Investissement locatif en France : Le guide essentiel

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif en France, fait partie des techniques de diversification de portefeuille. C’est ce que l’on appelle communément l’optimisation des investissements. Le choix de se diriger vers l’investissement locatif en France, dépend de plusieurs facteurs :

• La fiscalité,
• L’effet de levier potentiel,
• La durée de l’investissement,
• Le montant du capital disponible.

L’étude de l’ensemble de ces facteurs permet d’apprécier si un investissement locatif en France peut, ou non, être viable. Il ne faut pas confondre ici viabilité et rentabilité. Ces quatre facteurs permettent seulement de déterminer si l’investissement locatif est possible.

La rentabilité immobilière en France dépend d’autres critères, que nous allons voir plus en détail, et qui permettent justement de savoir s’il existe une opportunité d’investissement locatif rentable.

Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier locatif ?

Oui. Mais, pas n’importe où, et pas n’importe comment. Pour savoir si un investissement locatif en France est rentable, il est nécessaire de calculer le rendement net-net du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Le net-net correspond généralement à 33% du revenu brut. Il s’agit de l’entrée annuelle nette de charges des loyers, diminuée :

• Des prélèvements sociaux,
• Des mensualités du prêt,
• De la part imposable des loyers,
• De la part de l’impôt sur le revenu imputable aux loyers,

Les impôts ne prenant pas en compte la hauteur du prêt, il est nécessaire de faire particulièrement attention à votre capacité financière pour régler vos impôts.

Seuls les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt sont déductibles, et ne le sont que partiellement. C’est l’organisme de crédit qui fera un état précédent la déclaration d’impôt, en vous disant combien d’intérêts d’emprunt peuvent être déduits. Ce taux est dégressif d’année en année, jusqu’à ce que plus rien ne puisse être déduit.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la location à court terme est bien souvent plus intéressante que la location à long terme. En effet, proposer un appartement à la location pour des périodes inférieures à 31 jours, permet d’augmenter sensiblement les loyers, et de dégager un revenu suffisant pour régler les impôts, mais également rembourser le prêt tout en réalisant une marge bénéficiaire.

Ce type de locations peut être particulièrement chronophage. Il faut savoir que des sociétés comme GuestReady sont spécialisées dans la prise en charge des hôtes et dans toute la gestion de votre location.

Quel budget pour un investissement locatif en France?

C’est la question majeure qui conditionne l’investissement immobilier : celle du budget de départ. C’est aussi là qu’il faut être particulièrement prudent, et ne pas suivre de mauvais conseils. Tout d’abord, il faut savoir qu’aucun chiffre minimum ne peut être donné, car il dépend des conditions suivantes :

• Quel est le type de bien visé?
• Quel est l’emplacement du bien?

Par type de biens, il faut entendre « bien neuf » ou « bien ancien », qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, mais également s’il est bien ou mal placé.

Sauf que la situation évolue constamment, et même si la question de l’emplacement reste primordiale, celle de la qualité du bien peut prendre une toute nouvelle envergure. C’est justement ici qu’il ne faut pas suivre de mauvais conseils.

La loi climat du 22 août 2021 interdit toute location d’un bien dont le Diagnostic de Performance Énergétique est placé en G ou en E. Autrement dit, si vous achetez un appartement dans un vieil immeuble, ou une maison ancienne, vous ne pourrez plus le mettre en location sans réaliser des travaux.

Par conséquent, le montant minimum de votre budget est conditionné par la ville sur laquelle vous avez vos vues, le quartier où se situe le bien, mais également son DPE. Entre un appartement à Paris et un appartement à Mulhouse, le coût d’achat passera du simple au quintuple.

Le conseil que l’on peut vous donner c’est de chercher en fonction de deux choses :

• votre budget
• le rendement brut des villes

Ainsi, vous pourrez trouver un appartement qui vous mettra littéralement le pied à l’étrier, en fonction de votre budget, tout en réalisant des bénéfices plus importants que dans une ville comme Paris. Pourquoi ? Parce que le rendement locatif à Paris est bien inférieur au rendement locatif à Mulhouse, par exemple.

Le point sur lequel il faut être attentif est celui de la gentrification. Les villes à viser sont celles qui font face à un phénomène de remplacement de population dans les quartiers. Les points à prendre en compte sont les suivants :

• Importants travaux de réhabilitation urbaine (création de parcs, implantation de bars et restaurants);
• Développement d’une vie étudiante dans le quartier;
• Arrivée de nouveaux moyens de transport (lignes de tram, métro).

