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Enregistrer son logement pour le louer : la location courte durée à Paris 2024

Le guide essentiel pour louer votre bien immobilier

Dernière mise à jour : juin 2024

GuestReady vous propose le guide essentiel de la location courte durée à Paris. Retrouvez les principales étapes pour vous aider à mettre votre bien en location selon les réglementations en vigueur, et tirer le meilleur parti de votre bien immobilier.

Estimez le potentiel de votre bien

Utilisez notre outil d’estimation pour évaluer rapidement le potentiel locatif de votre bien.
Il vous suffit de saisir l’adresse et le nombre de chambres pour obtenir une estimation instantanée.

Glossaire

Pour bien comprendre les termes utilisés tout au long de cet article, retrouvez ici la définition de ces mots-clés.

  • Résidence principale : Logement unitaire dans lequel vous habitez plus de 8 mois par an.
  • Résidence secondaire : Logement dans lequel vous habitez moins de 8 mois par an. Tous les biens qui ne sont pas votre résidence principale sont de fait secondaires.
  • Loi Elan ( Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique ) : Adoptée en 2018, elle limite la location de courte durée à 120 jours par an pour les logements situés en zone tendue, afin de rééquilibrer l’offre et la demande de logements locatifs. Pour savoir si votre bien est en zone tendue, vous pouvez consulter ce simulateur.
  • Location courte durée : Louer son bien auprès de voyageurs pour un séjour inférieur à 1 mois.
  • Location moyenne durée : Louer son bien auprès de voyageurs pour un séjour compris entre 1 mois et 1 an – cela peut varier selon le type de contrat choisi.
  • Changement d’usage : Procédure parfois nécessaire pour effectuer de la location saisonnière. Elle vise à transformer un logement conventionnel en local d’activité ( bureau, meublé de tourisme,… ). Dans certaines villes comme Paris ou Lyon, une règle s’ajoute : celle de la compensation. Vous n’avez pas besoin d’autorisation de changement d’usage si vous habitez dans le local où vous exercez votre activité professionnelle et si vous n’y recevez pas de clientèle ou de marchandise.
  • Meublé de tourisme : Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ( article L. 324-1-1 du Code du tourisme ).
  • Titre de commercialité : Dans le cadre d’un changement d’usage avec compensation : des grandes sociétés ( bailleurs sociaux ) font l’acquisition de plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée, c’est ce qu’on appelle un titre de commercialité. À Paris, la moyenne se situe aux alentours de 1 600 €, les montants vont de 400 à 3 000 €/m² selon les arrondissements et l’emplacement du bien.

Démarches

Afin de publier votre logement sur le marché des locations courte durée à Paris, assurez-vous de suivre certaines étapes pour être conforme à la loi française :

Afin de publier votre logement sur le marché des locations courte durée à Paris en 2024, assurez-vous de suivre certaines étapes pour être conforme à la loi française.

A. Effectuer un changement d’usage

  1. Si vous êtes concerné, vous pouvez réaliser un changement d’usage ici : https://s29-sndcu.apps.paris.fr/changement-usage/jsp/site/Portal.jsp?page=accueilSi vous ne savez pas quel formulaire est adapté à votre situation, cliquez sur le Simulateur en ligne. Vous pouvez ensuite effectuer votre demande en ligne puis, après un certain délai, la ville instruit votre demande. Vous pourrez alors suivre l’avancement de votre dossier.

Si votre demande de changement d’usage concerne :

 Après cette première étape réalisée, il est désormais temps de déclarer votre bien.

B. Déclarer votre meublé de tourisme

Pour déclarer votre meublé de tourisme, cliquez ici : meubles-tourisme.paris.fr/meubles-tourisme

Cela vous permet d’obtenir votre numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obligatoire et visible sur chaque annonce Airbnb.
Il est nécessaire d’inscrire votre logement sur les sites de réservation en ligne, et en faire la promotion sur le marché des locations courte durée. Airbnb collabore avec le gouvernement français pour vérifier que les propriétaires ne soient pas autorisés à publier s’ils ne respectent pas la réglementation locale. Il reste également obligatoire pour les locaux commerciaux.

Quelques points à vérifier avant de déclarer son meublé de tourisme :

  • avoir l’accord de l’assemblée des copropriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
  • avoir l’accord du bailleur si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer le logement
  • respecter les plafonds de loyers fixés par la ville, qui varient selon la catégorie et logement et sa localisation
  • respecter le bon état et le bon fonctionnement du logement, conformément aux normes de sécurité

Pour déclarer votre bien comme un meublé de tourisme, il vous faudra communiquer sur le type de location ( le local est-il votre résidence principale ? ), votre identité ainsi que l’identification du meublé.

