Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en France
Quels sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en France?
504 milliards d’euros, c’est le montant de la dépense locative en France. Cela représente 21.9% du PIB national. Autant dire qu’investir en France est une aubaine, et cela à plus d’un titre :
- l’immobilier a bondi de 22% en dix ans,
- la France accueille 90 millions de touristes par an,
- l’état de droit garantit la propriété.
Alors, si vous envisagez l’achat d’une maison de vacances en France, ou de tout autre type d’investissement immobilier, sachez que « la » meilleure ville française pour un obtenir un bon rendement locatif n’existe pas. Il faut dire « les » meilleures villes car, dans le pays le plus touristique du monde, elles sont nombreuses.
Sommaire
- Quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en France?
- L’achat d’une propriété en France est-il un bon investissement?
- Quel est le rendement locatif moyen en France?
- Pourquoi acheter une propriété en France?
- Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en France?
- Quel est l’impôt sur les revenus locatifs en France?
- A court, moyen ou long terme?
- Contactez-nous
Quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en France?
Trouver les villes où l’investissement immobilier est le plus rentable, demande de savoir quel type de location vous souhaitez réaliser. Si vous cherchez à maximiser vos profits, nul doute que la location à court terme est ce vers quoi vous devez vous orienter.
Dans ce cas, les grandes villes touristiques de l’hexagone doivent être votre choix numéro un. Pourquoi? Parce que le principal risque inhérent à la location à court terme repose sur la vacance locative. Or, dans les grandes villes françaises, la vacance locative n’existe quasiment pas.
Alors, faisons le point pour huit des plus grandes villes de l’hexagone qui occupent les meilleures régions de France pour acheter une maison de vacances.
Rendements locatifs à Saint-Etienne
Saint-Etienne est une ville qui compte 170 mil habitants alors qu’elle en comptait plus de 220 mil il y a 50 ans. Pourquoi alors investir à Saint-Etienne? Car la rentabilité locative se situe entre 7 et 8% brut, justement grâce à un prix au mètre carré particulièrement abordable. Saint-Etienne possède ainsi l’un des meilleurs rendements locatifs en France.
Le prix moyen du mètre carré est en effet de 1 286€, avec un minimum de 842 €/m² dans le quartier Montreynaud, et 1 502 €/m² à Monthieu-Saint-François. A cela s’ajoute une tendance démographique à la hausse depuis 2015, cumulée à une augmentation de la valeur immobilière de 22% sur les 5 dernières années.
Tous les indicateurs sont donc au vert, tant en ce qui concerne le rendement locatif que la plus-value à la vente. En ajoutant les 1.1 million de nuitées du département de la Loire, Saint-Etienne est une ville idéale pour investir.
Rendements locatifs à Toulouse
La ville rose offre un rendement locatif annuel moyen situé entre 5% et 6% brut. Investir à Toulouse est donc, en termes de rentabilité locative, comparable aux villes de Lyon et Marseille. Toutefois, là où Toulouse sort son épingle du jeu, c’est en matière de prix du m².
En effet, la valeur moyenne du m² se situe à 3 551€, avec un minimum de 2 308€/m² au quartier du Mirail, et un maximum de 4 940 €/m² seulement au Capitole. Surtout, les locations courte durée ne commencent pas sous 70€ la nuit, pour un studio en centre-ville, pour monter à plus de 700€ selon les biens.
Forte de 5.5 millions de visiteurs par an, qui viennent apprécier son centre-ville extraordinaire et les bords de la Garonne, la vacance locative des logements en courte durée est quasiment inexistante au cœur de la ville rose.
Rendements locatifs à Montpellier
Montpellier, son climat méditerranéen, ses plages accessibles à vélo ou en transport en commun, et les contreforts du Massif Central au Nord, en font une destination prisée des touristes. C’est pourquoi Montpellier compte plus d’1.5 million de nuitées par an. Un chiffre en constante augmentation.
Ainsi, acheter une maison à Montpellier est l’assurance de posséder un bien dans une région dans laquelle il ferait bon y passer sa retraite. En attendant, la ville promet un rendement locatif brut de près de 6%.
