Pourquoi investir à Lisbonne
La ville des 7 collines
Lisbonne, capitale dynamique du Portugal, connaît une transformation remarquable qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs internationaux. Au-delà de son charme historique et de ses sept collines emblématiques, la ville se distingue par son économie robuste, soutenue par des avantages fiscaux attractifs et un fort appui de l’Union Européenne. Cette évolution économique, couplée à un marché touristique en pleine expansion, crée un environnement particulièrement propice à l’investissement immobilier.
1. La qualité de vie Portugaise
La capitale du Portugal est l’une des villes les plus attractives du monde pour y vivre et y investir. Lisbonne a reçu à plusieurs reprises le prestigieux prix du World Travel Award dans les catégories “World’s Leading City Destination” (meilleure destination au monde) et “World’s Leading City Break Destination” (meilleure destination au monde pour un séjour en ville). Depuis 2016, la capitale accueille la plus grande conférence de technologie au monde, le Web Summit – ce qui devrait booster l’économie de deux milliards d’euros dans les dix prochaines années.
La reconnaissance internationale de Lisbonne ne se limite pas à ses distinctions touristiques. La ville a su se réinventer en hub technologique majeur, illustré par l’organisation du Web Summit, qui génère un impact économique estimé à plus de deux milliards d’euros sur la décennie 2016-2026. Cette transformation numérique attire talents et investisseurs du monde entier, contribuant à la diversification de l’économie locale et à la valorisation du marché immobilier.
Une bonne qualité de vie
Lisbonne est connue pour la haute qualité de vie qu’elle offre à ses habitants. Elle attire de nombreux investisseurs qui y développent leur business tout en profitant de la ville. Le Portugal occupe la 6ème place de l’indice mondial de la paix (Global Peace Index 2022), qui fait de ce pays l’un des endroits les plus pacifiques au monde.
En plus d’être un endroit où la paix règne, Lisbonne est l’une des villes les plus ensoleillées d’Europe, comptant plus de 300 jours de soleil par an. Que dire aussi de la cuisine portugaise ! Poisson frais, pâtisseries délicieuses, vin primé et bon café… Ce n’est pas étonnant que le Portugal ait 33 restaurants étoilés Michelin (dont 10 à Lisbonne + 3 à Sintra et Cascais) et soit l’un des pays préférés des expats.
« Au Portugal, près des trois cinquièmes des expatriés (57%) affirment que leur déménagement a amélioré leur santé physique, contre 36% pour la moyenne mondiale. » – GuestReady
Analyse du marché immobilier 2024/2025:
Le marché immobilier lisboète présente une dynamique unique en Europe. Les prix, bien qu’en hausse constante depuis 2015, restent compétitifs comparés aux autres capitales européennes. La valeur moyenne au mètre carré dans le centre historique atteint désormais 5.480€, soit une augmentation de 6.8% sur l’année précédente. Cette progression soutenue témoigne de la résilience du marché, tout en maintenant des opportunités d’investissement accessibles.
Opportunité d’investissement immobilier
Lisbonne est devenue une destination de premier choix pour les investisseurs étrangers, grâce à sa croissance économique et le développement du marché immobilier et touristique. Élue l’une des villes les plus attractives pour investir en 2022 par l’étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2022, la capitale Lisboète est devenue de plus en plus populaire auprès des start-ups tech et des multinationales, apportant les meilleurs talents du monde entier.
Porto est aussi une ville majeure si vous souhaitez investir au Portugal. Découvrez si vous souhaitez investir pour faire de la location courte durée Porto.
Chiffres-clés de Lisbonne
Lisbonne est une ville qui attire beaucoup d’étrangers depuis quelques années (Européens, Brésiliens, Américains et Chinois). Ceci exerce une pression à la hausse des prix, mais crée aussi un renouvellement du parc immobilier.
Cette rénovation est visible dans de nombreux quartiers qui sont en mutation et offrent des opportunités d’investissement intéressantes. En Juin 2022, le prix moyen par mètre carré au centre-ville de Lisbonne est de 5.130€, une donnée intéréssante comparée aux autres capitales d’Europe où les valeurs remontent jusqu’à 7.000€ à Madrid, 13.600€ à Paris et 26.400€ à Londres.
L’investissement locatif est également à considérer: Lisbonne voit son nombre de visiteurs augmenter depuis les 10 dernières années, ce qui entraîne une demande accrue pour les locations de vacances et les locations à court terme et à moyen terme.
2. Investir pour faire de la location courte durée
Avec l’augmentation du nombre de touristes, l’intérêt croissant pour Lisbonne a entraîné une demande plus forte que l’offre en terme de logements de qualité sur le marché. Les investisseurs immobiliers répondent à la demande en mettant leur bien sur le marché de la location saisonnière et faisant appel à des sociétés de conciergerie Airbnb pour gérer leur location courte durée (Alojamento Local en portugais).
