Guide de l’investissement locatif à Biarritz
Pourquoi l’investissement locatif à Biarritz est-il intéressant ? Parce que les chiffres du marché immobilier dans cette ville montrent une dynamique très positive :
- 67% : c’est l’augmentation du prix du m² sur 5 ans,
- 31% : c’est l’augmentation des loyers sur 5 ans,
- 9% : c’est l’évolution attendue de la population de 2022 à 2030,
- 432% : c’est l’augmentation de la population de Biarritz durant l’été.
Pourtant, de nombreux investisseurs en immobilier ne connaissent que des pertes. Des pertes de revenu, et même des dégradations de biens.
Pourquoi ? Probablement parce qu’ils ne savent pas comment investir correctement. C’est exactement ce que nous vous expliquons ici.
Sommaire
- Où investir à Biarritz ?
- Quel est le rendement locatif à Biarritz ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier à Biarritz ?
- Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Biarritz ?
- Est-ce le bon moment d’acheter un bien immobilier à Biarritz ?
- Faire de la location court, moyen ou long-terme ?
- Invesstissez à Biarritz avec GuestReady
1. Où investir à Biarritz?
Comment trouver le meilleur quartier pour investir à Biarritz ? En prenant en compte des paramètres simples :
- Le prix au m²
- Le loyer au m²
- Une surface de référence
En comparant ce qui est comparable, et nous faisons ici le choix d’un T2, vous allez très vite comprendre pourquoi investir ici plutôt qu’ailleurs.
Beaurivage
Accueillant, traditionnel avec ses maisons de pêcheurs, et proche de la grande plage et du centre-ville, Beaurivage a tout pour lui, même son nom.
Pourtant, ce n’est pas que cela qui doit vous encourager à y investir, mais bien son emplacement pour y réaliser des locations en Airbnb. Pourquoi ? Parce que son rendement locatif est faible, mais son attractivité touristique, immense.
En effet, le prix du m² y est de 8 765€/m² en moyenne, pour un loyer de 21€/m² seulement. Ici, notre fameux T2 de 45m² coûte en moyenne 8 460€/m², pour un loyer de 21€/m². Le rendement locatif s’établit donc à 2.7% en moyenne, ce qui rend le quartier propice aux locations à court terme.
Halles- Hurlague
Vous y trouverez la gare du Midi, salle de spectacle historique de la ville. Non-loin de là, se trouve le quartier de la Négresse, avec la gare, et sa ligne TGV Paris Montparnasse – Hendaye, qui met la capitale à seulement 4 heures 40 minutes de Biarritz.
Le quartier Halles-Hurlague est situé au cœur de la ville. Voisin géographique du quartier Beaurivage, il l’est également par son rendement locatif, qui en fait un lieu idéal pour les locations à court terme. Ce quartier propose en effet des biens à un prix moyen de 9 500€ par m², pour une mise en location à 18€/m².
Le T2 s’y négocie en moyenne à 8 900€/m², pour un loyer médian à 16€/m². La faiblesse de ce loyer donne lieu à un rendement locatif brut de 2.02%. En effet, un appartement vous coûtera 426 969€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer annuel de 8 640€.
Le front de mer
Il pourrait s’agir du meilleur quartier pour investir à Biarritz. Pourquoi ? Parce qu’il est situé le long de la mer, et sur toute la longueur de la ville. Il est donc particulièrement recherché par les touristes. Le Front de mer est aussi le quartier qui regroupe deux lieux importants pour le tourisme local :
- Le Casino Municipal
- La Place Bellevue
Et ce n’est pas tout, puisqu’il englobe avec lui les plages de la Milady et de la Côte des Basques, autres lieux emblématiques des excursions d’été. Toutefois, le calcul du rendement locatif pondère ce statut de meilleur quartier pour l’investissement locatif.
En effet, le prix du m² est le plus élevé de la ville, à environ 10 200€. Les loyers s’y élèvent en moyenne à 20€/m². En prenant l’exemple d’un T2 de 45m², dont le coût moyen est de 10 400€/m², pour un loyer de 18€/m², le rendement locatif brut est donc de 1,9%. C’est peu. Dans le détail, cela donne un loyer annuel de 9 720€, divisé par le prix d’achat de l’appartement de 498 929€ (dont émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux), multiplié par 100.
Ce résultat indique-t-il qu’il ne faut pas investir dans ce quartier ? Pour de la location à long terme, assurément. Mais, encore une fois, pour de la location à court terme, il est tout simplement incroyable !