Le prix moyen au mètre carré à Montpellier est en moyenne à peine supérieur à 4 000 €/m², alors que les prix de l’immobilier ont augmenté de 35% en 5 ans. Ainsi, un logement à la Mosson coûtera seulement 2 366 €/m², quand il ne s’élève qu’à 5 081 €/m² aux Beaux-Arts. Montpellier se développe, et les prix montent. Comme dans d’autres villes de France, il est temps d’y faire des investissements.
Rendements locatifs à Lyon
Lyon, la ville des lumières, a elle aussi connu une très forte augmentation du prix du mètre carré en dix ans, avec une variation de 67.03%. Cette métropole d’un demi-million d’habitants est parfaite pour réaliser des investissements locatifs, avec un rendement brut d’environ 5.5%.
Acheter une maison à Lyon vous coûtera en moyenne 5 274 €/m², avec un minimum de 4 312 €/m² dans le 9ème arrondissement, et un maximum de 6 256 €/m2 dans le deuxième arrondissement. Oui, Lyon est, comme Paris et Marseille, une ville découpée en arrondissements.
Comme ces autres villes, Lyon dispose d’un réseau de transport diversifié, reposant sur le métro, le tramway, le bus, et même le funiculaire. Avec ses 6 millions de touristes par an, sa basilique, ses parcs et ses musées, Lyon saura rentabiliser un bien loué en courte durée. Ville d’affaires, les appartements de courte durée sont pleins, même en hiver.
Rendements locatifs à Marseille
Le rendement locatif moyen à Marseille se situe à 5.1% brut, ce qui en fait l’une des grandes villes françaises les plus attractives. Toutefois, comme beaucoup de villes, Marseille a été touchée par la hausse des prix de l’immobilier.
Le rendement locatif s’est ainsi contracté de 0.5% ces derniers mois. Pour contrebalancer cette tendance, une hausse de la location sera nécessaire en cas d’achat, sauf à privilégier la location à court terme.
En effet, Marseille est une destination de choix. Avec ses 170 journées ensoleillées par an, sa côte bleue et ses calanques, Marseille compte 5 millions de touristes chaque année.
Sachant que le prix moyen du mètre carré est de 3 835€, avec un minimum de 2 222€ à Notre Dame Limite et 6 328 à Les Goudes, Marseille est une ville de choix pour investir.
Rendements locatifs à Nantes
Située entre la Bretagne, dont elle était historiquement la capitale, et la Vendée, elle est le chef-lieu de la région des Pays de la Loire. Forte de plus de 300 000 habitants, la ville brille par son dynamisme économique.
Sixième destination touristique de France, Nantes fait partie des principales destinations du tourisme de masse de l’hexagone. Entre le château des Ducs de Bretagne, son centre-ville magnifique, et les territoires qui entourent la ville, acheter une maison à Nantes est un investissement avisé.
Le rendement locatif brut y frôle les 5%, et le prix moyen du mètre carré est inférieur à 5000€, avec un minimum de 3 843 €/m² dans le quartier Géraudière, et un maximum de 5 354 €/m² à la Cité des Congrès.
Rendements locatifs à Bordeaux
Bordeaux est la ville de la plus-value immobilière. Avec une progression du prix au mètre carré de 73.97% en dix ans, elle est le paradis des investisseurs et assure un rendement brut d’environ 4%.
C’est peu pour une location à long terme, mais fort heureusement bien inférieur à une location à court terme. En effet, en centre-ville, les prix par nuit sont à peine inférieurs aux nuits dans la capitale. Les studios ne se louent pas sous 70 euros, et les autres biens peuvent dépasser les 1000 euros la nuit.
Quand on sait que le prix du mètre carré est en moyenne de 5067€, avec un minimum de 4 629 euros au Lac-Bacalan et un maximum de 5 596 €/m² dans le quartier de l’hôtel de ville, Bordeaux est une ville à haut potentiel.
Assise sur les bords de la Garonne, Bordeaux attire les amateurs de vin du monde entier. Connue pour ses spiritueux, cette ville de seulement 250 000 habitants attire tous les ans plus de 4 millions de séjours, d’une durée moyenne de quatre nuits.
Elle est donc l’écrin parfait pour y réaliser un investissement locatif. D’autant plus que des entreprises comme GuestReady, conciergerie Airbnb, peuvent prendre en charge les hôtes, et prendre soin du bien. Avec leur équipe polyglotte, elle vous donne accès aux 20% de touristes espagnols, britanniques et allemands, qui se pressent dans la ville chaque année.
