Conseils pour fixer le prix à la nuitée de votre logement Airbnb
Il est difficile pour un propriétaires d’établir un prix Airbnb juste en adéquation avec un haut niveau de prestations, l’accueil fourni, et la zone géographique.
Des facteurs tels que la demande du marché ou l’attitude des concurrents sont souvent négligés, et bien souvent les hôtes établissent leur prix un peu au hasard.
Pas de panique, tout le monde est passé par là…
Pour établir un prix Airbnb logique et adéquate, en prenant en compte un maximum de facteurs, suivez ces conseils :
- Augmentez lentement vos prix
- Faites des recherches sur la concurrence
- Offrez une expérience unique
- Suivez la saisonnalité, les évènements, le jour de la semaine
Pour commencer, il est important de faire un minimum de recherches et d’essayer de comprendre quelques informations principales : que font vos concurrents, quelles sont les tendances de voyage pour les séjours d’affaires ou de loisir, quels sont les équipements préférés des voyageurs ?
Pour les nouveaux hôtes Airbnb :
Ne décidez pas de votre prix trop rapidement. Vous avez besoin de l’établir en dessous du prix du marché afin d’attirer votre première clientèle : vous ne pouvez pas immédiatement rivaliser avec vos concurrents qui ont probablement déjà une longue liste de commentaires et de notes. Vous devez d’abord recevoir vos propres avis, et cela peut prendre du temps.
Conseil : En fixant vos prix en dessous de ceux du marché, vous restez crédibles, on ne vous évitera pas au premier regard à cause de prix trop élevés, vous avez un avantage concurrentiel tout en offrant un super service, et enfin vous attirez de nombreux voyageurs !
Augmentez lentement vos prix
Lorsque vous aurez récolté assez de commentaires positifs, vous pourrez alors commencer à augmenter vos prix. Si vous gardez vos prix bas pendant trop longtemps, vous allez louper l’opportunité de générer plus de profits.
À noter : si votre taux d’occupation est très élevé sur une période importante, cela ne veut pas nécessairement dire que vous maximisez vos profits, mais peut-être que vos prix sont trop bas. Cela peut également signifier que vos voyageurs sont prêts à dépenser davantage.
Ce qui nous mène au point suivant :
Faites des recherches
Vous devez comprendre comment les hôtes avec des logements similaires au vôtre (au niveau de la taille, du nombre de chambres, de la décoration, de l’équipement et de la localisation) fixent leur prix.
Conseil : Regardez comment les prix des propriétés mises en ligne depuis longtemps (avec déjà une longue liste de commentaires, sans doute plus d’une dizaine) et des nouveaux logements (sans commentaire ou juste quelques-uns) sont fixés – il est probable que les hôtes étant sur Airbnb depuis longtemps fixent des prix proches de ceux du marché.
Décider efficacement de la tarification de votre logement Airbnb prend du temps et demande des efforts, afin de connaître sa vraie valeur (fondée sur la manière dont le marché réagit à vos variations de prix).
En acquérant des informations sur les logements similaires au vôtre, vous en apprenez aussi sur vos concurrents directs. Il est très important de savoir à qui vous vous confrontez.
De la même manière, faites aussi quelques recherches sur les logements Airbnb les mieux notés et les plus appréciés, et regardez les éléments qui épatent leurs invités. Essayez de vous inspirer.
Conseil : Tenez-vous informé de ce que les voyageurs apprécient et ils vous en seront reconnaissants.
Un bon conseil Airbnb :
Si vous êtes du genre à offrir un petit supplément à vos invités, alors n’ayez pas honte d’augmenter un peu vos prix. Certains hôtes Airbnb le font pour ajouter de la valeur à leur service et les invités apprécieront souvent cette petite touche personnelle.
Offrir une expérience
Comme précisé plus haut, nous vous invitons à augmenter vos tarifs en échange d’un souvenir inoubliable. Au delà du logement, les voyageurs cherchent à vivre une expérience.
Pour ce faire, nous vous conseillons de :
- faire un geste : offrir une boîte de biscuits, du thé, du café, mettre un mot de bienvenue personnalisé
- veiller à être disponible et joignable surtout lors du check-in et check-out afin d’éviter toute frustration
- proposer un guide de vos recommendations : restaurants, cafés, conseils de locaux
N’oubliez pas d’être honnête : si votre appartement possède un défaut apparent, n’essayez pas de le cacher, les voyageurs s’en rendront compte de toute manière. Prévenez tout problème (pas d’ascenseur, rue bruyante la fenêtre ouverte, etc) afin que le voyageur soit en confiance et n’en tienne pas rigueur lors de la rédaction de son avis. En revanche, si vos invités découvrent des soucis non mentionnés, ils en garderont un mauvais souvenir et cela se répercutera également sur votre note Airbnb, votre prix ne sera plus justifié.
La période à laquelle vous louez votre logement est un déterminant essentiel de votre tarification.
Lorsque vous fixez votre prix, gardez toujours à l’esprit la saison (les périodes basses et hautes du tourisme), et n’oubliez pas que les prix en semaine et en week-end peuvent différer également !
Airbnb tarif semaine vs airbnb tarif week-end
Vous avez certainement remarqué que les prix des chambres d’hôtel augmentent en fin de semaine et tendent à monter en flèche pendant les weekends prolongés, car lors de ces périodes, il y a plus de personnes propices à voyager. En somme, la demande augmente pendant les weekends.
Conseil : nous vous recommandons donc d’avoir une certaine différence entre votre tarification de semaine et celle du week-end, mais également de rester informé des jours fériés et weekends prolongés afin d’adapter vos prix (en moyenne entre 10 et 30% de plus selon les circonstances).
Restez informé des évènements particuliers à venir
Il est également conseillé de savoir quels évènements importants se déroulent dans votre ville car ils pourraient attirer une foule (éventuellement étrangère) importante – soit pour le loisir (par exemple des concerts, comédies musicales, fêtes locales, évènements internationaux comme la Formule 1 ou les Jeux Olympiques) ou pour les affaires (comme des conférences, des séminaires ou des expositions).
Misez sur la saisonnalité
Si vous louez votre résidence principale à Paris, en commune de plus de 200.000 habitants ou zone urbaine dite « tendue » de plus de 50.000 habitant, vous êtes concerné par la loi ELAN et ne pouvez louer votre bien plus de 120 jours par an. Il est donc primordial de maximiser vos opportunités et profits en misant sur la forte saison car chaque période ne possède pas la même demande ni la même rentabilité.
Une bonne stratégie serait de commencer à louer quelques mois avant l’été en veillant à avoir de meilleurs avis possibles et avoir votre calendrier ouvert en avril-juin et augmenter vos prix. Si vous louez toute l’année (résidence secondaire, changement d’usage en local commercial autorisé, etc.) veillez également à varier vos prix selon les saisons.
On sait, on sait… Ce n’est pas facile de trouver le prix parfait pour votre logement Airbnb. Cela demande beaucoup de temps et d’effort – tous ceux étant hôtes Airbnb depuis longtemps (et qui le font correctement) ont déjà été dans cette situation.
Ne soyez pas désespérés…
Il existe des entreprises de services de gestion Airbnb à Paris qui peuvent vous aider ! C’est notamment le cas de GuestReady, qui vous débarrassera des tracas et du stress générés par vos obligations d’hôtes et qui vous aidera à gagner de l’argent sans aucun souci grâce à un outil d’optimisation de prix performant.