Ce type de ville est bien plus rentable que des grandes villes comme Paris ou Lyon. Cela même en location courte durée, du fait de la différence quant au prix d’achat du bien, au taux d’imposition local, et à l’évolution de la valeur du bien.

Combien peut-on défiscaliser avec un appartement en location ?

L’administration fiscale distingue clairement deux types de locations :

• Les locations meublées,
• Les locations non meublées.

Les revenus locatifs provenant des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéficiant d’un abattement de 30 % (entre 50% et 71% avant 2024…) des revenus déclarés à l’administration fiscale, sauf si vous restez LMNP (loueur en meublé non-professionnel), c’est-à-dire que vous réalisez moins de 23 000 euros de recettes annuelles par membre de votre foyer fiscal. Un abattement supplémentaire de 21 % peut être applicable, à condition de respecter le seuil de 15 000 € de chiffre d’affaires.

Les revenus locatifs provenant de locations non meublées sont considérés comme des revenus fonciers. Il est possible de déduire un déficit foncier, qui se caractérise par les charges se distinguant des intérêts d’emprunt. Vous pouvez ainsi défiscaliser l’ensemble des dépenses liées aux travaux que vous réalisez dans votre logement.

A côté de cela, il existe une série de lois censées favoriser l’investissement locatif en France, qui permettent de bénéficier d’une défiscalisation immobilière : les lois Pinel, Cosse ancien, ou encore Malraux.

Il convient d’y être particulièrement attentif : la loi Pinel, par exemple, permet d’imputer une partie du coût d’achat du bien sur votre déclaration d’impôt, dans une limite de 300 000 euros :

• 12% pour 6 ans de location (soit 36 000 euros),
• 18% sur neuf ans de location (soit 54 000 euros),
• 21% sur douze ans de location (soit 63 000 euros).

Acheter pour louer en France sous la loi Pinel peut ainsi faciliter l’investissement locatif sans apport. Néanmoins, la loi Pinel vient avec un certain nombre d’inconvénients, qui la rendent peu pratique. Le premier inconvénient est qu’un bien Pinel ne peut pas être loué en meublé, ce qui exclut donc de fait les locations les plus rentables : les courtes durées.

De plus, le dispositif Pinel impose un plafonnement des loyers, et l’entrée de locataires disposant d’un plafond de ressources. Vous ne pourrez donc pas fixer librement le montant de la location de votre bien et, une fois le plafond atteint, vous ne pourrez pas le dépasser, même en respectant l’indexation annuelle des loyers.

Or, ce qui importe dans les investissements, c’est de réussir à gagner en indépendance et éviter à tout prix les dispositifs rigides, qui encadrent fortement l’investisseur, en contrepartie d’un gain fiscal. Gain, qui peut s’avérer particulièrement hypothétique en fonction de ce qui est imposé par le législateur.Pour ne citer ici que la loi Malraux, c’est notamment l’obligation d’effectuer des rénovations avec le concours d’un architecte des Bâtiments de France.

Donc, si vous voulez un conseil, achetez sans dispositif fiscal particulier, payez vos impôts, et restez libre de fixer librement le loyer en fonction du coût de votre bien. Surtout, restez libre de faire de la location court terme ou long terme, en fonction de l’évolution de ces deux marchés.

Comment financer l’investissement locatif en France?

Si vous n’avez pas la chance de pouvoir faire un investissement sans apport, en payant comptant votre bien, vous serez sûrement obligé de contracter un prêt immobilier. Ce crédit immobilier n’est toutefois plus attribué sans apport personnel, hors achat via des lois particulières (ex. : loi Pinel).

Si vous possédez déjà des biens immobiliers, il faut savoir que ceux-ci ne pourront pas être considérés comme un apport personnel. S’ils sont hypothéqués au deuxième rang, ils ne seront pas même pris en compte dans le calcul de votre prêt.

Pour bien financer un investissement locatif sans apport, il vous faudra calculer le net net de votre bien immobilier, et faire en sorte d’être en mesure de rembourser les mensualités de votre prêt, tout en payant vos impôts, cela sans grever votre budget personnel.

Pour convaincre les banques, le seul moyen est donc de recourir aux lois incitatives à investir dans l’immobilier, telle la loi Pinel.

L’économie d’impôt résultant de ce type de disposition permet souvent de convaincre les organismes de prêt que le risque d’impayé est moindre, et la connaissance de telles dispositions garantit un certain sérieux à votre projet.