Rendements locatifs à Paris
Par rapport aux autres villes du pays, le rendement locatif à Paris est moins fort et se situe entre 2% et 3% brut. Ce qui sous-entend que plutôt que de rapporter de l’argent, l’investissement dans la capitale pourrait plutôt en coûter.
En effet, le coût moyen du mètre carré s’élève en moyenne à 11 488€, avec une valeur minimale de 8 328 €/m² dans le quartier Charles-Hermite-Evangile, et une valeur maximale à 16 982 €/m2 dans le quartier Rennes, en plein centre de Paris.
Toutefois, il y a lieu de tempérer ce jugement, et cela pour trois principales raisons:
- Ce rendement brut concerne principalement les locations longue durée,
- La capitale est soumise à une très forte inflation immobilière,
- La région parisienne est un pôle économique majeur.
Voyons chacun de ces points en détail, afin de bien comprendre pourquoi l’achat d’un appartement à Paris est un excellent investissement.
Un très bon rendement pour les locations courte durée
Acheter un bien immobilier à Paris est la garantie de bénéficier d’un logement qui pourra être loué à court terme toute l’année. Les locations Airbnb explosent dans la capitale. L’offre de logements de vacances est très largement inférieure à la demande.
Ce ne sont pas moins de 33 millions de touristes qui visitent la capitale française chaque année, soit autant d’occupants potentiels d’un appartement bien situé dans Paris. C’est sans compter sur le prix des locations de vacance en plein centre de Paris.
Avec des studios qui ne se louent pas à moins de 80€ la nuit, et des appartements de luxe qui dépassent les 1400 euros la nuit, posséder un logement dans Paris est une véritable aubaine.
Une forte plus-value à la vente
Paris a connu une hausse du prix du mètre carré de 56.59% en dix ans, quand la moyenne nationale n’est que de 22%. La tendance n’est pas prête de s’inverser. Pourquoi? Parce que Paris est une capitale.
Tout comme Londres, Singapour ou encore New-York, les grandes métropoles n’ont jamais connu de baisse à long terme de leur marché immobilier, bien au contraire. A en juger par le coût du mètre carré de ces autres villes, Paris va encore connaître de très fortes hausses.
Paris est le poumon économique de la France
L’Île-de-France compte plus de 12 millions d’habitants pour un PIB de 726 milliards d’euros, soit plus du double par habitant que celui des autres régions de France. Autrement dit, les grandes fortunes sont à Paris, de même que les sièges sociaux et les hauts salaires.
Nombreux sont les travailleurs du secteur de la finance notamment, qui louent des Airbnb le temps d’un contrat de quelques mois, et le prix ne constitue en rien un frein. Les logements de courte durée sur Airbnb sont en effet plus faciles à louer que de faire la queue pour un logement longue durée classique.
L’achat d’une propriété en France est-il un bon investissement?
En matière immobilière, lorsque l’on s’interroge sur la qualité d’un investissement, deux questions essentielles se posent:
- quel est le régime du droit de propriété?
- existe-t-il un risque lié aux catastrophes naturelles?
En ce qui concerne le droit de propriété, la France, au contraire de l’Angleterre ou encore de certains Etats asiatiques, ne pratique pas la technique dite des baux emphytéotiques, ou “Leasehold”. Ainsi, une fois votre bien acheté et enregistré à votre nom auprès d’un notaire, non seulement serez-vous propriétaire de votre bien pour une durée illimitée, mais vos enfants en hériteront.
En France, le droit de propriété est considéré comme “inviolable et sacré”, selon les termes même de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC) de 1789, qui fait partie du bloc de constitutionnalité. Autrement dit, ce droit a valeur constitutionnelle. Il est d’ailleurs renforcé par l’article 1er de Convention Européenne des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales (CEDH), à laquelle la France est partie.
Pour ce qui est des risques naturels, avant tout achat d’un bien immobilier en France, un document appelé ERP, pour “état des risques et pollutions” vous est remis. Il recense l’ensemble des risques connus qui sont susceptibles d’affecter le bien sur la zone dans laquelle il se trouve. On compte ainsi:
- le risque sismique,
- l’exposition au radon,
- la pollution du sol,
- les risques technologiques ou miniers,
- les risques naturels (inondations, tempêtes, avalanches, etc.).
