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La licence de la location courte durée à Porto, 2023

Le guide essentiel pour obtenir la licence Alojamento Local

Aperçu pour les gestionnaires de propriété {#apercu}

Dernière mise à jour : 15 Janvier 2023

GuestReady vous propose un guide de la location courte durée à Porto avec les trois principales étapes pour vous aider à obtenir votre “Licença de Alojamento Local” (licence de location courte durée).

Avant de mettre votre propriété sur le marché des locations courte durée au Portugal, vous devez faire la demande d’une licence pour gérer votre “Alojamento Local”. Cette réglementation est en vigueur depuis 2014[^ Décret de loi n°128/2014 du 29 août, amendé par le décret de loi n°63/2015 du 23 avril] et peut être traitée par la mairie local via un guichet électronique unique.

Ce guide reflète les dernières mises à jour. Le Conseil a voté en faveur de la suspension de tous les enregistrements de nouveaux permis d’Alojamento Local (locations à court terme) dans la ‘Zone de confinement conditionnée’ (zones soumises à un niveau de pression de 50% ou plus). Cela comprend le centre historique de Porto et Bonfilm ainsi que certaines des rues les plus populaires de la ville, comme Alfândega, Lóios, Mouzinho da Silveira, Flores, Aliados, Santa Catarina et Rua do Almada.

Lorsque vous faites une demande de licence, vous devez décider comment vous souhaitez gérer votre location courte durée : soit en tant qu’entrepreneur individuel (Empresário em Nome Individual), où vous pourrez gérer votre comptabilité jusqu’à 200 000 euros de revenu brut ; soit en tant que SARL (Regime de Contabilidade Organizada) qui vous oblige à embaucher un comptable pour vérifier et approuver vos activités économiques.

Sans licence, vous ne pourrez pas inscrire votre logement sur les sites de réservation en ligne, ni en faire la promotion sur le marché des locations courte durée. Airbnb collabore avec le gouvernement Portugais pour vérifier que les propriétaires ne soient pas autorisés à publier s’ils ne respectent pas la réglementation locale.

Avant de publier votre logement sur le marché des locations courte durée à Porto, vous devez vous assurer que vous avez effectué les étapes suivantes pour être conforme à la loi portugaise :

  1. S’inscrire aux Finanças
  2. Inscrire son Alojamento Local au Balcão do Empreendedor
    • le traitement prend environ 10 à 20 jours.
    • Avant de commencer le processus de candidature, vérifiez que vous possédez les informations et documents suivants afin de valider votre inscription pour obtenir la licence Alojamento Local. Pour vous inscrire en ligne, vous aurez besoin des documents suivants :Pour les ressortissants portugais
      • Cartão de Cidadão
      • Lecteur de carte associé
      • Ou clé numérique

      Pour les ressortissants étrangers

      • Clé numérique ou certificat numérique d’un avocat ou d’un notaire
      • Certificat numérique européen
      • Si vous ne possédez aucun de ces documents, vous devrez vous inscrire en personne à la mairie.
  3. Respectez les exigences générales et de sécurité pour réussir les audits gouvernementaux réguliers.

Une fois que vous disposez de la structure légale appropriée pour faire de la location courte durée et avoir un logement Airbnb au Portugal, nous vous conseillons de vous familiariser avec les tâches administratives régulières pour lesquelles vous serez responsable, telles que :

  1. Taxa Municipal Turística
  2. Communication avec le Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
  3. Soumettre le Modelo 21-RFI et le Modelo 30

Si vous avez l’intention de vous inscrire ou si vous êtes inscrits sous le régime de Contabilidade Organizada, nous vous recommandons de consulter votre comptable agréé pour qu’il vous guide tout au long du processus de candidature.

Pour toutes questions concernant le processus de candidature, n’hésitez pas à contacter GuestReady au +351 308 801 468 ou à nous envoyer un email à l’adresse porto@guestready.com

Définition de l’Alojamento Local {#definition}

Les propriétés classées Alojamento Local sont des propriétés qui fournissent un hébergement temporaire légal aux voyageurs qui payent (PAX) et qui répondent à des exigences très spécifiques mises en avant dans ce guide.

Information importante pour les gestionnaires de propriété

Pour qu’un logement soit classé Alojamento Local, il doit répondre aux critères suivants :

  • 9 chambres maximum dans l’ensemble de la propriété
  • L’occupation maximale par chambre est de 2 adultes PAX
  • 2 petits lits ou lits pliants peuvent être ajoutés dans une chambre pour bébés ou enfants de moins de 12 ans.
  • S’il s’agit d’un appartement ou d’une villa, vous pouvez ajouter 2 adultes dans le salon.
  • Vous pouvez accueillir jusqu’à 30 PAX à la fois.
  1. Les auberges n’ont pas de limite de capacité d’accueil.

 

Si vous êtes un investisseur immobilier possédant plusieurs biens dans le même immeuble, veuillez noter que vous ne pourrez pas placer plus de 9 appartements ou 75% des logements dans l’immeuble sur le marché d’Alojamento Local.

 

  1. Jusqu’à trois chambres peuvent être louées si la résidence fiscale de l’hôte est identique à l’Alojamento Local.

Les différents types de locations courte durée au Portugal

 

Une propriété résidentielle indépendante pouvant accueillir une famille.

 

Un appartement dans un immeuble de 2 étages ou plus.