C. Renseigner votre numéro fiscal

En référence à la directive 2021/514 du Conseil de l’UE, les entreprises en ligne comme Airbnb doivent  collecter et transmettre des informations fiscales sur les hôtes qui gagnent des revenus sur la plateforme.

Vous devez dès lors renseigner votre numéro fiscal ( pour les particuliers ), ou numéro de TVA intracommunautaire ( pour les entreprises ).

Pour fournir vos informations fiscales sur Airbnb, veuillez procéder de la manière qui suit :

  • Connectez-vous à votre compte d’hôte
  • Cliquez sur votre photo de profil d’hôte, puis sur Compte
  • Sur la page Compte, sélectionnez Paiements et versements
  • Sélectionnez Taxes
  • Sélectionnez Ajouter mes informations fiscales
  • Sélectionnez le lieu de résidence ou l’emplacement des logements ou expériences du contribuable dans l’Union européenne
  • Sélectionnez le pays pour lequel vous fournissez des informations fiscales
  • S’il existe des annonces dans le pays sélectionné, sélectionnez toutes les annonces ou certaines d’entre elles pour leur attribuer des informations fiscales
  • Remplissez le formulaire d’informations fiscales et enregistrez-le

D. Mettre votre propriété en ligne

Si vous comptez gérer votre annonce par vous même, il ne vous reste plus qu’à la mettre en ligne sur les plateformes dédiées ( airbnb, booking, book.guestready, etc. )

En manque de temps et de ressources pour gérer les clefs, le ménage, la communication voyageur, les factures et tout ce qui découle d’une gestion Airbnb ? Faites appel à une conciergerie Airbnb pour gérer tout cela pour vous, en échange d’une commission par réservation.

GuestReady propose de vous accompagner afin d’optimiser vos revenus locatifs à Paris et dans d’autres villes en France.
Nous perfectionnons nos outils depuis 2016. Par exemple, notre logiciel de gestion locative tout-en-un RentalReady permet une tarification intelligente et dynamique, centralise les annonces multi-plateformes, facilite la communication voyageur… Nous travaillons avec des partenaires de gestion de clefs, de ménage, et plus encore !
Vous pouvez consulter nos tarifs ici ou faire estimer vos revenus locatifs ici.

Une fois l’annonce en ligne

 Maintenant que votre logement est ouvert à la location de courte durée, vous devez réaliser certaines tâches administratives obligatoires à sa gestion.

A. Déclarer la taxe de séjour perçue

Une fois lancé dans l’activité de location saisonnière, vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et la reverser à la mairie de Paris. Déclarez la taxe de séjour perçue ici : https://taxedesejour.paris.fr/. Connectez vous sur votre compte « Mon Paris », puis cliquez sur « Déclaration de la taxe de séjour ».

Cas n° 1 : Hébergement ayant déjà déclaré les années antérieures

  • Activez votre compte en saisissant votre numéro de redevable ( première connexion ), puis cliquez sur le bouton vert Valider
  • Cet identifiant est indiqué sur le courrier d’information qui vous a été envoyé

Cas n° 2 : Nouveau hébergement, ou tout nouvel exploitant dans le cadre d’une reprise en gestion

  • Créez votre compte en cliquant sur le bouton rouge Je n’ai pas de numéro et suivez les instructions
  • Votre demande est soumise à la validation par la collectivité, vous ne pourrez accéder à votre espace de télé-déclaration qu’après réception d’une confirmation par email sous 3 jours en moyenne

Votre espace personnel est accessible 7J/7 et 24H/24.

Vous pouvez calculer automatiquement la taxe proportionnelle pour les meublés.

B. Déclarer vos impôts

L’imposition de vos revenus locatifs dépend de votre situation :

  • Particuliers : LMNP ( Location Meublée Non Professionnelle ) selon deux régimes :
    • Micro BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ) jusqu’a 23K de revenus avec abattement de 50%
    • Réel sur le revenu généré, auquel cas il faut déduire les charges déductibles ( travaux, aide à domicile ) et ensuite payer des impôts sur le résultat charges déduites.
  • SCI, SARL, EURL : imposés à l’IS ( impôt sur les sociétés ) et non sur IR ( impôt sur revenu )

Vous souhaitez être accompagné dans la déclaration fiscale de votre activité de location meublée et faire des économies d’impôt ? Contactez-nous !

Nous travaillons avec les experts JD2M ( Jedéclaremonmeublé ) et, en plus d’avoir une équipe de conseillers dédiés pour répondre à vos questions, nous avons également des tarifs préférentiels sur leurs offres Essentielle et Intégrale.
Consultez leurs offres via ce lien et commencez à faire des économies d’impôts : https://www.jedeclaremonmeuble.com/tarif/

Types de propriété : à savoir

Selon le type de votre bien, certaines conditions particulières s’appliquent.

