Investissement locatif en France : Le guide essentiel
Où investir en France? Voilà la question que se posent souvent les investisseurs. Les opportunités d’hier ne sont plus celles d’aujourd’hui, et encore moins celles de demain.
Il est donc indispensable de bénéficier d’un guide permettant d’évaluer soi-même la qualité d’un marché local de l’immobilier, plutôt que de suivre des conseils qui, lorsque l’on en prend connaissance, sont déjà dépassés. Suivez le guide, pour bien comprendre les secrets de l’investissement locatif en France.
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Sommaire
- Pourquoi investir dans l’immobilier locatif?
- Que faut-il prévoir pour l’investissement locatif en France?
- Quelle est la durée moyenne entre la recherche et la mise en location?
- Quel type de logement se loue le mieux?
- Acheter pour louer en France reste toujours une bonne idée
- La solution pour investir dans l’investissement locatif
- Contactez-nous
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif en France, fait partie des techniques de diversification de portefeuille. C’est ce que l’on appelle communément l’optimisation des investissements. Le choix de se diriger vers l’investissement locatif en France, dépend de plusieurs facteurs :
- La fiscalité,
- L’effet de levier potentiel,
- La durée de l’investissement,
- Le montant du capital disponible.
L’étude de l’ensemble de ces facteurs permet d’apprécier si un investissement locatif en France peut, ou non, être viable. Il ne faut pas confondre ici viabilité et rentabilité. Ces quatre facteurs permettent seulement de déterminer si l’investissement locatif est possible.
La rentabilité immobilière en France dépend d’autres critères, que nous allons voir plus en détail, et qui permettent justement de savoir s’il existe une opportunité d’investissement locatif rentable.
Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier locatif ?
Oui. Mais, pas n’importe où, et pas n’importe comment. Pour savoir si un investissement locatif en France est rentable, il est nécessaire de calculer le rendement net-net du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Le net-net correspond généralement à 33% du revenu brut. Il s’agit de l’entrée annuelle nette de charges des loyers, diminuée :
- Des prélèvements sociaux,
- Des mensualités du prêt,
- De la part imposable des loyers,
- De la part de l’impôt sur le revenu imputable aux loyers,
Les impôts ne prenant pas en compte la hauteur du prêt, il est nécessaire de faire particulièrement attention à votre capacité financière pour régler vos impôts.
Seuls les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt sont déductibles, et ne le sont que partiellement. C’est l’organisme de crédit qui fera un état précédent la déclaration d’impôt, en vous disant combien d’intérêts d’emprunt peuvent être déduits. Ce taux est dégressif d’année en année, jusqu’à ce que plus rien ne puisse être déduit.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la location à court terme est bien souvent plus intéressante que la location à long terme. En effet, proposer un appartement à la location pour des périodes inférieures à 31 jours, permet d’augmenter sensiblement les loyers, et de dégager un revenu suffisant pour régler les impôts, mais également rembourser le prêt tout en réalisant une marge bénéficiaire.
Ce type de locations peut être particulièrement chronophage. Il faut savoir que des sociétés comme GuestReady sont spécialisées dans la prise en charge des hôtes et dans toute la gestion de votre location.
Quel budget pour un investissement locatif en France?
C’est la question majeure qui conditionne l’investissement immobilier : celle du budget de départ. C’est aussi là qu’il faut être particulièrement prudent, et ne pas suivre de mauvais conseils. Tout d’abord, il faut savoir qu’aucun chiffre minimum ne peut être donné, car il dépend des conditions suivantes :
- Quel est le type de bien visé?
- Quel est l’emplacement du bien?
Par type de biens, il faut entendre « bien neuf » ou « bien ancien », qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, mais également s’il est bien ou mal placé.
Sauf que la situation évolue constamment, et même si la question de l’emplacement reste primordiale, celle de la qualité du bien peut prendre une toute nouvelle envergure. C’est justement ici qu’il ne faut pas suivre de mauvais conseils.
La loi climat du 22 août 2021 interdit toute location d’un bien dont le Diagnostic de Performance Énergétique est placé en G ou en E. Autrement dit, si vous achetez un appartement dans un vieil immeuble, ou une maison ancienne, vous ne pourrez plus le mettre en location sans réaliser des travaux.
Par conséquent, le montant minimum de votre budget est conditionné par la ville sur laquelle vous avez vos vues, le quartier où se situe le bien, mais également son DPE. Entre un appartement à Paris et un appartement à Mulhouse, le coût d’achat passera du simple au quintuple.