 

Un Alojamento Local proposant aux voyageurs des chambres individuelles dans un immeuble. Ce type d’hébergement peut porter le nom d’auberge s’il répond à des exigences supplémentaires. La maison d’hôte peut être défini comme une auberge de jeunesse si elle loue des lits dans un dortoir[^ lorsque le nombre d’utilisateurs est supérieur au nombre d’utilisateurs dans une chambre]

 

Un Alojamento Local qui propose la location de chambres dans la residência fiscal (résidence fiscale) de l’hôte. Trois chambres maximum peuvent être louées dans ce type d’hébergement.

 

Quelles sont les zones de confinement ? {#areas-de-contencao}

Depuis quelques années, l’industrie du tourisme au Portugal a explosé et la demande pour les locations courte durée a ainsi fortement augmenté. Pour aider les villes à gérer cette nouvelle demande, le Portugal a créé une nouvelle législation[^ Law nr 62/2018] qui autorise les conseils municipaux de mettre en place des zones de confinement dans leur municipalité pour limiter le nombre de logements court-terme.

 

Vous devez faire la demande d’une licence pour pouvoir fonctionner en tant qu’Alojamento Local avant que la zone de confinement ne soit aménagée dans votre ville. Une fois la zone de confinement en vigueur, votre conseil municipal a le pouvoir de bloquer toutes les demandes pendant un an maximum. Les zones de confinement définies sont réévaluées tous les deux ans.

Le conseil municipal de Porto s’est réuni pour discuter du règlement sur le logement local, produisant un effet immédiat sur les zones de confinement de Porto.

La nouvelle réglementation de l’Alojamento Local instaure quatre changements majeurs :

  • 1 – Une responsabilité accrue des propriétaires d’Alojamento Local :
    Lorsque que vous soumettez votre demande auprès du Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), vous devez garantir que votre propriété est correctement connectée au réseau public de distribution d’eau ; possède des dispositifs de sécurité comprenant un extincteur et une couverture anti-feu, un plan d’urgence et une assurance de responsabilité civile. Si vous fournissez des “informations erronées”, le conseil municipal peut vous poursuivre en justice, déclare Ricardo Valente, responsable du secteur de l’économie, du tourisme et du commerce.
  • 2 – Introduction d’un médiateur d’Alojamento Local :
    C’est une mesure « sans précédent dans le monde », déclare Ricardo Valente, qui a également souligné « l’impact économique positif » de l’Alojamento Local sur la ville, compte tenu du fait que le temps moyen de séjours dans ce type d’hébergement (5,2 jours) est beaucoup plus élevé que dans les hôtels (2,2 jours). Les fonctions du médiateur sont définies dans la réglementation de l’Alojamento Local. Il y aura “un médiateur par commune » et probablement plusieurs à Valente, le centre historique de Porto.
  • 3 – Mise en place d’un Code de Conduite et des Bonnes Pratiques
    Les utilisateurs d’Airbnb devront se conformer aux directives énoncées par le conseil municipal de Porto concernant le Code de Conduite et des Bonnes Pratiques pour les locations à court terme.
  • 4 – Détermination de la durée de votre licence Alojamento Local auprès du RNAL
    Deux groupes d’Alojamento Local ont été créés avec différentes restrictions. Les deux groupes sont les “zones touristiques durables” et les “zones touristiques conditionnelles”. Le dernier groupe est lui-même divisé en trois zones : zone de confinement conditionnée, zone de confinement préventif et zone de confinement éventuel.Zone de confinement conditionnée

Niveau de pression de 50% des locations courte durée dans cette région. Le conseil a voté en faveur d’une suspension de toutes les nouvelles licences pendant six mois ou jusqu’à ce que le nouveau règlement soit finalisé. Une fois la suspension levée, les nouvelles licences Alojamento Local pour cette zone seront valables pour deux ans.

Zones de confinement préventif

Niveau de pression entre 37,5% et 50% de la location courte durée dans cette région. Les licences accordées pour cette zone seront valables quatre ans.

Zones de confinement éventuel

Niveau de pression entre 25% et 37,5% de la location courte durée dans cette région. Les licences pour cette zone seront valables pendant six ans ou plus.

Áreas de Contenção do Porto. Fonte: ALEP, 31 Maio 2019, Situação do Regulamento Municipal para o Alojamento Local. Slideshare.

Le Conseil a souligné que les nouvelles réglementations ne visent pas à créer une zone de confinement dans l’intention d’interdire l’Alojamento Local à Porto, mais à étendre l’offre de location à court terme dans toute la ville.

Malgré les nouvelles restrictions, les propriétaires peuvent toujours demander une licence de location courte durée dans les différentes zones de confinement si leur propriété remplit l’une des conditions suivantes:

  • un bâtiment, une unité dans le bâtiment ou une propriété résidentielle qui a été déclaré vacant depuis plus de trois ans, ou ;
  • qui a été récemment rénové au cours des deux dernières années, améliorant ainsi l’état général du bâtiment, ou ;
    lorsque l’utilisation d’une propriété a récemment été modifiée de services commerciaux en services résidentiels ou professionnels.
  • S’il s’agit d’une nouvelle habitation construite sur le site d’une propriété récemment démolie pour cause de mauvais état ou risque de s’effondrer.
  • S’il est question de location d’une chambre.

Les exceptions ci-dessus ne s’appliquent pas si la propriété a été cédée à un locataire long terme au cours des trois dernières années. D’ici janvier 2020, les nouvelles réglementations d’Alojamento Local devraient être pleinement en vigueur.

Le conseil municipal de Porto, en accord avec la demande accrue de location courte durée, est en train d’évaluer dans quels quartiers seront créées des zones de confinement. Pour être au courant des dernières informations à ce sujet, suivez nous sur LinkedIn ou Twitter.