L’investissement immobilier en France est donc particulièrement encadré et protégé par des dispositions constitutionnelles qui assurent une jouissance paisible des biens achetés. Une fois que l’on est sûr de cela, il convient de s’intéresser à ce que cela peut rapporter à long terme.
Quel est le rendement locatif moyen en France?
Le rendement locatif moyen s’élève à environ 6% en France. Toutefois, les disparités sont extrêmement importantes. Entre Paris, qui compte un rendement locatif brut moyen de 3.08%, et Roubaix, qui compte un rendement locatif brut moyen supérieur à 10%, les investissements ne sont pas du tout les mêmes.
C’est exactement la raison pour laquelle il convient de réfléchir au type de location que l’on souhaite mettre en place. En effet, un logement mis en location courte durée à Roubaix, n’aurait pas du tout le même taux de remplissage qu’un logement mis en location courte durée à Paris.
Par conséquent, le rendement locatif, calculé selon le prix des loyers pour les locations à long terme, peut être battu en brèche grâce au tourisme. En matière d’investissements sur des biens mis en location en courte durée, le taux de vacance locative décide de tout.
Pourquoi acheter une propriété en France?
La France connaît une évolution positive du marché de l’immobilier. Elle a été épargnée par les mouvements spéculatifs qui ont frappé l’Espagne en 1999, ou encore par la titrisation des prêts hypothécaires qui a frappé les Etats-Unis en 2008.
Toutefois, si elle a été épargnée par ces graves crises du fait que le pays n’a jamais eu recours aux mêmes causes, il se forme régulièrement une bulle immobilière dans le pays. Comment? Tout simplement lorsque les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les revenus des ménages.
Cette augmentation artificielle des prix est une tendance naturelle de tout marché. Ces augmentations et ces contractions sont normales.
Toutefois, le prix des biens peut également être affecté par des interventions extérieures, comme une nouvelle législation. C’est exactement ce qui s’est passé avec la loi du 22 août 2021, dite loi climat et résilience, qui interdit toute location d’un logement dont le diagnostic de performance énergétique se trouve en F, ou en G.
Résultat, une chute de prix en cours de 15% sur les logements anciens. Des logements qui ne pourront justement plus être mis à la location, cela dès le 1er janvier 2023. Par conséquent, avant d’acheter un bien, il convient de bien se renseigner sur les tendances législatives. Pour ce qui est du neuf, rien de négatif n’est à prévoir, bien au contraire.
Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en France?
Oui. En tant qu’étranger, il faut savoir que l’application du droit est strictement identique pour l’ensemble des justiciables. Quelle que soit la nationalité des parties à un litige, le droit est appliqué de la même façon par le juge.
L’Etat français étant un Etat unitaire, c’est-à-dire centralisé, l’application du droit est uniforme sur l’ensemble du territoire. Chaque juridiction interprète la règle de droit en fonction de la jurisprudence de la Cour de Cassation, plus haute juridiction française.
Par conséquent, les étrangers peuvent non seulement acheter des biens en France, mais également être protégés dans leurs droits, exactement de la même façon que les citoyens français.
Quel est l’impôt sur les revenus locatifs en France?
Les régimes d’imposition français sont complexes, et souffrent de nombreuses exceptions. Il convient de bien analyser les différents régimes avant d’opter pour l’un ou pour l’autre. Les éléments suivants ne sont que très généraux. Ils vous permettent de connaître les mots-clefs vous permettant de consulter ces régimes en détail sur le site suivant: https://www.impots.gouv.fr/.
Deux grands régimes d’imposition s’appliquent sur les revenus locatifs en France. Ils se distinguent par le biais du type de bien mis en location, entre:
- revenus locatifs issus de biens meublés,
- revenus locatifs issus de biens non meublés.
Concernant les revenus locatifs de biens meublés – à prioriser pour les locations à court terme – ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous 23mil€ de bénéfice locatif annuel (par membre du foyer fiscal), vous pouvez rester loueur en meublé non professionnel. Au-delà de ce chiffre, vous devenez un professionnel et avez droit à un abattement de 50% à 71%.