De leur côté, les gestionnaires immobiliers peuvent espérer gagner entre 65€ et 215€ par nuit sur le marché de location saisonnière tout au long de l’année. Les prix dépendent de l’emplacement, de la taille et des équipements fournis dans le logement.
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3. Où investir à Lisbonne?
Les prix sont en hausse à Lisbonne, mais les logements de la ville ont encore un potentiel énorme de gain en capital. Le marché est très favorable pour l’investissement locatif et les rentabilités sont bonnes. En considérant les zones bien consolidées, les rentabilités peuvent varier entre 5 % et 12 % bruts.
Les quartiers de Lisbonne les plus intéressants en terme d’investissement sont situés dans le centre-ville ou “Baixa” : un T3 situé à Avenida da Liberdade peut rapporter jusqu’à 200€ par nuit, tout comme à Rue Garrett et Rua do Alecrim. Avenidas Novas est également un bon choix en terme d’investissement : un T3 à Avenida da República peut rapporter 150€ par nuit et à Avenida Fontes Pereira, 135€. Les rendements locatifs de Lisbonne sont parmi les plus élevés d’Europe.
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4. Comment investir à Lisbonne
Golden Visa
Le “visa gold” a été mis en place en 2012 et le gouvernement portugais en a fait la promotion pour attirer les investisseurs étrangers. L’initiative a été mise en place pour permettre à ceux qui obtiennent le “Golden Visa” de travailler et d’avoir un permis de séjour temporaire. Les titulaires du Golden Visa bénéficient d’un accès complet aux services publics de l’espace Schengen. C’est une voie rapide vers l’obtention d’un passeport européen pour les investisseurs immobiliers.
Après 5 ans, les titulaires du Golden Visa peuvent faire une demande de résidence permanente. Depuis le lancement du programme Golden Visa, plus de 4,5 millions d’euros ont été investis au Portugal. Plus d’informations sur les Golden Visa.
Incitations pour investir à Lisbonne
Il y a plusieurs facteurs qui poussent à investir. Le gouvernement propose un régime fiscal du résident non habituel (RNH) qui accorde un avantage fiscal aux investisseurs étrangers. Le programme Visa Startup soutient les entrepreneurs en les intégrant à un incubateur de startup, tout en leur offrant des avantages.
Il existe même plusieurs options d’aide financière de la part de l’Union Européenne et des banques. L’Union Européenne fournit une aide pour les projets liés à la réhabilitation urbaine, la technologie, l’innovation et la R&D en accord avec le programme Portugal 2020.
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Taxes et coûts
Les non-résidents sont imposés seulement sur leurs revenus portugais. Les résidents, qui habitent au Portugal depuis 183 jours ou plus, sont imposés sur leurs revenus globaux.
Les revenus immobilier, d’emploi, d’investissements, d’activité et professionnels sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les investissements, l’immobilier et les plus-values sur titres sont imposés à un taux forfaitaire de 28%. Les autres revenus sont taxés à un taux progressif.
Le rendement locatif à Lisbonne – Analyse détaillée 2024/2025
Le marché de la location courte durée à Lisbonne affiche des performances remarquables. Dans le quartier prisé de Baixa, les propriétaires peuvent espérer des rendements bruts entre 8% et 12%, avec des tarifs journaliers oscillant entre 150€ et 200€. Le quartier historique de Chiado maintient également des performances solides, offrant des rendements de 7% à 10%, pour des tarifs moyens de 160€ à 215€ par nuit.
Les quartiers émergents comme Avenidas Novas attirent de plus en plus d’investisseurs, avec des rendements bruts de 6% à 9%. Cette zone, moins touristique mais plus résidentielle, séduit une clientèle d’affaires et des expatriés en recherche de séjours moyens termes.
5. Cadre réglementaire de l’investissement à Lisbonne
L’investissement immobilier à Lisbonne s’inscrit dans un cadre réglementaire précis. Le statut d’Alojamento Local (AL) est obligatoire pour toute location touristique de courte durée. Cette licence, délivrée par la municipalité, nécessite:
Une inspection de sécurité et d’hygiène du logement Une assurance responsabilité civile spécifique Une déclaration fiscale adaptée Un numéro d’enregistrement unique
La fiscalité appliquée aux revenus locatifs présente plusieurs particularités. Les revenus issus de la location courte durée sont soumis à une imposition de 28%, avec possibilité de déduire certaines charges d’exploitation.
6. La solution pour investir et maximiser ses revenus de location
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