A Porto, vous pouvez gagner en moyenne 100 euros par jour pour un appartement avec 2 chambres, ce qui représente environ 2 100 euros de revenu locatif par mois[^2]. Les tarifs de location courte durée à Porto varient selon la période et l’endroit dans lequel se trouve votre logement.

Obtenir la licence Alojamento Local en 3 étapes {#demande}

Etape 1 : S’inscrire au Finanças {#step1-tax}

Les documents requis :

Pour cette étape, vous avez besoin des documents suivants :

  • Un document d’identification
  • Un numéro d’identification fiscale (NIF)
  • Le revenu attendu de l’activité
  • La date de début prévue de l’activité
  • L’adresse de la propriété (si elle est différente de votre adresse fiscale)

Avant toute chose, vous avez besoin d’un NIF pour mener à bien toute activité officielle au Portugal. Pour faire une demande de NIF depuis l’étranger, vous pouvez obtenir un NIF temporaire auprès d’un avocat qui accepte d’agir en votre nom au Portugal. Si vous n’êtes pas citoyen de l’EEE et que vous demandez la résidence portugaise dans le cadre du programme Golden Visa, vous pouvez demander un numéro portugais NIF en même temps. Découvrez-en plus sur l’obtention d’un NIF ici.

Une fois que vous avez obtenu votre NIF, vous pouvez vous inscrire au Finanças. Cela vous permettra de percevoir légalement un revenu sur Airbnb et pour les locations courte durée au Portugal.

Choisir son entité juridique {#entite-juridique}

Au Portugal, vous pouvez être soumis aux impôts de deux façons différentes lorsque vous avez le statut de Alojamento Local. Vous devez choisir si vous souhaitez agir sous le Regime Simplificado, et vous pourrez gérer votre comptabilité jusqu’à 200 000 euros brut de revenu annuel ; ou en tant que SARL, Regime de Contabilidade Organizada, ce qui vous demandera d’embaucher un Técnico Oficial de Contas pour vérifier et approuver vos activités économiques.

Si vous optez pour le Regime de Contabilidade Organizada, un comptable agréé vous accompagnera dans vos démarches auprès du système portugais de taxation. Ce guide a pour but de vous aider dans vos démarches au Regime Simplificado : vous devez vous inscrire aux impôts dans la catégorie B Rendimentos empresariais e profissionais of the Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).

Sous le Regime Simplificado, le revenu total de votre bien sera dans la catégorie B d’imposition où 35% du revenu est taxé à 28%. Les 65% restants ne sont pas soumis à l’imposition car ils sont considérés comme faisant partie des coûts d’exploitation.

Par exemple :

Si votre bien rapporte 1000€ au cours d’une année d’imposition, vous devrez payer une taxe de 350€ (35%) à un taux d’imposition de 28% (2019)[^ Pour plus d’informations : http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/tabela_ret_doclib/Pages/default.aspx]:

1000€ x 35% = 350€ (revenu imposable)
350€ x 28% = 98€ (taxe payable à l’IRS)
1000€ – 98€ = 902€ (revenu non imposable)

*Si votre Alojamento Local se situe dans une zone de confinement, votre revenu sera taxé à hauteur de 50%.

Comment inscrire votre activité auprès de l’administration fiscale locale {#how-to-register}

Suivez ces étapes pour ouvrir une activité économique avec le Regime Simplificado au portail du Finanças) :

1. Configuration et connexion au [Portal das Finanças]

 

Se connecter sur le portail du Finanças → Iniciar Sessão → Os Seus Serviços → Serviços: Entregar

 

2. Declarações: Actividade

 

3. Actividade: Início de Actividade
→ Soumettre Entrega de Declaração de Início de Actividade → Une nouvelle fenêtre va s’ouvrir avec un formulaire dans lequel vous pourrez remplir les informations manquantes.

Actividade: Início de Actividade (Activité : Début de l’activité économique) → Entrega de Declaração de Início de Actividade (Soumission de la preuve du “Début de l’activité économique”) → Une nouvelle fenêtre va s’ouvrir avec un formulaire dans lequel vous pourrez remplir les informations manquantes.

 

4. Au début de votre formulaire d’activité économique, nous vous recommandons de remplir les informations suivantes :

A. Type de sujet passif en tant que Cat. B – Rendimentos Empresariais

B. Dans le code CAE / CIRS [^6], écrivez 55201 Alojamento Mobilado para Turistas ou 55204 Outros locais de Alojamento de Curta Duração.

C. Dans “Atividade Exercida” entrez la date de début d’activité, et cochez ✓ à l’endroit où il est écrit Transmissões Intracomunitárias [^7] (see image)

 

D. Dans IVA, dans Volume de Negócios, écrivez le montant attendu de la facture. Dans l’Anexo E, cochez la case “Não”. Dessous, où il est écrit IR → dans Valor Anual de Rendimentos Estimados (IRS) → indiquez le montant de la facturation annuelle attendue (qui sera égal au revenu mensuel multiplié par le nombre de mois restants jusqu’à la fin de l’année).

E. Dans l’onglet Operações/ Op. Iva / Reembolso, dans la première case Tipo de Operações, cochez ✓ la case Tr. de bens e/ou prestações de serviços que conferem direito à dedução (exonéré de TVA) OU, Tr. de bens e/ou prestações de serviços que não conferem direito à dedução (artº 9º do CIVA) (non exonérés de TVA), dépend de si vous êtes exempté du paiement de TVA.

F. Dans le même onglet, dans la section Prestação/Aquisição de Serviços Intracomunitários – IVA → Cochez ✓ où il est indiqué Efectua ou adquire prestações de serviços intracomunitários.

