être sur place.
C’est ici qu’intervient GuestReady, une société de gestion de location à court et moyen terme. Les missions de l’agence sont les suivantes, et ne sont pas exhaustives :
- Réaliser la décoration et les photographies de votre bien,
- Publier votre annonce sur les meilleurs sites, comme Airbnb,
- Optimiser leur placement dans les moteurs de recherche,
- Assurer une communication 24h/24h et 7j/7j avec vos clients,
- Gérer les réservations en 15 langues,
- Faire l’état des lieux d’entrée et de sortie,
- Nettoyer l’appartement après chaque sortie,
- Se tenir à disposition de vos hôtes.
Grâce à GuestReady, vous pouvez investir en France, mais également dans le reste de l’Europe et même en Asie, sans vous soucier d’être sur le lieu de vos locations ou d’avoir à gérer un employé pour se charger de ce travail.