Ainsi, investir à Biarritz, comme partout ailleurs, nécessite simplement de recourir à la bonne méthode d’investissement. Par conséquent, un même bien peut être déficitaire en location à long-terme, alors qu’il sera largement bénéficiaire en location à court-terme, et inversement.
Saint- Charles
Quartier chargé d’histoire, il fut le coup de cœur de l’impératrice Eugénie, et un lieu de rencontre entre le monde ouvrier et la classe aristocratique. Vivant et dynamique, ce quartier renferme les restaurants parmi les plus courus de la ville.
Ses racines aristocratiques expliquent aussi le prix des biens au mètre carré qu’il renferme, avec un prix médian à 8 829€, pour des loyers à seulement 21€/m². Ici, un T2 coûte en moyenne 441 649€ (émoluments du notaire et DMTO compris) et ne rapporte que 11 340€ de loyer annuellement.
Le rendement brut locatif s’élève donc à 2, 56%. Toutefois, le côté hautement touristique de ce quartier permet à tout investisseur de réaliser de beaux revenus locatifs grâce aux locations à court terme. Surtout lorsque celles-ci sont gérées par des professionnels de l’immobilier, comme GuestReady.
Labordotte- La Colline
C’est le meilleur quartier pour investir à Biarritz. Labordotte-La Colline est fréquenté par une population aisée. Installé à la limite sud de la ville, le quartier de Labordotte-La Colline comprend le Pôle Équestre de Biarritz, et se trouve à deux pas du centre d’entraînement international au golf d’Ilbarritz.
Le prix d’un bien dans ce quartier est en moyenne de 9 400€/m², avec un loyer au m² de 20€. Par exemple, un T2 y coûte 7 700€/m² en moyenne, soit 369 399€ avec les émoluments du notaire et les DMTO.
Il faut également prendre en compte un loyer, pour ce genre d’appartement, de 21€/m², soit 11 340€ par an. Par conséquent, pour un T2 de 45m², vous pouvez attendre un rendement locatif d’environ 3, 06%.
Parc d’Hiver Marion- Mouriscot
Quartier excentré à l’Est de la ville de Biarritz, le Parc d’hiver Marion-Mouriscot comprend un trésor écologique : le lac de Mouriscot. Entouré d’un environnement boisé, il ravira les randonneurs. Ce n’est pas le seul bijou de ce quartier, puisque le parc du lac-Marion, situé à seulement 20 minutes en bus du Casino Municipal, offre une bouffée d’air pur aux biarrots.
Du point de vue de l’investissement locatif à Biarritz, le parc d’hiver Marion-Mouriscot est un quartier intéressant pour y investir. En effet, le coût d’un bien immobilier n’y est que de 8 800€/m² en moyenne, pour un loyer moyen de 20€/m².
Mais, en gardant l’exemple de notre T2, le coût d’un tel bien s’élève à 8 730€/m², pour un loyer de 19€/m². Autrement dit, le rendement locatif y est d’environ 2, 45%. Dans le détail, le coût du bien est de 418 812€, pour un loyer annuel de 10 260€.
2. Quel est le rendement locatif à Biarritz ?
Au travers de ces 4 quartiers, nous avons pu mettre en évidence qu’un rendement locatif brut de plus de 3% est extrêmement rare. La raison ne repose pas sur le fait que le prix de l’immobilier serait très haut, mais bien sur celui des loyers.
La question se pose donc de savoir pourquoi il serait judicieux d’effectuer un investissement locatif à Biarritz. Tout simplement parce que la qualité d’un investissement dépend de son modèle économique.
C’est pourquoi nous allons d’abord vous expliquer pourquoi vous pouvez investir à Biarritz, et surtout, en dernier lieu, comment vous devez faire pour maximiser votre rendement locatif. Parce que, qu’on se le dise, acheter pour louer à Biarritz avec un rendement locatif brut inférieur à 3% se traduit généralement par une perte locative une fois les impôts, les charges et les mensualités du prêt payés.
3. Pourquoi investir dans l’immobilier à Biarritz ?
Parce que Biarritz représente à elle seule 75% des nuitées touristiques dans le département des Pyrénées-Atlantiques, et 6% dans toute la Nouvelle-Aquitaine (page 2).
Ce n’est pas pour rien que la population de cette station balnéaire augmente de plus de 400% chaque été. Acheter pour louer à Biarritz, c’est tirer profit de cet exceptionnel flux touristique.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Biarritz ?