G. Dans IBAN para Efeito de Reembolsos de IVA e IR, indiquez votre numéro IBAN et votre numéro SWIFT / BIC.

H. Dans l’onglet Contabilidade, dans la première case, cochez la case ✓ où il est indiqué Não Possui Contabilidade Organizada.

I. Enfin, dans les options IR / Repr. vous devez indiquer l’adresse de votre Alojamento Local si celui-ci diffère de votre lieu de résidence fiscale.

 

Bravo ! Vous êtes maintenant inscrit au Finanças et vous pouvez passer à l’étape 2 et faire la demande pour la licence Alojamento Local au Balcão Único Eletrónico.

Etape 2 : Inscrivez votre Alojamento Local {#etape-2}

Documents et informations requis :

Une fois que votre activité économique est inscrite à l’administration fiscale portugaise, vous pouvez faire la demande de la licence Alojamento Local[^8]. Pour obtenir cette licence, vous devez réunir les informations et documents suivants pour les envoyer au Câmara Municipal :

Vous pouvez télécharger la check-list ici.

Une fois que vous avez regroupé tous les documents et informations nécessaires, vous pouvez commencer votre demande en ligne.

A savoir : La taille de l’ensemble des fichiers (formulaire et pièces-jointes) ne doit pas excéder 2MB.

A. Pour commencer, allez sur le Balcão Único Eletrónico en passant par le Portal da Empresa.

Pour effectuer cette étape en ligne, vous aurez besoin de votre Cartão de Cidadão, Digital Key ou d’un Online Certificate d’un avocat ou d’un notaire. Vous pouvez également soumettre un European Digital Certificate. Pour soumettre l’enregistrement, vous devez disposer d’un lecteur de carte et du logiciel correspondant pour utiliser la carte de citoyen. Vous aurez ensuite besoin des documents et informations suivants pour réussir votre inscription avec succès :

 

Un autorização de utilização est un document juridique délivré par le conseil municipal de la propriété qui définit le type d’utilisation autorisée pour un bâtiment ou un logement particulier. Ce document certifie que le bien immobilier ou l’unité de location répond à toutes les exigences légales en matière de santé et de sécurité, qu’il soit utilisé à des fins résidentielles ou autres, dans toutes les branches d’activité.

Pour obtenir ce document, vous devez vous rendre à la mairie locale. Retrouvez les coordonnées du conseil municipal de Porto ci-dessous :

Câmara Municipal do Porto | www.cm-porto.pt
Praça General Humberto Delgado, n.º 266, 4000-286 Porto
Téléphone : +351 222 090 400 (du lundi au vendredi : de 9:00 à 17:00)

 

En tant que responsable, vous devez assurer la sécurité de votre bien, en veillant à ce que vos invités connaissent les règles et réglementations. Vous êtes également responsable, ainsi que votre invité, quelle que soit sa culpabilité, des dommages causés au bâtiment.

Si la personne qui gère les comptes est autre que le propriétaire, elle devra signer un accord qui lui permettra d’agir au nom du propriétaire.

 

  • Moradia
  • Apartamento
  • Estabelecimento de Hospedagem
  • Quartos

 

On compte le nombre de lits (fixes ou convertibles) et des invités dans les propriétés Alojamento Local, y compris dans les auberges avec lits superposés, de la manière suivante

 

1 lit simple = 1 lit = 1 invité
1 lit double = 1 lit = 2 invités
1 lit superposé simple = 2 lits = 2 invités
1 lit superposé double = 2 lits = 4 invités

 

A savoir : Même si pour obtenir votre permis Alojamento Local il est obligatoire de souscrire à une assurance de responsabilité civile, cette exigence n’a été introduite que récemment. Pour l’instant, il n’existe aucune politique standard au Portugal pour couvrir un Alojamento Local au titre de la politique d’assurance de responsabilité civile. Pour vous aider à choisir la compagnie d’assurance qui vous convient, nous vous recommandons de parlez à un membre de notre équipe.

 

Attention : Veuillez noter que, lors de la présentation du document de construction urbaine, celui-ci doit avoir été obtenu auprès de l’administration fiscale portugaise au cours des 6 derniers mois. S’il y a plusieurs propriétaires, vous devrez présenter un Comodato signé entre toutes les parties (télécharger ici)[https://drive.google.com/file/d/1MACxy046OkV4ntPr8H35mvRCEBsBw06b/view].

 

Télécharger le modèle de contrat de location.

 

S’inscrire en tant qu’Alojamento Local ne demande aucun frais et peut être fait en ligne via le Balcão Único eletrónico . Sinon, pour faire la demande en personne, allez au Gabinete do Munícipe. Veuillez adresser votre demande au Presidente da Câmara.

Il faut 10 à 20 jours ouvrables pour traiter une demande. Une fois que votre demande a été approuvée, un número de Alojamento Local sera envoyé à l’adresse inscrite. Une fois que vous avez reçu votre numéro d’inscription, vous pourrez inscrire votre bien sur un plateforme de réservation telle que Airbnb et Booking.com. Aujourd’hui, la plupart des plateformes de réservation demande le numéro d’inscription afin de répertorier votre bien sur leur site. Le numéro d’inscription doit être affiché avec toutes les activités promotionnelles en ligne et hors-ligne liées à la propriété.

Le saviez-vous ? Lojas de Cidadão et beaucoup de municipalités fournissent une assistance par médiation pour faciliter l’inscription.