Résidence principale

Il est nécessaire de respecter la durée de la mise en location courte durée à 120 jours par an, soit environ 4 mois maximum, car vous devez y résider 8 mois minimum.

Sauf quelques exceptions :

  • Prouver une absence de plus de 4 mois ( raison de santé, obligation professionnelle ou cas de force majeure )
  • Louer pour de longues durées, un an minimum
  • Dans le cas d’une résidence sous forme de « bail mobilité » : minimum 1 mois pour locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ( lors de la prise d’effet du bail )
  • Location de chambre privée dans une résidence principale. Elle est sans limite de durée, jusqu’à 365 jours par an
  • Les chambres d’hôtes meublées peuvent être louées ​​pour une nuit ou plus ; l’hôte se doit d’être présent et de fournir des services tels que le linge de maison et le petit déjeuner

À moins que votre logement soit déclaré comme un logement en meublé de tourisme, Airbnb restreint le nombre de nuitées à 120 par année.
À noter également que certaines villes comme Marseille sont également limitées à 120 jours mais ne seront pas immédiatement suspendues par Airbnb. Il est de la responsabilité du propriétaire de ne pas dépasser cette limite.

Certaines villes de France limitent la location saisonnière à 120 jours par année civile ( du 1er janvier au 31 décembre ). Depuis le 1er janvier 2019, les résidences principales ne peuvent être louées entièrement que pour un maximum de 120 jours par an. Initialement instaurée à Paris, cette mesure s’applique désormais aux 18 villes françaises suivantes :

Région Ville
Provence-Alpes-Côte d’Azur Aix-en-Provence, Martigues, Menton, Nice, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Villeneuve-Loubet
Auvergne-Rhône-Alpes Annecy, Lyon
Nouvelle-Aquitaine Bordeaux
Île-de-France Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Paris, Versailles
Hauts-de-France Lille
Occitanie Nîmes, Sète

 

Les zones « tendues » et les communes de plus de 200 000 habitants sont également concernées par cette limite de 120 jours pour les résidences principales. Il est alors de la responsabilité du propriétaire de ne pas la dépasser.

Pour savoir si votre bien est en zone tendue, vous pouvez consulter ce simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Résidence secondaire

Dans les zones tendues, vous avez la possibilité de faire de la location à moyen terme ( bail mobilité,… ) pour votre résidence secondaire. Cette option est très intéressante car elle permet de contourner la limite de la location courte durée à Paris. Comparé à la location longue durée notamment, la location moyenne durée permet une grande flexibilité ainsi que des meilleurs revenus à la nuitée.

Pour faire de la location de courte durée, certaines villes dont la capitale exigent que vous effectuiez un changement d’usage par compensation. Il reste nécessaire de déclarer votre activité de location à la municipalité et de suivre les démarches mentionnées plus haut ( numéro d’enregistrement, déclaration de taxe de séjour, etc ).

Pour toute demande de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme, un propriétaire doit proposer la location d’un logement similaire, dans le même quartier et avec la même superficie ( sauf exception, voir détails dans la section Local commercial ). Vous pouvez choisir de compenser cette surface à partir d’un bureau ou d’un local sous bail commercial.
Cette habitation doit être adaptée aux besoins des voyageurs et nécessite dans certains cas des travaux, parfois onéreux. Nous vous invitons à nous contacter pour discuter ensemble de votre projet et mieux vous conseiller.

Veillez à avoir l’accord requis :

  • de l’assemblée des copropriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
  • du bailleurs dans un logement loué

Vous souhaitez mettre en location votre 55 m² dans le 4e arrondissement sur Airbnb, 200 jours par an. Vous devrez alors compenser en proposant un autre appartement d’environ 52-57m² ( + ou – 5% ) en location classique dans le même quartier.

Local commercial

Disposer d’un local commercial permet de louer votre bien en courte durée toute l’année.

Si vous possédez déjà un local commercial, vous devez simplement procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier afin de louer votre bien sans limitation de durée.

Vous devez déposer votre demande ici ( déclaration préalable ou de permis de construire ). La suite se décompose en deux étapes

Dans un premier temps, l’étape “description du projet” : cochez les cases « changement de destination » et « changement de destination d’un local commercial en meublé de tourisme »

Dans un second temps, l’étape “pièces du dossier” : fournissez le document CT01, préalablement constitué avec les informations demandées, relatives à l’identité du demandeur, à l’adresse du local, à la surface du local et à l’énoncé des modifications envisagées

Vous pouvez aussi déposer votre demande de location en courte durée au format papier avec le formulaire correspondant à une déclaration préalable ou un permis de construire, à la Mairie de Paris – Direction de l’Urbanisme – Bureau Accueil et Service de l’Usager ( BASU )- 6 promenade Claude Levi-Strauss – 75013 Paris.