En LMNP, vous pouvez opter pour deux types d’imposition:
- le micro-BIC,
- le régime réel.
Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50%, mais les prélèvements sociaux, soit 17.2%, doivent être payés à l’administration fiscale. Le régime réel peut être intéressant, mais nécessite un expert-comptable pour la réalisation de votre déclaration. Ce coût est donc également à prendre en considération.
A l’inverse, si vos revenus locatifs sont issus de biens non meublés, ils sont considérés comme des revenus fonciers. Vous pouvez alors opter pour deux régimes d’imposition différents:
- le régime micro-foncier,
- le régime réel.
Dans les deux cas, les prélèvements sociaux sur vos bénéfices s’élèvent à 17.2%, auxquels s’ajoute le prélèvement sur vos revenus qui est d’au moins 11%, pouvant atteindre un prélèvement maximal de 45%.
Est-ce le bon moment pour acheter une propriété en France?
Cette question dépend de la durée de votre investissement. Classiquement, un investissement immobilier est réalisé pour s’étendre sur 20 ou 30 ans. Il s’agit donc d’un investissement de long terme.
Lorsque vous songez à investir sur deux ou trois décennies, il n’existe pas de bon ou de mauvais moment pour investir. Que vous investissiez dans le creux de la vague, ou lorsque le marché est au plus haut et va connaître une régression, vous ne perdrez pas d’argent après 20 ou 30 ans.
Cette règle est exactement la même que celle qui concerne le marché des actions. Si vous regardez le cours de l’action aujourd’hui, par rapport au plus bas taux lié à la crise des subprimes de 2008, vous voyez qu’un indice comme celui du S&P500 est bien plus haut qu’en 2012, par exemple.
C’est exactement la même chose pour le marché de l’immobilier. Par conséquent, acheter une maison à Bordeaux ou à Saint-Etienne aujourd’hui, sera un pari gagnant sur deux décennies, tant en termes de revenus locatifs que de plus-value à la vente.
A long, moyen, ou à court terme?
Pour ce qui est du long terme, nous venons d’indiquer que nous ne pouvons pas être perdants. Pour ce qui est du moyen et du court terme, cela se discute. A moyen terme, si le risque de perte reste faible, celui de ne rien gagner est plus élevé.
A court terme, le risque de perte peut être élevé, cela pour plusieurs raisons:
- le type de bien,
- la tendance du marché.
Par type de bien, il faut entendre l’âge du bien et sa qualité. En effet, plus le bien est vieux, plus il demande de travaux, et donc de dépenses. Ces dépenses ne seront pas amorties à court terme, ni par des loyers, ni par une plus-value à la vente.
La tendance du marché peut également être baissière, ou bien le devenir à la suite d’ une fermeture d’usine ou un autre événement particulier. Les investissements à court terme demandent donc une étude très précise du lieu dans lequel vous souhaitez acheter. Il convient d’analyser le tissu économique local, afin de connaître les grands employeurs locaux, leur santé financière, ainsi que la tendance de leur marché.
Vous ne pouvez pas investir à court terme dans une ville comme Clermont-Ferrand, et ne pas vous intéresser à la santé financière de l’usine Michelin, premier employeur de toute la région Auvergne avec 14 200 employés.
Pour maximiser vos revenus, il faut s’orienter vers une location à court terme, dans une région touristique, moins soumise aux aléas de l’économie industrielle locale. Pour pouvoir acheter où bon vous semble, il est possible de confier la gestion de vos biens à une société comme GuestReady, spécialisée dans les locations Airbnb.
Acheter un bien en France se révèle particulièrement rentable pour les locations à court terme. Il n’y a pas de meilleur endroit pour investir dans l’immobilier en France, que dans les zones touristiques. La France est le pays qui compte le plus de visiteurs au monde.
Des sociétés comme GuestReady, rendent aujourd’hui possible la réalisation d’investissements dans n’importe quelle ville de l’hexagone, avec l’assurance que le bien sera loué en location à court terme. Avec des services comprenant la mise en ligne des annonces, l’accueil des hôtes et le nettoyage de l’appartement, il n’y a plus de raison d’hésiter à maximiser le rendement locatif via Airbnb.