A l’aide ! Je n’arrive pas a soumettre ma demande en ligne {#support}

Si vous rencontrez des problèmes lors du traitement de votre demande en ligne, vous pouvez la soumettre à votre mairie. Une fois les problèmes en ligne résolus, le conseil municipal attribue un numéro d’enregistrement dans les 5 jours. Si l’enregistrement est soumis sur papier au conseil municipal, le document original des conditions de responsabilité souscrites par le propriétaire est conservé dans le dossier.

La municipalité de Porto propose un service par médiation concernant les demandes. Communications avec la municipalité de Porto possible aux horaires suivants : Du lundi au vendredi, de 9:00 à 12:00 et de 14:30 à 16:30, sur rendez-vous.

Gabinete do Munícipe, Room 8
Câmara Municipal do Porto | www.cm-porto.pt
Praça do General Humberto Delgado, n.º 266
4000-286 Porto

Service clientèle par téléphone : +351 222 090 400 (Du lundi au vendredi : de 9:00 à 17:00)
Service clientèle en ligne : Contactez-nous
Horaires d’ouverture des bureaux : du lundi au vendredi – de 9:00 à 17:00 ; d’octobre à mai heures d’ouverture prolongées le mercredi – de 9:00 à 20:00.

Pour suivre le statut de votre demande, rendez-vous sur le site National Registry of Alojamento Local.

Comment faire si votre demande est rejetée :

Il existe quelques raison pour que votre demande soit rejetée par votre conseil municipal local.

  • Certaines informations sont incorrectes
  • Non-respect de réglementations définies dans le cas d’une zone de confinement préalablement identifiée par le conseil municipal ou d’un arrêt d’enregistrement temporaire.
  • Absence d’autorisation d’utiliser la propriété

Si votre demande est refusée lors de votre première tentative, vous pouvez la re-soumettre après avoir fait les ajustements nécessaires. Veuillez noter que la plateforme ne vous indiquera peut-être pas les informations manquantes ou incorrectes. Vous serez sûrement amené à re-soumettre votre demande plusieurs fois pour que celle-ci soit acceptée.

Saviez-vous que l’inscription d’Alojamento Local peut être réalisée par un tiers ? Si vous voulez qu’un représentant s’occupe du processus de demande à votre place, vous devez lui fournir une procuration. Pour plus d’informations, contactez-nous par téléphone au +351 308 801 468 ou par email à l’adresse porto@guestready.com

Vous avez réussi la seconde étape ! Vous êtes maintenant prêts à passer à la troisième et dernière étape de ce guide. Veuillez vérifier que vous respectez bien les modalités générales et de sécurité avant de pouvoir accueillir vos premiers invités dans votre Alojamento Local.

Étape 3 : Assurez-vous de respecter les modalités générales et de sécurité {#step3-general-safety}

Téléchargez la liste des modalités générales et de sécurité ici

Modalités générales {#modalites-generales}

Les propriétés Alojamento Locals doivent respecter les réglementations suivantes :

  • Contient des conditions adéquates de conservation et de fonctionnement des installations et des équipements tels que le kit Alojamento Local, la trousse de premiers secours, un extincteur, une couverture anti-feu, la plaque d’identification et le livre des réclamations.
  • Est connecté au système public d’approvisionnement en eau ou fournit un système privé d’approvisionnement en eau à partir d’une source agréée.
  • Est relié au système public d’égouts ou est équipé d’une fosse septique conçue pour la capacité maximale du bien
  • Avoir accès à l’eau courante chaude et froide
  • Avoir une fenêtre ou un balcon avec un accès direct sur l’extérieur pour assurer une aération correcte
  • Tous les meubles présents dans le domicile doivent respecter les réglementations minimum de santé et de sécurité
  • Les stores ou autres systèmes pour bloquer la lumière extérieure doivent être en place et opérationnels
  • Avoir des portes munies d’un système de sécurité garantissant la vie privée des invités
  • Les installations sanitaires doivent disposer d’un système de sécurité garantissant la confidentialité
  • La propriété peut être facilement nettoyée et répond aux normes générales de santé et de sécurité

A savoir : Dans le cas des “auberges de jeunesse”, les réglementations relatives aux modalités et aux conditions n’ont pas encore été publiées.

Modalités de sécurité {#modalites-securite}

Les documents et informations sur sur l’affichage obligatoire dans chaque AL.

Pour répondre aux standards de sécurité portugais, vous avez la responsabilité, en tant que propriétaire, de vous assurer que les informations suivantes et les signes sont affichés de manière visible dans votre AL. Les directives ci-dessous sont là pour vous aider à respecter les directives locales définies par le gouvernement portugais.

Numéro national d’urgence

Selon la réglementation d’AL, le numéro national d’urgence (112) doit être placé dans un endroit visible pour les invités.

  • Fournir les informations sur le Centro de Arbitragem le plus proche.
  • Livro de Reclamações (livre des réclamations) en format physique et électronique et fixer sa page de couverture

Il est obligatoire pour tous les fournisseurs de biens ou de services de mettre à disposition un livre de réclamations physique et électronique. La page de couverture, vendue avec chaque livre de réclamations, doit être affichée dans un endroit bien visible du logement. Vous devrez vous assurer que la page de couverture contient les informations suivantes :

 

 

COMPETENT ENTITY:
ASAE

MORADA:
Rua Rodrigo da Fonseca nº73, 1269-274 Lisboa

Où acheter : Imprensa Nacional Casa da Moeda 19,86 € (VAT not included)

 

Où acheter : Imprensa Nacional Casa da Moeda

Le guide d’information

Dans tous les Alojamento Locals, une brochure d’information doit être mis à disposition des voyageurs en portugais, anglais et au moins deux autres langues étrangères, incluant les règles et informations suivantes :

  1. Collecte et sélection des déchets municipaux
  2. Fonctionnement des appareils ménagers
  3. Comment minimiser le bruit pour respecter le voisinage
  4. Une liste de contacts

Dans le cas où le logement a des espaces communs, les règles et réglementations établies par la direction du bâtiment au sujet de l’utilisation des parties communes doivent être affichées de manière visible.