Obtenir une autorisation de changement d’usage

Pour rappel, changer son local conventionnel d’habitation en local « autre que l’habitation » est obligatoire si :

  • vous souhaitez pratiquer une activité de meublé touristique plus de 120 jours par an dans votre résidence principale
  • vous souhaitez pratiquer une activité de meublé touristique dans un logement qui n’est pas une résidence principale
  • vous souhaitez modifier l’usage de votre habitation en bureaux ou en local commercial

Les autorisations de changement d’usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. D’autres démarches peuvent être nécessaires : autorisation d’urbanisme, accord de la copropriété, respect des normes d’accessibilité…
La conversion d’un local à un autre usage que l’habitation ( ancien bureau, entrepôt, hôtel… ) ne constitue pas un changement d’usage, mais seulement un changement de destination.

Cette autorisation est délivrée par la Mairie de Paris après avis du maire de l’arrondissement où est situé le bien. Elle peut être sous condition de compensation.

Peu importe la surface et l’emplacement de votre bien, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement ( voir section Démarches plus haut )

Il existe trois cas de figure :

  • 3 m² de compensation pour 1 m² supprimé, soit une compensation représentant une surface triple de celle transformée.
    Elle concerne les locaux situés dans les arrondissements où le nombre de numéros d’enregistrement délivrés est supérieur à 50 pour 1000 résidences principales : 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e, et 18e arrondissements.

2 m² pour un 1 m² pour le secteur de compensation renforcée, sauf si les locaux sont transformés en logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans ou en logements faisant l’objet de baux réels solidaires définis à l’article L. 255-1 du même code.
Ce secteur couvre les territoires des PSMV ( secteurs sauvegardés ) du Marais et du 7e arrondissement ainsi que les terrains du Sénat. Il comprend également les secteurs enclavés ou en bordure du secteur de protection de l’habitation relevant de la zone urbaine générale. Pour connaître le zonage du secteur de compensation renforcé, consultez cette carte :

 

  • 1 m² pour 1 m² pour les autres secteurs : la compensation ne doit pas obligatoirement être dans le même arrondissement.

Si les locaux sont situés dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements, la surface transformée pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de transformation.

Autrement dit :

Cas 1 : Votre local est situé hors du secteur de compensation renforcée

Critère de surface : les locaux proposés en compensation doivent avoir une surface au moins égale à celle de votre local.

Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même arrondissement que votre local.

Cas 2 : Votre local est situé dans le secteur de compensation renforcée

Critère de surface : vous devez apporter une compensation de 2 m2 pour 1 m2 de logement supprimé, sauf si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements sociaux, auquel cas la compensation est de 1 m2 pour 1 m2.

Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même arrondissement que votre bien s’il s’agit de logements privés. S’il s’agit de logements sociaux, ils peuvent être situés en dehors de l’arrondissement, dans les limites du secteur de compensation renforcée.

Si votre local est situé dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e ou 9e arrondissements dans lesquels le déficit de logements par rapport à l’activité est particulièrement marqué, 50 % au plus de la surface de votre local pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de votre local.

La compensation doit également être de qualité équivalente : une surface transformée dans un immeuble Haussmannien se doit d’être compensée par une surface dans un immeuble semblable.

Les opérations de changement d’usage et de compensation doivent être réalisées de manière concomitante.

Préalablement à votre dépôt de dossier de changement d’usage, vous devez avoir trouvé – par vous-même ou par le biais d’un tiers – un local de compensation.

Pour tout renseignement sur l’acquisition de commercialité, il convient de s’adresser à la Direction du Logement et de l’Habitat ( DHL-BPHL@paris.fr ).

La demande doit être adressée à la Direction de l’urbanisme de la Mairie de Paris : Pôle Accueil et Service à l’Usager ( PASU ) situé 6, promenade Claude-Lévi-Strauss, 75013 Paris.

Une fois votre demande enregistrée par le PASU, le dossier de changement d’usage est transmis au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation ( BPLH ) qui vous communiquera sa décision sous deux mois maximum après consultation du maire d’arrondissement.

En cas de non respect des réglementations, les propriétaires s’exposent à des sanctions par logement :

  • Amende de 75 000 € : en cas de fausse déclaration lors de la déclaration de meublé de tourisme
  • Amende de 10 000 € : en cas de non respect de la limite des 120 jours ( 50 000€ pour personne morale )
  • Amende de 5 000 € : si un local est irrégulièrement transformé lors d’un changement d’usage par compensation
  • Amende de 5 000 € : lorsqu’un meublé est non enregistré auprès de la Mairie

Si vous avez des questions concernant les démarches à suivre, nous vous invitons à contacter votre mairie.

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