Le conseil que l’on peut vous donner c’est de chercher en fonction de deux choses :
- votre budget
- le rendement brut des villes
Ainsi, vous pourrez trouver un appartement qui vous mettra littéralement le pied à l’étrier, en fonction de votre budget, tout en réalisant des bénéfices plus importants que dans une ville comme Paris. Pourquoi ? Parce que le rendement locatif à Paris est bien inférieur au rendement locatif à Mulhouse, par exemple.
Le point sur lequel il faut être attentif est celui de la gentrification. Les villes à viser sont celles qui font face à un phénomène de remplacement de population dans les quartiers. Les points à prendre en compte sont les suivants :
- Importants travaux de réhabilitation urbaine (création de parcs, implantation de bars et restaurants);
- Développement d’une vie étudiante dans le quartier;
- Arrivée de nouveaux moyens de transport (lignes de tram, métro).
Ce type de ville est bien plus rentable que des grandes villes comme Paris ou Lyon. Cela même en location courte durée, du fait de la différence quant au prix d’achat du bien, au taux d’imposition local, et à l’évolution de la valeur du bien.
Combien peut-on défiscaliser avec un appartement en location ?
L’administration fiscale distingue clairement deux types de locations :
- Les locations meublées,
- Les locations non meublées.
Les revenus locatifs provenant des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéficiant d’un abattement de 30 % (entre 50% et 71% avant 2024…) des revenus déclarés à l’administration fiscale, sauf si vous restez LMNP (loueur en meublé non-professionnel), c’est-à-dire que vous réalisez moins de 23 000 euros de recettes annuelles par membre de votre foyer fiscal. Un abattement supplémentaire de 21 % peut être applicable, à condition de respecter le seuil de 15 000 € de chiffre d’affaires.
Les revenus locatifs provenant de locations non meublées sont considérés comme des revenus fonciers. Il est possible de déduire un déficit foncier, qui se caractérise par les charges se distinguant des intérêts d’emprunt. Vous pouvez ainsi défiscaliser l’ensemble des dépenses liées aux travaux que vous réalisez dans votre logement.
A côté de cela, il existe une série de lois censées favoriser l’investissement locatif en France, qui permettent de bénéficier d’une défiscalisation immobilière : les lois Pinel, Cosse ancien, ou encore Malraux.
Il convient d’y être particulièrement attentif : la loi Pinel, par exemple, permet d’imputer une partie du coût d’achat du bien sur votre déclaration d’impôt, dans une limite de 300 000 euros :
- 12% pour 6 ans de location (soit 36 000 euros),
- 18% sur neuf ans de location (soit 54 000 euros),
- 21% sur douze ans de location (soit 63 000 euros).
Acheter pour louer en France sous la loi Pinel peut ainsi faciliter l’investissement locatif sans apport. Néanmoins, la loi Pinel vient avec un certain nombre d’inconvénients, qui la rendent peu pratique. Le premier inconvénient est qu’un bien Pinel ne peut pas être loué en meublé, ce qui exclut donc de fait les locations les plus rentables : les courtes durées.
De plus, le dispositif Pinel impose un plafonnement des loyers, et l’entrée de locataires disposant d’un plafond de ressources. Vous ne pourrez donc pas fixer librement le montant de la location de votre bien et, une fois le plafond atteint, vous ne pourrez pas le dépasser, même en respectant l’indexation annuelle des loyers.
Or, ce qui importe dans les investissements, c’est de réussir à gagner en indépendance et éviter à tout prix les dispositifs rigides, qui encadrent fortement l’investisseur, en contrepartie d’un gain fiscal. Gain, qui peut s’avérer particulièrement hypothétique en fonction de ce qui est imposé par le législateur.
Pour ne citer ici que la loi Malraux, c’est notamment l’obligation d’effectuer des rénovations avec le concours d’un architecte des Bâtiments de France.
Donc, si vous voulez un conseil, achetez sans dispositif fiscal particulier, payez vos impôts, et restez libre de fixer librement le loyer en fonction du coût de votre bien. Surtout, restez libre de faire de la location court terme ou long terme, en fonction de l’évolution de ces deux marchés.
Comment financer l’investissement locatif en France?
Si vous n’avez pas la chance de pouvoir faire un investissement sans apport, en payant comptant votre bien, vous serez sûrement obligé de contracter un prêt immobilier. Ce crédit immobilier n’est toutefois plus attribué sans apport personnel, hors achat via des lois particulières (ex. : loi Pinel).
Si vous possédez déjà des biens immobiliers, il faut savoir que ceux-ci ne pourront pas être considérés comme un apport personnel. S’ils sont hypothéqués au deuxième rang, ils ne seront pas même pris en compte dans le calcul de votre prêt.