  • Extincteur et manuel d’utilisation
  • Couverture anti-feu et manuel d’utilisation
  • Panneaux d’avertissement photoluminescents

Les signaux d’avertissement suivants doivent obligatoirement être affichés dans toutes les propriétés Alojamento Local :

  • Les logements d’une capacité d’accueil supérieure à 10 personnes devront adopter des mesures de sécurité incendie comprenant une signalisation supplémentaire et un équipement de sécurité en plus de ceux présentés [ici] (https://dre.pt/pesquisa/-/search/439866/details/ maximisé).

Veuillez noter : Les signaux d’avertissement d’incendie doivent être placés à 2 mètres de hauteur pour respecter les normes de sécurité du Portugal. Il est recommandé de placer les instructions d’extinction d’incendie à une hauteur de 1,40 mètre. Voir l’image ci-dessous.

 

Veuillez noter : La couverture anti-feu doit être placée à une distance de la cuisinière ne dépassant pas la portée d’un bras. Le signal photoluminescent doit être placé à 2 mètres au-dessus de la couverture.

L’ Autoridade Nacional de Proteção Civil est l’entité responsable de l’audit des propriétés commerciales et résidentielles pour s’assurer de leur conformité avec le Segurança Contra Incêndios em Edifícios. Pour vous y conformer, vous devez vous assurer que les éléments suivants sont présents dans votre propriété afin de répondre aux exigences du Portugal’s Segurança Contra Incêndios em Edifícios :

  • Un extincteur: poudre chimique ABC (6 kg) ou additif d’eau (5 kg).
  • Une couverture anti-feu
  • L’Autorité Nationale de Protection Civile recommande de veiller à ce que des mesures et des protocoles de sécurité incendie soient appliqués dans les zones publiques du bâtiment.

La trousse de premiers secours

D’après les indications du Direcção Geral de Saúde, la trousse de premiers secours, marquée du label approprié (une croix blanche sur un fond vert), doit contenir au minimum :

 

  • Compresses ;
  • Pansements ;
  • Rouleau adhésif ;
  • Bandage non-élastique ;
  • Solution antiseptique (dose unique) ;
  • Alcool éthylique à 70% (dose unique) ;
  • Saline; (dose unique) ;
  • Ciseaux à bouts arrondis ;
  • Pince à épiler ;
  • Gants jetables en latex ;
  • Inventaire du contenu.

Signalisation de la boîte de premiers secours

La croix blanche sur fond vert peut être placée directement sur la trousse de premiers secours si elle est visible.

Vous pouvez acheter une trousse de premier secours ici

 

Panneau non-fumeur

La loi de 2008 sur le tabac oblige tous les espaces qui fournissent des services publics et ne respectent pas les spécifications techniques des systèmes de ventilation des fumées à mettre en place un panneau NON-FUMEUR.

Alcool : vente et consommation

Même s’il est peu commun de vendre de l’alcool aux invités dans un Alojamento Local, avec une licence, vous pouvez vendre des boissons alcoolisées. Pour vendre de l’alcool à vos invités, vous devez obtenir une licence de propriété et afficher de manière visible la documentation et les avertissements associés à la vente de boissons alcoolisées.

Les centres associatifs de médiation

Centro de Arbitragem, a (Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo)

La loi n’exige pas d’afficher de manière visible les informations au sujet d’un centre de médiation dans votre Alojamento Local. Il n’est pas non plus obligatoire d’adhérer à une association de médiation pour aider à résoudre les litiges de consommateurs. Si vous voulez rejoindre une association de médiation, nous vous recommandons d’afficher l’adresse du centre de médiation le plus proche de votre Alojamento Local :

Centre d’information et de médiation de la consommation de Porto

Rua Damião de Góis, 31, Loja 6, 4050-225, Porto
+351 22 550 83 49 / +351 22 502 97 91
+351 22 502 61 09
cicap@cicap.pt
Horaires : Du lundi au vendredi – de 10:00 à 18:00.

Si l’Alojamento Local se trouve dans une zone avec plusieurs centres de médiation, vous pouvez choisir le plus proche de chez vous tout en mentionnant plusieurs centres de médiation.

Audit

Dans les 30 jours suivants le dépôt de votre demande en ligne de location court-terme, le conseil municipal fixera un rendez-vous avec vous afin de vérifier votre propriété en fonction des exigences légales de santé et de sécurité du Portugal. L’audit peut également être effectué par l’Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) et le conseil municipal compétent. Sur demande de l’ASAE, Turismo de Portugal IP peut également être invitée à vérifier que vos biens respectent la loi.

Réglementation sur la publicité des locations courte durée

Identification et publicité

Le nom ou logo et le numéro d’inscription doivent être affichés dans TOUTES les annonces et documentations commerciales de l’Alojamento Local. En tant que gestionnaire d’Alojamento Local, vous n’êtes pas autorisé à faire la promotion de votre activité comme entité touristique.

NE faites PAS de fausse publicité au sujet de votre location court-terme en faisant la promotion d’éléments que cette propriété ne possède PAS ou en laissant croire que vous exploitez une entité touristique autorisée, telle qu’un hôtel ou un village touristique.

Seuls les hébergements qui répondent aux critères définis à cet effet peuvent utiliser le nom “d’auberge de jeunesse”.