Il est de 0 à 45%. Comme pour toutes les villes de France, l’imposition des revenus fonciers est identique à Biarritz que partout ailleurs. Deux situations doivent être distinguées, selon votre choix d’imposition :
- A. Le régime micro-foncier
- B. Le régime réel
A. Le régime micro-foncier
Vous pouvez opter pour ce régime lorsque l’ensemble de vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€. L’avantage ? Un abattement fiscal de 30% appliqué directement par l’administration fiscale. Si vous optez pour ce régime d’imposition, remplissez la déclaration fiscale 2042, case 4BE.
B. Le régime réel
Au-dessus de 15 000€ de revenus fonciers brut, le régime réel s’impose à vous. Vous devrez alors renseigner la déclaration 2044. La seule façon de faire chuter le montant de vos revenus à déclarer à l’administration fiscale, c’est en jouant sur le déficit foncier. Par contre, vous ne pourrez pas déclarer plus de 10 700€ de déficit foncier.
Quand paie-t-on 45% d’impôts sur ses revenus locatifs ?
L’ensemble des revenus que vous tirez de vos investissements locatifs s’additionnent à votre revenu. Le taux d’imposition se fait ensuite par tranches.
Le tableau suivant vous permet de connaître votre taux d’imposition en fonction de ce que vous déclarez :
| Tranches d’imposition | Taux |
| Jusqu’à 10 225€ | 0% |
| 10 226€ à 26 070€ | 11% |
| 26 071€ à 74 545€ | 30% |
| 74 545€ à 160 336€ | 41% |
| 160 336€ et plus | 45% |
5. Est-ce le bon moment d’acheter un bien immobilier à Biarritz ?
La bonne question à vous poser est la suivante : le marché de l’immobilier à Biarritz est-il dans une bonne dynamique ? La réponse est oui.
Le marché immobilier à Biarritz est en pleine progression. Dans le même temps, le tourisme a augmenté de 4% sur 1 an, et permis la location de 115 000 lits via les plateformes comme Airbnb.
Par conséquent, effectuer un investissement locatif à Biarritz, c’est déjà s’assurer une belle plus value à la vente dans une ou deux décennies. Mais c’est aussi réussir à vivre de rentes. On vous explique comment.
6. Faire de la location court, moyen, ou long-terme?
Dans notre inventaire des quartiers de Biarritz, nous avons vu que l’investissement locatif à Biarritz n’était pas très intéressant. Pourquoi ? Parce que le rendement locatif brut y est particulièrement bas.
Dans certains cas, selon votre mode d’achat (hauteur des apports et montant du prêt) et les frais de fonctionnement du bien (frais de copropriété, dépenses d’entretien, etc.), votre bien immobilier vous coûtera plus qu’il ne vous rapporte.
Or, un investissement immobilier doit vous rapporter de l’argent et non pas vous en coûter. Heureusement, il y a un moyen de ne pas être limité à ce faible rendement locatif : la location à court terme.
Le but ? Mettre en location votre bien immobilier pour des vacanciers, via les plateformes de location comme Airbnb. Mais, pour en maximiser le rendement, il y a des règles à connaître, comme la saisonnalité des loyers.
Faites confiance aux experts de l’immobilier
Pour éviter les écueils, il n’y a rien de mieux que de faire confiance à une société comme GuestReady. Fort d’une équipe d’experts du marché de l’immobilier, ils s’assurent que votre bien soit toujours mis en location au prix le plus élevé.
Leur objectif est simple : maximiser le rendement locatif tout en évitant la vacance locative. Un équilibre difficile à trouver, que seule une solide expérience permet d’atteindre. C’est la raison pour laquelle, il vaut mieux faire confiance à GuestReady dès le début de votre aventure immobilière.
La location court terme est flexible
Ne vous privez pas de votre bien immobilier. Si vous achetez une propriété à Biarritz, pensez que vous pourriez vouloir vous aussi en profiter de temps en temps. C’est justement ce que permet la location à court terme. Lorsque vous voulez passer vos vacances en bord de mer, dans le sud-ouest de la France, vous n’avez qu’à vous réserver une semaine pour en profiter.
Les appartements mis en location à long terme ne vous le permettent en aucune façon, car vous devez en garantir la jouissance à un locataire. Alors, restez maître de vos biens, et profitez des connaissances en immobilier locatif de court terme des équipes de GuestReady.
7. Investissez à Biarritz avec GuestReady
L’investissement immobilier a ses règles, et elles dépendent de l’emplacement de votre bien. Ainsi, dans un quartier universitaire, les locations à long-terme peuvent être intéressantes.
Au contraire, dans un quartier touristique, pour maximiser vos revenus locatifs, il vous faudra recourir à l’investissement à court terme. Pour vous faciliter la vie, GuestReady s’occupe de tout à Biarritz, des annonces en ligne jusqu’à la gestion des clients et au nettoyage de l’appartement.