Pour bien financer un investissement locatif sans apport, il vous faudra calculer le net net de votre bien immobilier, et faire en sorte d’être en mesure de rembourser les mensualités de votre prêt, tout en payant vos impôts, cela sans grever votre budget personnel.
Pour convaincre les banques, le seul moyen est donc de recourir aux lois incitatives à investir dans l’immobilier, telle la loi Pinel.
L’économie d’impôt résultant de ce type de disposition permet souvent de convaincre les organismes de prêt que le risque d’impayé est moindre, et la connaissance de telles dispositions garantit un certain sérieux à votre projet.
Que faut-il prévoir pour l’investissement locatif?
L’investissement locatif demande de l’organisation. Il vous faut connaître les charges qui vous seront imputables. Elles comprennent notamment :
- Les charges de copropriété,
- Les frais d’agence immobilière,
- Les prévisions financières pour effectuer les travaux d’entretien,
- Le temps qu’il faudra consacrer à la location.
Le temps dépend toutefois du type de gestion que vous allez mettre en place. En ce qui concerne les locations courte durée, qui sont les plus rentables, il vaut mieux compter sur le concours d’une agence spécialisée, qui prendra en charge l’arrivée et le départ des hôtes.
Des sociétés telles que GuestReady sont spécialisées dans la gestion de logements Airbnb, permettant ainsi aux investisseurs d’investir dans des biens qui se trouvent éloignés de leur lieu d’habitation.
Quelle est la durée moyenne entre la recherche et la mise en location ?
La durée moyenne pour trouver un locataire dépend deux choses :
- L’emplacement,
- Le type de logement.
Pour un studio, il faut compter 12 jours à Rennes, contre 21 jours à Lyon, pour une moyenne en France de 41 jours. Quant aux quatre pièces, ils se louent en moyenne en 24 jours à Lille, contre 33 jours à Lyon, pour une durée moyenne en France de 54 jours.
Quel profil de locataire pour chaque investissement ?
Le profil du locataire qui occupera votre bien, est directement lié à la taille de ce dernier. En ce qui concerne les studios, ils sont le plus souvent occupés par des étudiants. Les T2 sont visés par de jeunes couples ou des colocataires.
Les T3 et les T4 seront largement occupés par des familles ayant un à trois enfants. Ils sont ainsi susceptibles d’occuper le bien durant de plus longues périodes, leur situation familiale étant réputée plus stable.
Comment gérer son investissement locatif ?
Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il vous est particulièrement conseillé d’opter pour une assurance loyer-impayé. Ces assurances vous garantissent le versement du montant de vos loyers en cas de non-paiement du locataire.
De plus, ces assurances disposent de services juridiques qui prennent en compte les poursuites du locataire, précédées par les exploits d’huissiers qui seront facturés au locataire indélicat. Souvent, ces options de services sont liées à des agences immobilières.
En matière de locations courte durée, les gestionnaires de locations courte et moyenne durée comme GuestReady sont de parfaits interlocuteurs pour gérer les nombreuses entrées et sorties rendues possibles par la plateforme Airbnb. Ils vous permettent de gagner du temps et de vous éviter des problèmes inutiles avec vos hôtes.
Quelles sont mes responsabilités en tant que propriétaire ?
Les obligations du propriétaire vis-à-vis de son locataire sont les suivantes :
- Mettre à disposition un logement décent,
- Remettre des documents obligatoires (DPE, CREP, état d’installation électrique et gazière, etc.)
- Faire les démarches nécessaires auprès du locataire en cas de troubles du voisinage,
- Constatations d’abandon de logement,
- Réalisation de travaux importants.
Dans le cadre de locations de courte durée, il est possible de recourir à des prestataires tels que GuestReady, afin de pouvoir investir dans des villes en fonction des opportunités qu’elles offrent, plutôt qu’en fonction d’une proximité géographique avec un lieu d’habitation principal.
Ainsi, la gestion des réservations est réalisée directement par GuestReady, de même que les annonces et le nettoyage de l’appartement. Surtout, la maîtrise de 15 langues permet d’assurer une assistance parfaite à un plus grand nombre de clients, et les réponses données 7j/7 facilitent encore davantage les locations à des touristes venant du monde entier.
Quel type de logement se loue le mieux ?
Sans conteste, les T2 et les T3 sont les types de biens qui se louent le mieux sur le marché de l’immobilier. En effet, ils sont des logements qui conviennent parfaitement aux personnes seules, d’un certain âge, qui doivent vivre en appartement, mais ne veulent pas se tourner vers un studio.