Les types de propriétés Estabelecimento de Hospedagem et Quartos peuvent utiliser le terme « bed & breakfast » ou « maison d’hôte » de manière commerciale.

La plaque d’identification

Tous les Alojamento Local doivent afficher une plaque d’identification.

Modèle et caractéristiques des plaques d’identification

Matériau acrylique transparent, extrudé et poli, épais de 10 mm, présentant les caractéristiques suivantes:

  • Dimension de 200 mm × 200 mm;
  • Police Arial 200 de couleur bleu foncé (pantone 280);
  • Application à une distance de 50 mm du mur (à l’aide de vis en acier inoxydable dans chaque coin: 8 mm de diamètre et 90 mm de longueur).

Vous pouvez commander une plaque d’identification chez n’importe quel fournisseur tant qu’elle répond aux critères ci-dessus. Vous pouvez acheter la plaque ici

Où afficher la plaque d’identification :

Dans les Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento et Quartos, la plaque d’identification doit être affichée de manière visible à l’entrée de la propriété.

Dans une auberge, la plaque d’identification doit être affichée sur le mur extérieur de la propriété à proximité de l’entrée principale.

Considérations finales pour les gestionnaires immobiliers

Obligations régulières

Il est important de connaître vos obligations régulières à partir du moment où vous commencez à gérer un Alojamento Local. Veuillez trouver ci-dessous un aperçu de vos obligations régulières :

Taxa Municipal Turística {#tourist-tax}

La Taxa Municipal Turística est une taxe de contribution que chaque invité doit payer à la municipalité locale. C’est au propriétaire du Alojamento Local de récupérer cette taxe auprès des invités et de la transmettre au conseil municipal. La taxe est utilisée pour renforcer la sécurité de la ville, investir dans son patrimoine culturel et améliorer ses espaces publics.

Porto perçoit une taxe de 2 EURO TMT par nuit pour un maximum de sept nuits par personne au-dessus de 13 ans. La taxe de taxe de séjour TMT n’est pas soumise à la TVA.

Le saviez-vous ? Airbnb perçoit automatiquement ces frais via sa plateforme pour le compte des propriétaires. Mais attention, toutes les plateformes de réservation n’offrent pas ce service et obligent les propriétaires à transmettre les paiements mensuels ou trimestriels à la mairie via la plateforme en ligne.

Communication avec le Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) {#communication-to-SEF}

Le Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) a rendu obligatoire pour tous ceux qui proposent des locations à des ressortissants étrangers d’informer le SEF dans les trois jours ouvrables suivant l’arrivée de leur invité. Il existe trois façons de partager les informations d’arrivée des invités avec le SEF :

  1. En ligne, directement via le Sistema de Informação de Boletins de Alojamento’s (SIBA)
  2. En personne, en soumettant les informations des invités via le bulletin d’hébergement dans une délégation SEF au Loja do Cidadão.
  3. En personne, s’il n’y a pas de SEF, vous pouvez soumettre les informations des invités au Guarda Nacional Republicana ou Polícia de Segurança Pública.

Pour créer un compte sur le portail SEF, veuillez suivre les instructions suivantes. Comptez 48h pour que votre inscription soit traitée.

Comment s’inscrire au SEF ?

Créer un compte sur le Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA) site. On vous demandera de compléter un formulaire et une fois qu’il est soumis, comptez 48h pour que votre inscription soit traitée. Une fois que votre inscription est acceptée, vous recevrez un code d’activation dans votre boite mail.

Récupérer la copie de la carte d’identité de votre invité et partager ses informations avec le SEF dans un délai de 3 jours ouvrables sont des obligations légales.

Vos obligations fiscales

Il est important de bien comprendre vos obligations fiscales en tant que Empresário em Nome Individual qui gère un Alojamento Local au Portugal. Veuillez trouver un aperçu de vos obligations fiscales ci-dessous :

  • Émettre un reçu jusqu’à 5 jours après la confirmation de la réservation ou 5 jours après l’enregistrement.
  • Si vous ne soumettez pas de factures directement sur le portail en ligne de l’administration fiscale, vous devez envoyer tous les reçus qui ont été émis le mois précédent sous forme de fichier SAF-T avant le 15 de chaque mois civil.
  • Si vous n’êtes pas exonéré, vous devez soumettre une déclaration de TVA à la fin de chaque mois. Si vous êtes exonéré de TVA, nous vous recommandons de vérifier que vous avez des factures avec une charge en retour. Vous pouvez demander le remboursement de ces factures le mois suivant en :
  • La soumission du Modelo 30 doit être complétée au plus tard le deuxième mois suivant le mois au cours duquel un paiement a été perçu de votre location court-terme. Veuillez noter que si vous ne possédez pas le Modelo RFI21 des entités auprès desquelles vous effectuez vos paiements, vous serez imposé à hauteur de 25%.

Si vous êtes inscrit en tant que Regime de Contabilidade Organizada, nous vous recommandons de vous adresser à votre comptable agréé.

Vous avez réussi toutes les étapes de ce guide !

  1. Vous vous êtes inscrit au Finanças
  2. Vous avez inscrit votre Alojamento Local
  3. Vous avez vérifié les normes portugaises de sécurité et de santé de votre location courte durée

Vous connaissez désormais toutes les obligations légales et fiscales des locataires à court terme. Maintenant que vous avez obtenu votre licence Alojamento Local, il est temps de faire la promotion de votre propriété et d’accueillir vos premiers invités !

Services de gestion immobilière

Devenez partenaire de GuestReady dès aujourd’hui et évitez les tracas que vous cause votre location courte durée. Contactez-nous par téléphone au +351 308 801 468 ou par email directement à porto@guestready.com. Ce serait un plaisir de vous aider.