Dans le même temps, ce type d’appartement convient bien à des familles peu nombreuses, qui vont occuper les lieux pour de relativement longues périodes de temps. A l’inverse, ce même type de locataires peut occuper les lieux en qualité de touriste durant des vacances ou en voyage d’affaires.
Il s’agit donc d’un investissement locatif rentable, dont la mise en location, de courte ou de longue durée, est relativement facile.
Maison ou appartement ?
Les deux types de biens sont intéressants en termes de marché immobilier. Toutefois, dans le but de diversifier ses investissements, il est intéressant de posséder maison(s) et appartement(s) dans son portefeuille immobilier.
Le rendement net net des maisons et des appartements est relativement similaire. Les loyers plus importants des maisons comblant leur coût d’achat. Toutefois, à long terme, une fois les prêts remboursés, les maisons peuvent s’avérer plus rémunératrices.
Neuf ou ancien ?
L’ancien est particulièrement attractif si vous possédez des compétences dans la construction. Il vous permet d’acheter à bas prix, pour rénover la maison à frais réduits, en espérant réaliser une plus-value à la revente.
Toutefois, la loi climat, interdisant toute location des biens immobiliers mal isolés, est devenue un frein sérieux à l’achat de maisons ou d’appartements anciens. En effet, le coût de la rénovation peut parfois correspondre au coût d’achat, surtout si, en plus de l’isolation des murs, la charpente doit être entièrement refaite.
Le neuf, qui ne correspond toutefois pas à toutes les bourses, est donc à privilégier pour éviter les très mauvaises surprises. D’autant que les frais de maintenance sont généralement moins élevés que sur les biens anciens.
Meublé ou non ?
Tout dépend de l’usage auquel vous destinez le bien. Dans le cadre de locations de longues durées, les biens non meublés vous permettent de bénéficier de la fiscalité du régime foncier. A l’inverse, les biens meublés vont très rapidement vous mener vers une professionnalisation de votre activité.
Vos revenus sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au-delà de 72 600 euros annuels de revenus locatifs (tous biens confondus), l’imposition au réel vous obligera à recourir aux services d’un expert-comptable, vos comptes devant notamment respecter le plan comptable général (PCG).
Toutefois, en matière de location de biens de courte durée, destinée à la location en Airbnb notamment, il est indispensable d’opter pour des appartements meublés. Autrement, ce type de location sera impossible.
Studio ou plusieurs chambres ?
Tout dépend encore une fois de l’usage du bien et du type de locataires visés. Pour les locations de courte durée, mieux vaut un appartement possédant plusieurs chambres, les voyageurs solitaires étant bien plus rares que les couples ou les familles qui constituent un profil intéressant.
Il est donc de bon ton, si vous pensez mettre votre bien à la location via une plateforme comme Airbnb, de privilégier les appartements de type T2, T3, ou T4. Avec l’idée de diversifier votre portefeuille immobilier avec un appartement de chaque type.
Avec ou sans espace extérieur ?
L’espace extérieur est particulièrement important en ce qui concerne les appartements destinés à une location de longue durée. Un jardin peut faire la différence dans l’intention d’un locataire de signer le contrat. Il justifiera même un loyer plus élevé.
En revanche, pour les locations de courte durée, l’espace extérieur est moins important. Cela peut attirer quelques clients mais, en général, les touristes utilisent l’appartement pour y dormir, et non pas pour y vivre.
L’achat locatif en France reste toujours une bonne idée
Acheter pour louer ? Oui, mais comment ? Les investissements dans la pierre sont des investissements de long terme. Autrement dit, attendre une tendance baissière pour investir mène bien souvent à ne jamais investir. Tout comme craindre une chute des prix de l’immobilier.
Ces événements arrivent, mais sur 20 ou 30 ans, ils ne suffisent pas à déprécier la valeur de départ d’un bien immobilier. Ils sont donc toujours un investissement avisé, hors catastrophes naturelles, ou vices cachés pour ce qui est des biens anciens.
Que cela soit pour des locations de longue durée, dont la gestion peut être assurée individuellement, ou des locations à courte durée, dont la gestion devra être assurée par des services de conciergerie comme GuestReady, le marché de l’immobilier est un investissement d’avenir.
La solution pour réussir dans l’investissement locatif
Si vous réfléchissez à l’investissement locatif, les agents GuestReady peuvent vous aiguiller tout au long du procès et vous aider étape par étape. Découvrez comment faire les bons choix.
En plus des services de gestion Airbnb, GuestReady propose aussi un site de réservations exclusif pour ses propriétaires et assure une excellente visibilité avec la publication des annonces dans les principales plateformes de location en ligne.
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