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À savoir : Cette page est à titre informatif seulement. Les informations fournies ci-dessus ne sont pas destinées à constituer des conseils juridiques. Si vous ne savez pas comment ces lois s’appliquent dans votre cas, demandez conseil à un avocat ou à un autre conseiller juridique.

[Regime Simplificado]: Régime simplifié
[Moradia]: Villa
[Apartamento]: Appartement
[Estabelecimento de Hospedagem]: Maison d’hôte
[Quartos]: Chambres
[Actividade: Início de Actividade]: Activité : début de l’activité économique
[Sistema de Informação de Boletins de Alojamento’s]: système d’information sur l’hébergement
[Atividade Exercida]: Activité économique
[áreas de contenção]: zone de confinement
[Alojamento Local]: location court-terme
[Alojamento Mobilado para Turistas]: location meublée pour touristes
[Apartamento]: Appartement
[Ata da assembleia de condóminos]: Assemblée des propriétaires
[Autoridade de Segurança Alimentar e Económica]: Office de la sécurité alimentaire et économique
[Autoridade Nacional de ProAlojamento Mobilado para Turistas location meublée pour touriststeção Civil]: Autorité nationale de protection civile
[Autoridade Tributária e Aduaneira]: Administration fiscale portugaise
[autorização de utilização]: licence d’utilisation
[Balcão Único Eletrónico]: Bureau électronique unique
[Loja do Cidadão]: centre du citoyen
[caderneta predial urbana]: document de construction urbaine
[Câmara Municipal]: Conseil municipal
[Cartão de Cidadão]: Carte d’identité portugaise
[Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo]: Centre de médiation des litiges à la consommation
[Centro de Arbitragem]: Centre de médiation
[Chave Móvel Digital]: Clé numérique mobile
[código de acesso à certidão permanente do registo comercial]: code d’accès au certificat permanent de l’enregistrement commercial
[Comodato]: accord de consentement
[Comunicação Prévia]: communication préalable
[Contabilidade]: comptabilité
[contrato de arrendamento]: contrat de location
[Data de início de atividade]: date de début de l’activité
[declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças]: preuve de soumission de la date de début de l’activité économique auprès de l’administration fiscale portugaise
[Declarações: Actividade]: Declarações: Actividade
[Direcção Geral de Saúde]: Direction générale de la santé
[Efectua ou adquire prestações de serviços intracomunitários]: Fournit ou acquiert des services intra-communautaires
[Empresário em Nome Individual]: Entrepreneur individuel
[Entidade de Resolução Alternativa de Litígios de Consumo]: Organisme alternatif de résolution des conflits
[Entrega de Declaração de Início de Actividade]: Soumission de la preuve de «début d’activité»
[Estabelecimentos de Alojamento Local]: Locations courte durée
[Estabelecimento de Hospedagem]: Maison d’hôte
[Finanças]: Administration fiscale portugaise
[freguesia]: comté
[Gabinete do Munícipe]: Bureau de la municipalité
[Guarda Nacional Republicana]: Garde nationale républicaine
[IBAN para Efeito de Reembolsos de IVA e IR]: IBAN pour les déclarations d’impôt et IR
[Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares]: Impôt sur le revenu individuel
[Iniciar Sessão]: Identification
[IVA]: TVA
[Licença de Alojamento Local]: Licence de location courte durée
[Livro de Reclamações]: Livre des réclamations
[Lojas de Cidadão]: Centre de citoyens
[Moradia]: Villa
[Autoridade Nacional de Proteção Civil]: Autorité nationale de protection civile
[Não]: Non
[Não Possui Contabilidade Organizada]: Vous n’avez pas de comptabilité organisée
[número de Alojamento Local]: numéro de location court durée
[Número de Identificação Fiscal]: numéro d’identification fiscale
[Oficial de Contas]: comptable officiel
[Os Seus Serviços]: Vos services
[Outros locais de Alojamento de Curta Duração]: locations à court terme alternatives
[Pessoa Coletiva]: Entreprise
[Portal da Empresa]: Portail d’entreprise
[Polícia de Segurança Pública]: Police de sécurité publique
[Quartos]: Chambres
[Presidente da Câmara]: Maire du conseil municipal
[Regime de Contabilidade Organizada]: régime de comptabilité organisée
[Registo do Alojamento Local]: Enregistrement de location courte durée
[Rendimentos Empresariais]: revenu de l’activité
[Rendimentos empresariais e profissionais]: Revenus commerciaux et professionnels
[residência fiscal]: résidence fiscale
[Seguro de responsabilidade civil]: Assurance responsabilité civile
[Segurança Contra Incêndios em Edifícios]: Sécurité incendie dans les bâtiments
[Serviço de Estrangeiros e Fronteiras]: Service des étrangers et des frontières
[Serviços: Entregar]: Services: livrer
[Sistema de Informação de Boletins de Alojamento]: Système d’information sur le logement
[Turismo de Portugal IP]: Bureau portugais du tourisme
[Técnico Oficial de Contas]: comptable agréé
[Taxa Municipal Turística]: Taxe de séjour municipale
[Termo de responsabilidade]: Durée de la responsabilité
[Tipo de Operações]: Type d’opérations
[título de utilização válido do imóvel]: titre valide d’utilisation de la propriété
[Transmissões Intracomunitárias]: Système d’échange d’informations en matière de TVA
[Valor Anual de Rendimentos Estimados]: Revenu annuel estimé
[valor esperado de faturação]: montant attendu de la facturation (mensuel)
*[Volume de Negócios]: chiffre d’affaires

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